建物明渡請求の流れ｜家賃滞納で訴訟・強制執行に進む前の確認事項 ｜淡路島（淡路・洲本・南あわじ）の弁護士｜初回相談無料｜弁護士法人ひょうご あわじみらい法律会計事務所

「催告書や解除通知を送ったのに、賃借人（入居者・テナント）が退去してくれない」「建物明渡請求訴訟や強制執行に、どの程度の準備・期間・費用がかかるのか分からない」「連絡が取れないまま、鍵を交換したり室内の荷物を処分してよいか迷っている」。家賃・賃料の滞納が続き、任意の話合いでは解決が難しくなった場面で、賃貸人（貸主）・大家・物件オーナー・賃貸管理のご担当者から、こうしたご相談をいただきます。

この記事では、家賃・賃料の滞納を理由とする建物明渡請求について、任意交渉から、訴え提起前の和解、建物明渡請求訴訟、必要に応じた占有移転禁止の仮処分、判決・和解後の強制執行、残置物への対応、必要資料、期間・費用の考え方までを、貸主側の視点で整理します。滞納を把握した直後の初動、催告、契約解除の進め方は、家賃滞納を把握した直後の対応と催告・解除の流れを確認するで詳しく説明していますので、あわせてご覧ください。

先に結論の方向性をお伝えします。家賃の滞納があっても、賃貸人が自分の判断で鍵を交換したり、室内の荷物を運び出したりすることはできません。建物の明渡しを実現するには、原則として、契約解除のうえで判決や和解調書などの債務名義（強制執行の根拠となる公的な文書）を取得し、建物明渡しの強制執行（一般に「強制退去」と呼ばれる手続の正式な形）による必要があります。まず出発点になるのは、契約書・入金記録・通知の記録・現在の占有者を確認することです。個別の事情により手続の選択や見通しは変わりますので、迷う場面では早めに弁護士へ相談することをおすすめします。

まず結論｜家賃・賃料滞納から建物明渡しまでの全体像

家賃・賃料の滞納への対応は、大きく分けて「契約を終わらせるか（解除）」「部屋を明け渡してもらうか（明渡し）」「滞納した家賃を回収するか（金銭回収）」という三つの目的が重なり合っています。明渡しと金銭回収は別の手続であり、どちらを優先するかで進め方が変わります。現在の段階ごとに、確認すべきことと避けるべき対応を整理すると、次のとおりです。

建物明渡請求とは｜「強制退去」との関係を整理する

建物明渡請求とは、賃貸人が賃借人に対し、建物の占有を解いて明け渡すよう求めることをいいます。インターネット上でよく使われる「強制退去」「立ち退き」という言葉は、法律上の正式な手続としては、判決などにもとづく建物明渡しの強制執行を指します。この記事では、一般的な検索語として「強制退去」に触れつつ、手続の説明では正式な用語を用います。

ここで押さえておきたい前提が二つあります。第一に、家賃の滞納があっても、それだけで賃貸借契約が当然に終了するわけではありません。契約を解除するには、原則として相当の期間を定めた催告と、賃貸人・賃借人間の信頼関係が破壊されたと評価できる事情が必要です（催告解除は民法第５４１条、信頼関係破壊の法理は判例上の考え方）。「何か月滞納すれば必ず解除できる」という固定的な基準があるわけではありません。この点の詳細は家賃滞納への対応に関する記事で説明しています。

第二に、金銭の回収（未払家賃）と部屋の明渡しは、別の手続です。後述するとおり、支払督促や執行認諾文言付きの公正証書では、金銭の支払いを実現できても、建物の明渡しそのものを強制執行することはできません。明渡しを実現するには、明渡しについての債務名義が必要になります。

