住宅ローンを払いながら借金整理｜長田区の持ち家と個人再生 ｜神戸市（須磨・垂水・西神・北神）の弁護士｜初回相談無料｜弁護士法人ひょうご支所神戸みらい法律会計事務所

住宅ローンを返済しながら、カードローンやリボ払い、消費者金融などの借入も重なり、毎月の返済が苦しくなっている。けれども、長年住んできた自宅だけは手放したくない――。長田区や新長田の再開発エリアで持ち家にお住まいの方から、こうしたご相談をいただくことがあります。

このような場合に検討できる手続のひとつが、「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」を利用した個人再生です。これは、住宅ローンの支払いは続けながら、住宅ローン以外の借金を法律上のルールに従って整理することを目指す手続です。ただし、誰でも当然に利用できるわけではなく、住宅や住宅ローンの内容、滞納の有無、家計の状況などによって、利用できるか、利用しても住宅を維持できるかは変わってきます。

この記事では、住宅資金特別条項のしくみと主な要件、再生計画でどの程度返済する必要があるのか、長田区・新長田再開発エリアの持ち家で問題になりやすい点、相談前に準備しておきたい資料を整理します。ご自身の状況に当てはめながら、次に確認すべきことを把握する手がかりにしてください。

最初に押さえたい結論｜持ち家を残せる可能性はあるが、要件確認が必要です

はじめに要点を整理します。

つまり、「持ち家を残せるか」という問いは、①住宅資金特別条項を利用できるか、②利用できても住宅ローンと再生計画の返済を続けられるか、③再生計画が裁判所に認可されるか、という複数の段階に分けて検討する必要があります。これらは個別の事情によって結論が変わるため、契約書や登記資料、家計の状況を確認したうえで判断することになります。

個人再生とはどのような手続か

個人再生は、裁判所を利用して借金を整理する債務整理手続のひとつです。裁判所に再生計画を提出し、認可を受けることで、借金の一部を、原則として３年（事情により最長５年）かけて返済し、残りの支払い義務の免除を目指します。

任意整理・自己破産との違い

債務整理には、主に任意整理、個人再生、自己破産があります。それぞれ自宅の扱いが異なります。

どの手続が適しているかは、借金の総額、収入、財産、自宅を残したいかどうかなどによって変わります。複数の手続を比較しながら方針を整理することが大切です。向き不向きや最低弁済額の考え方は、関連コラムもあわせてご確認ください。

個人再生が向くケースと最低弁済額の考え方の記事を読む

小規模個人再生と給与所得者等再生

個人再生には、「小規模個人再生」と「給与所得者等再生」の２種類があります。いずれでも住宅資金特別条項を定めることができますが、利用できる要件や、返済すべき最低額の計算方法に違いがあります。

• 小規模個人再生：継続的・反復的な収入があれば利用を検討できます。再生計画案について、債権者の一定数の反対がないことが必要です。
• 給与所得者等再生：給与など定期的で変動の幅が小さい収入があることが必要です。債権者の反対による不認可はありませんが、「可処分所得の２年分」という基準が加わり、返済すべき額が高くなりやすい傾向があります。

どちらを選ぶかは、収入の安定性、債権者の構成、返済額の見込みなどを踏まえて検討します。

住宅資金特別条項（住宅ローン特則）とは

住宅ローンは支払いを続け、住宅ローン以外の借金を整理する

通常の個人再生では、すべての債権者を平等に扱うのが原則です。しかし、それでは住宅ローンも減額の対象となり、抵当権を持つ住宅ローン債権者が抵当権を実行して自宅が競売にかけられてしまいます。

そこで民事再生法は、住宅ローンについては原則としてこれまでどおり支払いを続けることを認め、その代わりに自宅を残せるという特別なしくみを設けました。これが住宅資金特別条項です。これを利用すると、住宅ローンは支払いを継続し、住宅ローン以外の借金（カードローンや消費者金融など）について再生計画で整理する、という形を目指せます。

住宅ローン自体が当然に減額されるわけではない

したがって、住宅ローンの返済を今後も続けられる家計状況であることが、この手続を検討する前提になります。

住宅資金特別条項を利用するための主な要件

住宅資金特別条項は、民事再生法が定める要件を満たす場合に利用できます。要件は複数あり、ひとつでも欠けると利用できなくなることがあります。ここでは主な要件の考え方を整理します。実際に当てはまるかは、契約書、登記事項証明書、抵当権の内容などの資料を確認したうえで判断する必要があります。

対象となる「住宅」の条件

対象となる「住宅」は、再生債務者（手続を申し立てる本人）が所有し、自分の居住の用に使っている建物であることが基本です。床面積の一定割合以上が居住用であることも条件とされています。

