共有名義の不動産トラブル｜相続した島の土地を解消する手順と注意点 ｜淡路島（淡路・洲本・南あわじ）の弁護士｜初回相談無料｜弁護士法人ひょうご あわじみらい法律会計事務所

親から受け継いだ淡路島周辺の土地や、先代名義のままの山林・農地・海沿いの土地が、親族の共有名義になっていて、売るに売れず、固定資産税や草刈り、境界や近隣対応の負担だけが続いている——そうしたご相談は少なくありません。共有名義の不動産は、共有者の一人の一存では全体を売却できず、相続が重なるほど共有者が増えて話し合いが難しくなる傾向があります。

もっとも、いきなり裁判という話ではありません。まずは登記の状態と共有者を確認し、どの手続が向いているかを整理することが出発点です。共有の解消には、共有者間の協議による売却、持分の買取、自分の持分の売却、共有物分割請求、所在等が不明な共有者に関する制度、相続土地国庫帰属制度など、複数の選択肢があります。どれが適切かは、遺産分割が済んでいるか、共有者と連絡が取れるか、土地の性質はどうかといった個別事情により結論は異なります。遺産分割協議書や売買契約書に署名する前に、一度全体像を確認しておくと判断を誤りにくくなります。

結論：共有の解消には複数の選択肢があり、手続は事案で変わります

先に要点を整理します。

• 共有不動産全体の売却・処分には、原則として共有者全員の同意が必要です。一人だけで全体を売ることはできません。
• 名義が「亡くなった方のまま」で遺産分割が未了の場合は、まず遺産分割（協議・調停・審判）の問題になります。分割が済んだ後の通常共有の解消では共有物分割請求が問題になります。両者が混在することもあります。
• 共有者の一部が反対している場合や所在が分からない場合でも、裁判所の手続や令和の改正で整備された制度により、共有状態を解消できる可能性があります。
• 自分の持分だけを売ることや、他の共有者の持分を買い取ることも選択肢ですが、価格・税務・登記の確認が必要です。
• 一定の要件を満たせば、相続した土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度を検討できますが、共有地は共有者全員の共同申請が必要です。

いずれの方法でも、登記・戸籍・評価・利用状況などの資料を確認したうえで判断する必要があります。まずは現状を把握し、選択肢を比較するところから始めます。

共有名義の不動産で問題になりやすいこと

売却・処分には共有者全員の同意が必要

共有物に対する行為は、影響の大きさに応じて「保存」「管理」「変更」に整理されています。修繕などの保存行為は各共有者が単独でできますが（民法２５２条５項）、利用方法の決定など管理に関する事項は持分の価格の過半数で決し（同条１項）、共有物全体の売却や担保設定といった処分は共有者全員の同意が必要と解されています（変更について民法２５１条）。そのため、共有者の一人が反対し、あるいは連絡が取れないと、土地の活用や売却が止まってしまいます。なお、令和３年の改正（令和５年４月１日施行）で、形状・効用の著しい変更を伴わない軽微変更は持分の過半数で決定できることが明確化されましたが（民法２５１条１項・２５２条１項）、全体の処分に全員同意が必要である点は変わりません。

固定資産税・管理費用・境界・近隣対応の負担

共有物に関する負担は持分に応じて負担するのが原則ですが（民法２５３条）、固定資産税は共有者が連帯して納める扱いとされており、実際には一人が立て替えているケースが目立ちます。立て替えた費用や草刈り・倒木処理などの管理費用を他の共有者にどこまで請求できるかは、負担の経緯や合意の有無により変わるため、支払記録の保存が重要になります。境界の不明確さ、隣地への越境、崖や倒木による近隣への影響なども、共有のまま放置すると責任の所在が曖昧になりがちです。

相続が重なると共有者が増えていく

共有者の一人が亡くなると、その持分はさらにその相続人へと承継され、世代を経るごとに共有者が増えて連絡や同意の取り付けが難しくなります（数次相続）。古い名義のまま長期間放置された土地ほど、相続人の調査だけで多大な時間を要することがあります。後述の相続登記義務化とあわせて、早めの名義整理が問題の複雑化を防ぎます。