建物明渡しに進む前に確認する資料と占有者

訴訟や強制執行を検討する段階では、次の資料と事実を確認しておくと、手続の選択と見通しの検討がスムーズになります。

契約・入金・通知に関する資料

賃貸借契約書（更新契約書・変更合意書を含む）、賃料額と支払期日、滞納額と入金履歴（通帳・賃料台帳）、催告書・解除通知書、その発送・配達・返戻の記録、賃借人とのメール・メッセージ・録音・交渉記録、保証契約や家賃保証会社との契約、敷金・保証金に関する資料などです。これらは、解除の有効性や請求額を裏づける資料として、訴訟でも重要になります。具体的な一覧は、記事末尾の手続前チェックリストにまとめています。

「誰が占有しているか」を確認する

建物明渡しの手続では、実際に建物を使っている人（占有者）が誰かを確認することが特に重要です。占有とは、その建物を事実上支配している状態をいいます。契約名義人である賃借人本人だけでなく、同居している家族、従業員、賃貸人に無断で入居した転借人などが占有していることがあります。占有者を正確に特定しないまま訴訟を進めると、判決を得ても、その人に対しては強制執行ができないという事態が生じ得ます。賃借人が法人の場合は、登記事項を確認し、実際に使用している者を把握しておく必要があります。

連絡が取れない場合の確認

賃借人と連絡が取れない場合でも、それだけで契約が当然に終了したり、室内を自由に片づけてよくなったりするわけではありません。緊急連絡先・連帯保証人・家賃保証会社への確認や、現在の占有状況の確認を行います。所在が分からない場合には、裁判上の送達方法（付郵便送達・公示送達など）を検討する必要が生じることもあります。

任意交渉と「訴え提起前の和解」｜合意を強制執行につなげる方法

賃借人が任意に退去してくれれば、訴訟費用・執行費用をかけずに解決でき、新たな賃貸に移ることができます。もっとも、話合いだけで進めると、交渉が長引き、その間に未払賃料が増えていくおそれもあります。任意交渉を続ける場合でも、期限を区切り、必要に応じて法的手続の準備を並行して検討することが現実的です。

任意退去の合意書で確認する事項

任意退去について合意する場合は、後日の紛争を防ぐため、合意書で条件を明確にします。確認しておきたい主な項目は、明渡しの期限、鍵の返却、室内に残された荷物（残置物）の取扱い、未払賃料の額と支払方法、敷金・保証金の精算、原状回復の範囲、期限に違反した場合の対応などです。

裁判外の合意だけでは強制執行に進めないことがある

注意したいのは、裁判外で明渡しを合意しても、賃借人が実際に退去しなければ、その合意書だけでは強制執行を申し立てられないという点です。強制執行をするには、法律で定められた債務名義が必要だからです。単なる私文書の合意書は、債務名義には当たりません。

訴え提起前の和解（即決和解）を利用する場面

この弱点を補う方法の一つが、訴え提起前の和解（「即決和解」とも呼ばれます）です。これは、訴訟を提起する前に、当事者が簡易裁判所に和解を申し立てる手続で、民事訴訟法第２７５条に定められています。当事者間に合意があり、裁判所がその合意を相当と認めた場合、和解が成立し、その内容を記載した和解調書は確定判決と同一の効力を持ちます（民事訴訟法第２６７条）。和解調書は債務名義になるため、賃借人が約束どおり退去しないときは、これにもとづいて強制執行を申し立てることができます。申立てから和解期日までには一定の期間を要し、運用は簡易裁判所によって異なりますので、申立先に確認することをおすすめします。

公正証書・支払督促でできること、できないこと

「公正証書を作れば強制執行できる」「支払督促で退去も求められる」と考える方がいますが、建物明渡しとの関係では限界があります。執行認諾文言付きの公正証書（執行証書）で強制執行できるのは、金銭の一定額の支払いなどに限られ（民事執行法第２２条第５号）、建物の明渡しそのものを公正証書で強制執行することはできません。また、支払督促は金銭その他の代替物などの給付を求める手続であり（民事訴訟法第３８２条）、建物の明渡しには使えません。回収（お金）と明渡し（部屋）は別の手続だと理解しておくことが大切です。支払督促と明渡請求の違いは、家賃滞納への対応に関する記事の比較表もご参照ください。