• 店舗兼住宅や賃貸併用住宅の場合、居住用部分の割合によっては注意が必要です。
• 配偶者など本人以外の名義の住宅は、そもそも本人の手続の対象になりません。
• 共有の場合でも、本人が共有持分を持ち居住していれば検討の対象になり得ますが、ほかの共有者の持分や住宅ローンの扱いを個別に確認する必要があります。
• 単身赴任などで一時的に離れていても、家族が居住しているなど一定の事情があれば対象となる場合があります。

対象となる「住宅ローン（住宅資金貸付債権）」の条件

対象となる住宅ローンは、住宅の建設・購入・改良などに必要な資金の借入で、分割払いの定めがあり、その借入や保証会社の求償権を担保するための抵当権が住宅に設定されているものが基本です。住宅ローンの借換えによる新たな借入も、対象と考えられています。

住宅にほかの担保権が設定されていないこと

住宅に、住宅ローン以外の借金を担保する抵当権など（たとえば自宅を担保にした消費者金融や事業資金の借入）が設定されている場合、住宅資金特別条項を利用できないことがあります。ほかの担保権者が担保を実行すれば、結局自宅を失うおそれがあるためです。住宅以外の不動産を共同担保にしている場合の後順位担保にも注意が必要です。

保証会社が代位弁済した場合の申立期限

住宅ローンを滞納すると、保証会社が住宅ローン債権者に代わって残額を支払う「代位弁済」が行われることがあります。この場合でも、代位弁済が行われてから一定の期間内に再生手続開始の申立てをすれば、住宅資金特別条項を利用できる場合があります（いわゆる「巻き戻し」）。

滞納・期限の利益喪失がある場合の注意

住宅ローンをすでに滞納している場合や、「期限の利益喪失」（残額の一括請求）の通知を受けている場合には、手続の進め方や利用できる条項の類型に影響することがあります。すでに滞納している、競売開始決定や裁判所からの書類が届いている、といった場合は、状況に応じた対応を早めに検討する必要があります。

対象になりやすい借入・対象になりにくい借入

どの借入が住宅資金特別条項の対象となる住宅ローンに当たるか、対象とならず減額の対象となるかは、契約内容、資金使途、登記された抵当権の内容によって変わります。あくまで一般的な整理であり、最終的には資料の確認が必要です。

再生計画でいくら返済するのか（弁済水準の考え方）

個人再生では、住宅ローン以外の借金がそのままゼロになるわけではなく、法律上のルールに従って計算される金額を返済します。

３つの基準のうち最も高い額が基準になる

返済すべき額（最低弁済額）は、主に次の基準で決まり、原則として最も高い額が基準になります。

• 最低弁済基準：住宅ローンを除いた借金総額に応じて、法律で定められる最低額。
• 清算価値保障：仮に自己破産した場合に債権者へ配当される財産額（清算価値）を下回ることはできない、という基準。
• 可処分所得基準（給与所得者等再生の場合）：収入から税金・社会保険料・最低生活費などを差し引いた可処分所得の２年分。

最低弁済基準の目安は、おおむね次のように整理されます。ただし、境界部分の取扱いや実際の適用は事案により異なり、最新の法令で確認する必要があります。

住宅がオーバーローンか、アンダーローンか

清算価値の計算では、住宅の評価額も問題になります。

• 住宅ローン残高が住宅の評価額を上回る「オーバーローン」の場合、住宅部分の清算価値は基本的にゼロに近くなります。
• 住宅の評価額が住宅ローン残高を上回る「アンダーローン」の場合、その差額が清算価値に計上され、返済すべき額が増えることがあります。

そのため、住宅ローン残高証明書、固定資産税評価証明書、不動産の査定資料などをもとに、住宅の評価額と残高の関係を確認することが重要です。

長田区・新長田再開発エリアの持ち家で問題になりやすい点

長田区には、阪神・淡路大震災後の市街地再開発によって供給された分譲マンション住戸や公的賃貸住宅がある一方、古くからの戸建てや長年住み続けている持ち家も多くあります。住宅の種類や経緯によって、確認すべき点が変わります。

再開発エリアの分譲マンション住戸の場合

新長田駅南の再開発エリアでは、分譲マンション住戸が供給されてきました。分譲マンションの場合、住宅ローンに加えて、管理費・修繕積立金の負担があり、これらの滞納が問題になることがあります。