島・地方の土地に特有の事情（該当する場合）

島や山間・海沿いの土地では、買い手が見つかりにくい、接道がない、船でのアクセスやライフラインの確保が難しい、といった事情が重なることがあります。地目が農地・山林の場合や、保安林・自然公園区域・海岸・港湾の区域にかかる場合、埋蔵文化財包蔵地や土砂災害警戒区域に該当する場合などには、利用・処分に別途の規制や手続が関係し得ます。固定資産評価額と実際に売れる価格が一致しないことも多く、これらは全件に当てはまるわけではないため、土地ごとの資料確認が必要です。

通常共有と遺産共有——入口で手続が分かれます

共有名義といっても、性質の異なる二つの状態があります。

• 遺産共有：相続が開始したものの、まだ遺産分割が済んでいない状態。誰がどの財産を取得するかが確定していません。
• 通常共有：遺産分割や売買などで持分が確定し、複数人が持分を持ち合っている状態。

この区別が重要なのは、解消の入口が変わるためです。持分が相続財産に属し、共同相続人の間で遺産分割をすべき場合には、原則としてその持分について共有物分割請求（後述）はできず、遺産分割の手続（協議、家庭裁判所の調停・審判）によることとされています（民法２５８条の２第１項）。一方で、相続開始の時から１０年を経過したときは、相続財産に属する共有物の持分についても共有物分割請求による分割ができる場合があります（同条２項。ただし遺産分割の請求があり相続人が異議を申し出たときを除く）。

実際の島の土地では、未分割の遺産共有と、過去に一部分割された通常共有とが混在していることもあり、どの手続を選ぶべきかは登記と相続関係を確認しなければ判断できません。事案により選択すべき手続は異なりますので、まず名義と相続の状況を整理することが先決です。

共有状態を解消する主な方法（比較表）

主な選択肢を整理します。向き・不向きや必要資料は事案で変わるため、目安としてご覧ください。

共有物分割請求とは（民法２５８条）

各共有者は、原則としていつでも共有物の分割を請求できます（民法２５６条１項本文。５年を超えない範囲で分割をしない特約は可能）。共有者間で協議が調わないとき、または協議をすることができないときは、その分割を裁判所に請求できます（民法２５８条１項）。これが共有物分割請求です。これは「相手に勝つための手続」というより、共有状態をどう解消するかを最終的に裁判所に判断してもらう性質のものです。

分割の方法：現物分割・賠償分割・競売の関係

裁判所が命じることができる分割方法は、令和の改正で次のように整理されました。

• 現物分割：土地を物理的に分ける方法（民法２５８条２項１号）。
• 賠償分割（代償分割）：共有者の一人に他の共有者の持分を取得させ、その代わりに金銭（代償金）を支払わせる方法（同項２号）。
• 競売による分割（換価分割）：現物分割も賠償分割もできないとき、または分割によって価格を著しく減少させるおそれがあるときに、競売を命じて代金を分ける方法（同条３項）。

改正前は現物分割と競売が明文で、価格賠償は判例（最高裁平成８年１０月３１日判決）で認められていました。改正により賠償分割が明文化され、現物分割と賠償分割を並列としたうえで、競売は補充的な方法と整理されています。裁判所は、金銭の支払・物の引渡し・登記義務の履行その他の給付を命じることもできます（同条４項）。

島の土地や地方の土地では、分けても使い道がない、現物分割すると価値が著しく下がる、買受希望者が現れにくい、境界や測量が難しい、といった事情が分割方法の判断に影響します。実際の訴訟では、いきなり判決に至るのではなく、手続の中で話し合いが行われ、競売を避けて共同で第三者に売却する方向でまとまることも少なくありません。いずれにせよ望んだ方法が必ず採用されるとは限らず、結論は事案により異なります。