建物明渡請求訴訟の流れ

任意退去も合意も難しい場合は、建物明渡請求訴訟を検討します。一般的な流れは次のとおりですが、事案により異なります。

訴訟の前に確認する要件

訴訟では、賃貸借契約の成立、賃料の滞納、催告と解除の意思表示、信頼関係が破壊されたと評価できる事情などを主張・立証していくことになります。前述のとおり、現在の占有者が誰かの確認も欠かせません。

管轄・訴額は確認が必要

どの裁判所に訴えを提起するか（管轄）や、訴訟の規模を示す訴額の算定は、建物の所在地や固定資産評価額、併せて請求する金額などによって変わります。未払賃料などの金銭請求を併合するかどうかによって、申立ての手数料（印紙額）も変わります。これらは事案ごとの確認が必要で、一律には決まりません。

訴状・証拠・送達から判決まで

占有移転禁止の仮処分｜占有者が変わるおそれがある場合

訴訟の途中で占有者が第三者に入れ替わると、せっかく判決を得ても、その第三者に対しては明渡しの強制執行ができないことがあります。こうしたおそれがある場合に検討するのが、占有移転禁止の仮処分です。これは、占有を現在の者に固定し、その後に占有を取得した者に対しても判決の効力を及ぼしやすくするための保全手続です。

もっとも、この仮処分はすべての事案で必要になるものではありません。占有者が変わる具体的なおそれがあるかどうかによって要否を検討します。申立てには担保（保証金）の提供を求められることがあり、その額や費用は事案・裁判所により異なります。必要性の判断を含め、個別に検討することをおすすめします。

併せて検討する金銭請求｜未払賃料・遅延損害金・使用損害金

建物明渡請求訴訟では、明渡しに加えて、金銭の請求を併せて行うことが一般的です。主に問題になるのは、次の項目です。

• 未払賃料：契約が終了するまでの、支払われていない賃料。
• 遅延損害金：支払いが遅れたことに対する損害金。利率や起算日は契約内容によります。
• 契約終了後の使用損害金：契約が終了してから明渡しが完了するまでの間、賃借人が建物を使い続けていることに対する、賃料相当額の損害金。

契約書に、契約終了後の使用損害金を賃料の倍額とする条項（いわゆる倍額特約）が置かれていることがあります。こうした条項の有効性は、契約の当事者（消費者か事業者か）、住宅用か事業用か、金額の相当性などによって判断が分かれ得ます。過去には、賃料相当額を上回る使用損害金の定めについて、消費者契約法第１０条に違反しないと判断した裁判例もありますが、特定の裁判例だけをもって、あらゆる場合に有効と一般化することはできません。請求できる項目・金額・利率・起算日・法的構成は、契約書と事実関係を確認したうえで検討する必要があります。

なお、連帯保証人や家賃保証会社に対する請求は、明渡しとは別に検討します。個人が保証人となる賃貸借の保証（個人根保証契約）は、極度額（上限額）を定めなければ効力を生じないとされており（民法第４６５条の２）、契約の締結時期によって適用関係が異なります。保証人・保証会社への対応は、家賃滞納への対応に関する記事もご参照ください。立退料は、賃料不払を理由とする解除の場面ではなく、主に賃貸人都合で解約を申し入れる場面で問題になります。混同しやすい論点ですので、賃貸人からの解約申入れと正当事由・立退料に関する記事で整理しています。

訴訟上の和解で確認する条項

訴訟の途中で、裁判所から和解を勧められることがあります。和解が成立すると、その内容を記載した和解調書が債務名義になり、条項に違反した場合には強制執行が可能になります。賃貸人としては、和解の際に次の点を確認しておくことが重要です。

