賃貸の用途違反で契約解除できる？信頼関係破壊の法理と貸主の対応 ｜淡路島（淡路・洲本・南あわじ）の弁護士｜初回相談無料｜弁護士法人ひょうご あわじみらい法律会計事務所

「事務所として貸したはずの物件で、いつの間にか飲食店の営業が始まっている」「居住用として契約した部屋が、実際には荷物の保管や事業の拠点として使われている」「借主が無断で室内を大きく改装してしまった」――。建物を貸している貸主・賃貸人の方から、契約で定めた使い方（用法）と異なる使用について、どう対応すればよいかというご相談を受けることがあります。

この記事では、建物賃貸借において借主が用法遵守義務（契約で定めた使い方を守る義務）に違反した場合に、貸主が契約を解除して建物の明渡しを求められるのはどのような場合か、その判断の枠組みである信頼関係破壊の法理、必要な証拠、是正要求・催告から解除通知、交渉、明渡請求までの流れ、そして貸主が避けるべき対応までを、貸主側の視点から整理します。

先に結論の方向性をお伝えすると、契約と異なる使い方がされているという事実だけで、常に直ちに契約を解除できるとは限りません。解除できるかどうかは、違反の内容・程度・期間、是正の状況、建物や近隣への影響などを総合して、賃貸借を続けることが難しいといえる程度に信頼関係が破壊されたかによって判断されます。まずは契約書と使用状況を確認し、証拠を保存することが出発点になります。なお、本文の法令の記載は、調査時点（２０２６年７月）の民法・借地借家法に基づくものです。

結論：用途違反があっても、それだけで直ちに解除できるとは限りません

建物の賃貸借契約では、借主は契約で定めた使い方に従って建物を使用する義務（用法遵守義務）を負います。しかし、この義務に違反したからといって、貸主が当然に、いつでも契約を解除できるわけではありません。裁判実務では、次のような枠組みで解除の可否が検討されます。

解除通知を出す前に、少なくとも次の点を確認しておくことをおすすめします。いずれも、後の交渉や手続で重要になります。

用法遵守義務とは（契約で定めた使い方を守る義務）

用法遵守義務とは、借主が契約で定められた使用目的や、目的物の性質によって定まる使い方に従って、建物を使用・収益しなければならないという義務です。まずは、この義務がどこから来るのかを確認します。

根拠となる民法の規定（第６１６条・第５９４条第１項）

賃貸借は、貸主が物を使わせることを約束し、借主が賃料を支払うこと及び契約終了時に物を返還することを約束することで成立する契約です（民法第６０１条）。そのうえで、借主の用法遵守義務については、使用貸借に関する民法第５９４条第１項が、賃貸借に準用されています（民法第６１６条）。

借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。（民法第５９４条第１項）

出典：ｅ－Ｇｏｖ法令検索「民法」（調査時点２０２６年７月）

つまり、借主が使用できる範囲は、まず契約でどう定めたかによって決まり、契約に定めがない部分は、その建物の性質に応じた通常の使い方によって決まります。この範囲を超えた使用が、用法遵守義務違反（いわゆる用途違反・目的外使用）として問題になります。

「用途違反（用法違反）」として問題になりやすい場面

実務で相談が多いのは、次のような場面です。ただし、いずれも違反にあたるかどうか、解除できるかどうかは、契約の定めや使用の実態によって異なります。

• 居住用として契約した部屋を、事務所・店舗・倉庫など事業の拠点として使用している
• 事務所として契約した物件で、飲食店営業や不特定多数が出入りする営業を行っている
• 契約で定めた業種と異なる業種の営業を始めた
• ペットの飼育禁止、楽器の使用禁止などの特約に反する使用をしている
• 貸主に無断で、間取りや設備を大きく変更する改装・工事を行った

似ているが別の問題（混同しやすい論点）

用途違反による解除は、次の論点としばしば混同されますが、法律上の位置づけや必要な検討が異なります。ご自身のケースがどれにあたるかを整理しておくと、対応を誤りにくくなります。