訴訟提起前に整理しておく資料

共有物分割を検討する場合、提起前に、登記事項証明書、被相続人・相続人の戸籍、固定資産評価証明書、公図、地積測量図、評価資料、固定資産税の資料、土地の利用状況を整理しておくと、方針の検討がスムーズです。これらは弁護士・司法書士・土地家屋調査士・不動産会社の分担とも関わります。

持分の買取を検討する場合の注意点

共有者の一人が他の共有者の持分を買い取り、最終的に単独所有にする方法です。価格の算定では、固定資産税評価額、相続税評価額、不動産会社の査定、不動産鑑定、実際の売却可能性などが手がかりになりますが、島の土地のように市場性が低い場合は評価方法をめぐって争いになりやすい点に注意が必要です。

あわせて、代金の支払方法、持分移転登記、境界や土地の状態、立替えてきた固定資産税・管理費用の精算を確認します。特に親族間の売買では、時価と比べて著しく低い価額で取引すると贈与とみなされて贈与税が問題になることがあり、売る側には譲渡所得税が生じ得ます。税務上の取扱いは個別性が高く、税理士・税務署へのご確認が必要な場合があります（本記事は税務に関する助言を目的とするものではありません）。

所在等不明の共有者がいる場合——令和の共有制度改正

登記簿上の共有者が昔の住所のままで連絡が取れない、共有者の一人が亡くなって相続人が判明しない、というケースは島の土地で珍しくありません。従来は不在者財産管理人の選任などで対応していましたが、令和の改正により、所在等が不明な共有者がいる場合の選択肢が整備されました。

• 所在等不明共有者の持分取得（民法２６２条の２）：共有者が他の共有者を知ることができず、またはその所在を知ることができないとき、裁判所の裁判により、その共有者に所在等不明共有者の持分を取得させることができます。取得した共有者は、所在等不明共有者に対して持分の時価相当額を支払う義務を負います（同条４項）。
• 所在等不明共有者の持分譲渡権限付与（民法２６２条の３）：不動産全体を第三者に売却したい場合に、所在等不明共有者の持分を第三者に譲渡する権限を他の共有者に付与する裁判です。持分だけを売るより、全体を売却して持分に応じて代金を分けた方が高くなりやすいことに対応した制度です。

これらは裁判所の手続であり、供託や公告、異議の届出などの手順が定められています（非訟事件手続法）。また、所在等不明共有者の持分が相続財産に属し、共同相続人間で遺産分割をすべき場合には、相続開始の時から１０年を経過していないと持分取得の裁判はできない、といった制約もあります（民法２６２条の２第３項）。どの制度が使えるかは、共有者が「不明」なのか「所在不明」なのか、相続財産かどうか、相続開始からの期間、遺産分割の状況、不動産の種類によって変わります。申立先・必要資料・供託の要否などの詳細は、裁判所や法令で確認する必要があり、事案により結論は異なります。あわせて、不在者財産管理人や所有者不明土地管理命令といった制度が問題になる場合もあります。

相続登記の義務化と名義の整理

令和６年４月１日から、相続で不動産を取得したことを知った日から３年以内に相続登記を申請することが義務化されました。正当な理由がないのに相続登記をしない場合、１０万円以下の過料が科される可能性があります。施行日より前に相続したことを知っていて未登記の不動産も対象で、その場合は令和９年３月３１日までに相続登記をする必要があります。遺産分割で不動産を取得した場合は、別途、遺産分割の日から３年以内に、その内容に応じた登記が必要です。

遺産分割がすぐにまとまらない場合には、相続人申告登記（令和６年４月１日開始）を利用して義務を果たす方法があります。これは、自らが登記簿上の所有者の相続人であること等を期限内に登記官へ申し出る簡易な手続で、特定の相続人が単独で申し出ることができます。ただし、申出をした相続人についてのみ義務を履行したものとみなされること、不動産を売却・担保設定する際には別途相続登記が必要になることに留意が必要です。