• 明渡しの期限
• 未払賃料の支払方法（分割払いとするか、その一部を免除するか）
• 敷金・保証金の精算
• 原状回復の範囲
• 残置物の取扱い
• 期限に違反した場合に、直ちに強制執行できる旨の定め

判決・和解後の対応｜任意の明渡しと強制執行

判決や和解調書を得ても、それだけで自動的に部屋が明け渡されるわけではありません。まずは賃借人に任意の明渡しを求め、応じない場合に、建物明渡しの強制執行を検討する、という順序になります。

建物明渡しの強制執行の流れ

ここからは、裁判所の公式案内（調査時点２０２６年７月）にもとづき、建物明渡しの強制執行の流れを説明します。運用の細部は裁判所・執行官室によって異なりますので、申立先での確認が前提になります。

申立先と必要な書類

建物明渡しの強制執行は、不動産の所在地を管轄する地方裁判所に所属する執行官に対して、書面で申し立てます。申立てには、原則として次のものが必要です。まず、強制執行の根拠となる債務名義（判決、和解調書、民事調停調書など）です。判決・和解調書・民事調停調書を債務名義とする場合には、執行文（その債務名義で強制執行してよいことを公証する文言）の付与を受ける必要があります。

ここで、近時の制度改正に注意が必要です。令和８年５月２１日に民事訴訟手続が全面的にデジタル化され、判決書などが裁判所において電子的に作成されるようになりました。裁判所の公式案内によれば、必要書類は債務名義の作り方によって次のように異なります。

なお、民事執行の手続自体は、令和８年５月時点ではまだ全面的にはデジタル化されておらず（裁判所の案内では、遅くとも令和１０年６月までに全面デジタル化の予定とされています）、当面は書面での申立てが必要です。どの書類が必要かは事件ごとに異なりますので、申立先の執行官室に確認することが確実です。

申立てから断行までの流れ

申立て後は、おおむね次の順序で進みます。ここで、似ているが意味の異なる三つの用語を区別しておくことが大切です。

「明渡しの催告」「引渡しの期限」「断行実施予定日」は、いずれも異なる時点を指します。特に、引渡しの期限と実際に強制執行を行う日（断行日）は一致しない点に注意が必要です。執行官による明渡しの催告は、賃借人に対する心理的な効果も大きく、断行に至る前に任意に退去する例も少なくありません。

残置物（目的外動産）への対応

断行の際、室内に残された家財や商品などの動産を、目的外動産（強制執行の目的物ではない動産）と呼びます。ここで最も注意したいのは、賃貸人が独断で残置物を廃棄することはできないという点です。残置物の所有権は、原則として賃借人などに残っています。

裁判所の案内によれば、強制執行における目的外動産は、まず賃借人などに引き渡すことになり、引き渡すことができないときは売却することができるとされています。無価値と判断された物については、廃棄されることもあります。いずれも、賃貸人の一存ではなく、強制執行の手続の中で執行官の関与のもとに処理される点が重要です。

なお、任意退去の合意の中で残置物の処分について取り決める場合には、対象となる物の特定、所有権の所在、第三者の所有物が含まれていないか、個人情報を含む物品の取扱いなどに注意が必要です。合意があっても、後日の紛争を避けるため、内容を明確にしておくことが望まれます。

期間と費用の考え方

建物明渡しにかかる総期間や総費用を、一律の月数・金額で示すことはできません。事案によって大きく変わるため、次のように構成要素ごとに分けて考えることが実務的です。

強制執行の予納金は各裁判所によって異なり、事件終了後に残額があれば返還される一方、手続中に追加の予納を求められることもあります。金額は申立先の執行官室で確認するのが確実です。弁護士費用については、弁護士費用を確認するで最新の内容をご確認ください。