賃料滞納を理由とする解除については賃料滞納への対応に関する記事を、貸主からの解約申入れ・更新拒絶の正当事由については解約申入れと正当事由に関する記事を、それぞれご参照ください。

信頼関係破壊の法理（形式的な違反だけでは解除できないことがある理由）

用法遵守義務違反があっても、貸主が直ちに解除できるとは限らない――その理由を理解するための考え方が、信頼関係破壊の法理です。賃貸借契約に特有の、重要な考え方ですので、少し丁寧に説明します。

なぜ形式的な違反だけで解除できないのか

賃貸借は、借主の生活や事業の基盤に関わる、長期間にわたって続く継続的な契約です。そのため裁判実務では、契約に違反する事実があっても、それが直ちに解除を基礎づけるのではなく、貸主・借主間の信頼関係を破壊する（賃貸借関係の継続を著しく困難にする）程度のものかどうかを重視してきました。

最高裁判所も、契約上の義務違反や特約違反があっても、賃貸人に対する背信的な行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、信義誠実の原則（信義則）に照らして解除は認められない、という考え方（背信行為論）を示してきました。逆に、違反の程度が重大で、信頼関係が破壊されたといえる場合には、解除が認められやすくなります。

信頼関係が破壊されたかを判断する主な事情

信頼関係が破壊されたといえるかは、次のような事情を総合して判断されます。これらは、どれか一つがあれば当然に解除できる（あるいはできない）という性質のものではなく、複数の事情を合わせて評価される点に注意が必要です。

• 違反の内容が、契約の目的からみてどの程度重大か
• 違反がどのくらいの期間続いているか、繰り返されているか
• 違反が故意によるものか、隠していた事情があるか
• 貸主からの是正の求めに、借主が応じたか
• 建物の構造・安全・衛生・価値に与える影響の大きさ
• 近隣住民や他の入居者に具体的な迷惑・被害が生じているか
• 許認可違反や法令違反、違法な営業が伴っていないか
• 貸主に、賃料減収・苦情対応・信用低下などの具体的な不利益が生じているか
• 契約締結時の説明や交渉の経緯、貸主が違反を認識しながら容認してきた事情がないか

催告解除と無催告解除（第５４１条・第５４２条）

解除には、大きく分けて、あらかじめ是正を求めてから行う催告解除と、催告なしに行う無催告解除があります。

催告解除は、相当の期間を定めて履行（是正）を求め、その期間内に是正がないときに解除するものです。ただし、期間経過時の不履行が契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、解除は認められません（民法第５４１条）。無催告解除は、履行不能や履行拒絶など一定の場合に、催告をせずに解除できるとするものです（民法第５４２条）。

用法違反の場面では、まず是正を求める催告を行うのが基本的な流れになりやすい一方、違反の態様によっては催告が意味を持たない場合もあり、催告の要否は事案によって異なります。

「契約書に無催告解除特約があるから催告なしで解除できる」とは限りません

契約書に「用途違反があれば催告なく解除できる」といった無催告解除の特約が入っていることがあります。もっとも、こうした特約があっても、当然に無催告での解除が認められるわけではありません。裁判実務では、無催告で解除しても不合理でないといえる事情（信頼関係が破壊されたといえる程度の背信性）が必要と考えられています。契約書の条項だけを見て「無催告で解除できる」と決めつけることは避けるべきです。

解除が認められやすい方向・認められにくい方向の事情

裁判所は、これまで述べた信頼関係破壊の法理のもとで、個別の事情を総合して解除の可否を判断しています。参考として、解除が認められやすい方向に働きやすい事情と、認められにくい方向に働きやすい事情を整理すると、次のように対比できます。あくまで傾向の整理であり、一つの事情だけで結論が決まるものではありません。