あわせて、令和８年４月１日からは住所等変更登記も義務化され、住所・氏名等の変更日から２年以内の登記申請が必要となりました（怠った場合は５万円以下の過料）。共有名義で複数の不動産をお持ちの場合は、こちらの確認も必要です。名義整理では、登記は司法書士、建物の表題登記や測量・境界は土地家屋調査士、税務は税理士、というように専門士業の役割が分かれます。

相続土地国庫帰属制度は使えるか

引き取り手のない土地を手放したい場合、令和５年４月２７日から始まった相続土地国庫帰属制度を検討できます。相続または相続人に対する遺贈によって土地の所有権または共有持分を取得した方が、法務大臣に対して、その土地を国庫に帰属させることの承認を申請できる制度です。施行前に相続した土地も対象になります。

共有地の場合は、共有者全員が共同して申請する必要があります。一部の共有者だけで申請することはできません。また、建物がある土地、担保権や使用収益権が設定されている土地、他人の利用が予定されている土地、土壌汚染がある土地、境界が明らかでない土地や所有権の存否・範囲に争いがある土地は申請できません（却下事由）。さらに、一定の勾配・高さの崖があって管理に過分な費用・労力がかかる土地、管理・処分を阻害する有体物が地上・地下にある土地などは承認を受けられない場合があります（不承認事由）。承認された場合でも、原則として一定の負担金の納付が必要で、申請時の審査手数料は土地一筆当たり１４，０００円です（取下げ・却下・不承認でも返還されません）。

島の土地では、境界の確定、崖や管理困難性、他人の利用、地上・地下の工作物、現地確認などが論点になりやすく、制度を使えるかどうかは法務局への相談や資料確認を要します。「使える」と断定はできませんので、申請を検討する段階で要件を一つずつ確認することが現実的です。

相談前チェックリスト

署名や申請の前に、次の資料・情報を確認しておくと、方針の検討が進みやすくなります。手元にないものは取得方法を含めて整理します。

• 登記事項証明書（共有者・持分割合の確認）
• 公図・地積測量図
• 固定資産評価証明書・名寄帳・固定資産税納税通知書
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人の戸籍・住民票・戸籍附票
• 遺言書、遺産分割協議書の案
• 共有者とのメール・ＬＩＮＥ・手紙などのやり取り
• 固定資産税・草刈り・管理費用の支払記録
• 現地写真、境界に関する資料
• 不動産会社の査定書
• 賃貸・使用貸借・管理委託・通行・漁業・農地・山林・保安林・自然公園等に関する資料
• 過去の売却交渉や買取提案に関する資料

弁護士に相談するタイミング

次のような場面では、早めに資料を確認しておくことで、取り得る手続や交渉の方針を整理できます。相談によって結果が保証されるわけではありませんが、資料確認により、今後の対応方針を整理できます。

• 共有者の一人が売却や買取に反対している
• 共有者の所在が分からない、相続人が判明しない
• 相続登記が未了で、期限が気になる
• 遺産分割協議がまとまらない
• 固定資産税や管理費用を一人だけが負担している
• 共有持分の価格で折り合えない
• 不動産会社から持分買取の提案を受けている
• 遺産分割協議書・売買契約書・合意書に署名する前
• 共有物分割請求を検討している
• 島の土地の境界・管理・売却可能性に不安がある

よくある質問（ＦＡＱ）

まとめ：次に確認したいこと

• 共有不動産全体の処分には全員の同意が必要。まずは登記で共有者と持分を確認する。
• 名義が被相続人のまま未分割なら遺産分割、確定済みの通常共有なら共有物分割請求が基本。混在もあり得る。
• 反対者や所在不明者がいても、裁判所の手続や令和の改正制度で解消できる可能性がある。
• 持分の買取・売却・放棄は、価格・税務・登記の確認が前提。親族間売買は税務に注意。
• 相続登記は３年以内が義務（経過措置は令和９年３月３１日）。すぐに分割できなければ相続人申告登記を検討。
• 国庫帰属制度は共有地なら全員の共同申請。要件・負担金を一つずつ確認する。
• 署名・申請の前に、資料を確認したうえで方針を整理しておく。