よく問題になるケース

実際のご相談では、次のような場面で判断に迷うことが多く見られます。いずれも個別事情により結論が変わります。

• 一部入金・分割払いの申出がある：支払意思を示す事情として評価される一方、滞納が続けば信頼関係の破壊が認められやすくなります。合意の内容と記録の残し方が重要です。
• 過去にも滞納を繰り返している：これまでの支払状況は、解除の可否の判断に影響します。
• 賃借人と連絡が取れない・行方不明：独断の片づけは避け、占有・保証関係の確認や、裁判上の送達方法を検討します。
• 内容証明郵便が返戻された：到達の有無が争点になり得ます。送付方法や、その後の手続を検討します。
• 賃借人以外の者が居住・使用している：占有者の特定と、占有移転禁止の仮処分の要否が問題になります。
• 店舗・事務所として使用されている：事業用物件では、住宅用とは検討事項が異なる場面があります。
• 保証人・家賃保証会社がいる：明渡しと金銭回収は別に検討します。詳細は関連記事へ。
• 室内に大量の荷物がある：残置物の処理は強制執行の手続の中で行うのが原則です。
• 賃借人が法人で休眠・廃業している：登記や連絡先、保証関係を確認したうえで方針を検討します。
• 賃借人が死亡・破産した：相続人や破産手続との関係で、別途の検討が必要になります。
• 契約書に無催告解除条項・倍額損害金条項・自力救済条項がある：条項があっても、当然にそのとおりの効力が認められるとは限りません。

用途違反（契約と異なる使い方）を理由とする解除を検討する場合は、賃貸の用途違反と信頼関係破壊の法理に関する記事もご参照ください。

手続前チェックリスト

訴訟・強制執行などに進む前に、次の資料がそろっているかを確認しておくと、手続の検討や相談がスムーズになります。すべてがそろっていなくても、あるものから整理していくことが大切です。

• 賃貸借契約書、契約更新・変更に関する書類
• 物件の登記事項証明書
• 入金履歴、通帳、賃料台帳、滞納額の計算表
• 催告書、解除通知書
• 郵便の追跡記録、配達証明、返戻された封筒
• メール、メッセージ、録音、訪問・交渉の記録
• 連帯保証人・家賃保証会社に関する資料
• 敷金・保証金に関する資料
• 現在の占有者が分かる資料（同居人・従業員・転借人の有無）
• 室内・残置物の状況が分かる写真など
• 建物の図面・写真
• 相手方が法人の場合の登記事項証明書
• これまでの合意書・念書・支払計画書
• すでに裁判所から届いている書類

弁護士に相談するタイミング

次のような場面では、手続に進む前に資料を確認しておくことで、方針を整理しやすくなります。相談は結果を保証するものではありませんが、契約内容・占有状況・通知の経過を踏まえて、取り得る手続と見通しを検討する場としてご利用いただけます。

• 催告書・解除通知書を送る前
• 通知が返戻された
• 無催告解除を検討している
• 一部入金・分割払いの申出があった
• 任意退去の合意書を作成する
• 訴訟を提起する、または訴え提起前の和解を検討する
• 占有者が変わるおそれがある
• 連帯保証人・家賃保証会社への請求を検討している
• 判決・和解後も退去しない
• 強制執行や残置物への対応を検討している

まとめ

• 家賃の滞納があっても、賃貸人が独断で鍵交換・立入り・荷物処分をすることはできません（自力救済の禁止）。
• 明渡しを実現するには、契約解除のうえ、判決や和解調書などの債務名義を取得し、建物明渡しの強制執行による必要があります。
• 金銭の回収（未払家賃）と建物の明渡しは別の手続です。公正証書や支払督促では、建物明渡しの強制執行はできません。
• 裁判外の合意だけでは強制執行に進めない場合があり、訴え提起前の和解などの活用を検討します。
• 占有者の特定は重要で、必要に応じて占有移転禁止の仮処分を検討します。
• 強制執行では、明渡しの催告・引渡しの期限・断行実施予定日を区別し、残置物は手続の中で処理します。
• 期間・費用は事案により変わります。まず契約書・入金記録・通知・占有状況を確認することが出発点です。