貸主が取るべき対応の流れ

用途違反への対応は、感情的に解除通知を出すのではなく、事実と証拠を確認したうえで、段階を踏んで進めることが基本です。原則的な流れを整理すると、次のようになります。ただし、緊急性や違反の重大性（違法営業・安全上の危険・証拠隠滅のおそれなど）によって、検討すべき対応は変わります。

なお、解除通知や催告書の完成した文例をそのまま流用することは、かえって不利になる場合があるため、この記事では掲載していません。通知書では、少なくとも次のような事項を、事案に応じて整理することが考えられます。

• 対象物件・契約の特定（物件の表示、契約年月日など）
• 契約上の使用目的・用法に関する定め
• 違反していると考える具体的な事実（いつ・どの範囲で・どのような使用か）
• 是正を求める場合は、その内容と期間
• 解除の意思表示をする場合は、その根拠と効果

記載の仕方や順序、催告の要否は事案によって異なり、通知の内容次第で後の争点が増えることもあります。通知を出す前に確認することをおすすめします。

解除通知を出す前に確認・整理したい資料（証拠チェックリスト）

用途違反の有無や程度は、資料によって裏づけられているかどうかで、対応の見通しが大きく変わります。次のような資料を確認・整理しておくと、検討がしやすくなります。すべてがそろっていなくても、あるものから整理していくことが大切です。

貸主が避けるべき対応（自力救済に注意）

借主が用途違反をしている、あるいは任意に退去しないという場合でも、貸主が実力で問題を解決しようとする対応（自力救済）は、原則として避ける必要があります。次のような行為は、たとえ借主に違反があっても、かえって貸主が責任を問われる原因になり得ます。

これらの行為の法的な評価は事案によって異なりますが、借主が任意に明け渡さない場合は、原則として明渡請求訴訟や、判決等に基づく強制執行といった法的手続による解決を検討することになります。明渡し・強制執行の具体的な手続については、建物明渡しの手続に関する記事もあわせてご確認ください。

手続前チェックリスト

是正要求・解除通知・明渡請求などに進む前に、次の点を確認しておくと、対応の抜け漏れを防ぎやすくなります。

弁護士に相談するタイミング

用途違反への対応は、解除できるかどうかの見通しが立てにくく、通知の出し方や手順によって後の争点が変わることがあります。弁護士への相談は、結果を保証するものではありませんが、次のような点を整理するのに役立ちます。

• 契約書の使用目的・用法条項をどう解釈できるかを整理できる
• 手元の資料で証拠が足りているか、何を補うべきかを確認できる
• 是正の催告が必要か、解除通知にどのような事項を記載すべきかを検討できる
• 自力救済を避けた、適切な手順を整理できる
• 任意交渉と明渡請求訴訟のどちらから進めるか、選択肢を検討できる
• 相談にあたって、どのような資料を準備すればよいかを確認できる

特に、解除通知を出す前や、借主との交渉に入る前の段階で一度整理しておくと、方針を立てやすくなります。相談時に準備しておきたい資料については、不動産の相談で準備する資料に関する記事もご参照ください。

よくあるご質問（ＦＡＱ）

まとめ

• 契約と異なる使い方（用途違反）があっても、その事実だけで直ちに解除できるとは限りません。
• 解除の可否は、違反の内容・程度・期間、是正の状況、建物・近隣への影響などを総合し、信頼関係が破壊されたといえるかによって判断されます。
• 契約書に無催告解除の特約があっても、当然に催告なしで解除できるとは限りません。
• 解除通知を出す前に、契約書・特約、使用状況の証拠、注意履歴、近隣からの申告などを確認・保存することが出発点になります。
• 鍵の交換や家財の撤去などの自力救済は避け、任意に明け渡されない場合は、原則として法的手続による解決を検討します。
• 個別事情により結論が変わるため、通知や実力行使の前に、資料を確認して見通しを検討することが重要です。

用途違反への対応は、初動の進め方によって、その後の交渉や手続のしやすさが変わります。是正要求・解除通知・明渡請求といった後戻りしにくい対応をする前に、一度、契約書と資料を確認しておくことをおすすめします。