管理費・修繕積立金の滞納がある場合

マンションの管理費・修繕積立金を滞納している場合、その扱いには注意が必要です。これらの債権は、状況によって個人再生の中での取扱いが他の借金と異なる場合があり、滞納額や管理組合との関係を確認する必要があります。

固定資産税・住民税などの滞納がある場合

固定資産税、住民税、国民健康保険料などの税金・公的負担を滞納している場合も注意が必要です。これらは個人再生で当然に減額される性質のものではなく、滞納処分（差押え）の対象になり得るため、別途の対応を検討する必要があります。

古くからの戸建ての場合（清算価値・共有・相続未了）

古くからの戸建てで、住宅ローンの残債が少ない、またはすでに完済している場合、住宅の評価額がそのまま清算価値に反映され、返済すべき額が高くなることがあります。また、次のような事情があると、権利関係の確認が必要になります。

• 親族との共有になっている
• 相続が済んでおらず、名義が亡くなった方のままになっている
• 親族が同居している、または店舗兼住宅として使っている

ペアローン・連帯債務・連帯保証・物上保証の注意点

住宅ローンを夫婦などで組んでいる場合、本人だけが個人再生をすると、配偶者や家族、保証人に影響が及ぶことがあります。

• ペアローンや連帯債務では、それぞれの契約・持分・担保の設定を確認する必要があります。
• 連帯保証人がいる場合、本人が借金を整理しても、保証人の支払い義務が当然に消えるわけではなく、保証人に請求が及ぶ可能性があります。
• 第三者が自宅を担保に提供している（物上保証）場合などは、個別の確認が必要です。

保証人がいる借金の注意点を確認する

これらは契約形態や登記によって扱いが変わるため、住宅ローン契約書、登記事項証明書などをもとに、家族や保証人への影響も含めて検討することが大切です。

相談前に準備しておきたい資料（チェックリスト）

相談の際に次のような資料があると、住宅資金特別条項を利用できる見込みや、返済額の目安を具体的に検討しやすくなります。すべて揃っていなくても構いません。

住宅・住宅ローン関係

• 住宅ローン契約書、返済予定表、残高証明書
• 住宅ローンの滞納通知、期限の利益喪失通知、代位弁済通知
• 競売に関する裁判所からの書類（届いている場合）
• 不動産登記事項証明書（土地・建物）
• 固定資産税評価証明書または納税通知書
• マンションの管理費・修繕積立金の請求書、滞納通知（マンションの場合）
• 住宅の査定資料（あれば）

借金・収入・財産関係

• 借入先の一覧（住宅ローン以外を含む）
• 督促状、訴状、支払督促、差押えに関する書類
• 給与明細、源泉徴収票、確定申告書（自営業の場合）
• 家計の収支がわかる資料、預貯金通帳
• 保険証券、退職金の見込額がわかる資料、車検証などの財産資料

弁護士に相談するタイミング

次のような状況では、早めに弁護士に相談することで、対応方針を整理しやすくなります。相談は、結果を保証するものではありませんが、利用できる手続や、住宅を維持できる可能性があるかを、資料に基づいて検討する手がかりになります。

• 住宅ローン以外の返済が回らなくなってきたとき
• 住宅ローンを滞納しそうなとき、またはすでに滞納しているとき
• 保証会社からの代位弁済の通知が届いたとき
• 競売開始決定や裁判所からの書類が届いたとき
• ペアローン・連帯保証・共有名義があり、家族への影響が気になるとき
• 管理費・修繕積立金や税金の滞納があるとき
• 任意整理・個人再生・自己破産のどれを選べばよいか迷うとき

特に、代位弁済や競売に関する通知には期限が関わることがあるため、書類が届いた段階で早めに相談することをおすすめします。

まとめ｜次に確認したいこと

• 住宅資金特別条項を利用できれば、住宅ローンを支払いながら、住宅ローン以外の借金を整理し、自宅を残せる可能性があります。
• ただし、住宅資金特別条項は住宅ローン自体を減額する制度ではなく、住宅ローンは原則として支払いを続けることになります。
• 利用できるかは、住宅・住宅ローンの内容、ほかの担保権、滞納や代位弁済の状況などの要件によって変わります。
• 住宅を残せる場合でも、減額後の借金と住宅ローンを家計の中で継続して支払えるか、再生計画が認可されるかが重要です。
• 長田区・新長田の持ち家では、分譲マンションの管理費・修繕積立金、税金の滞納、古い戸建ての清算価値、共有・相続未了、ペアローン・連帯保証などに注意が必要です。
• まずは住宅ローン契約書、登記事項証明書、借入先一覧、家計資料などを確認し、任意整理・個人再生・自己破産を比較しながら方針を整理しましょう。