家賃滞納への対応｜大家がまず確認することと解除・明渡しの流れ ｜淡路島（淡路・洲本・南あわじ）の弁護士｜初回相談無料｜弁護士法人ひょうご あわじみらい法律会計事務所

「振込予定日を過ぎても家賃が入金されていない」「督促の電話やメールに返事がない」「いっそ鍵を交換して部屋を空けてしまってよいのだろうか」。賃貸物件を貸している大家・物件オーナーや、管理を任されている担当者にとって、家賃（賃料）の滞納は資金繰りにも直結する切実な問題です。

この記事では、住宅や店舗・事務所などの賃貸物件で家賃の滞納が起きたときに、貸主側（賃貸人。以下「大家・物件オーナー」を含みます）が最初に何を確認し、どの順序で対応していくかを、初動から回収・明渡しまで整理します。あわせて、やってしまいがちだが法的リスクの高い対応（無断の鍵交換や荷物の処分など）も具体的に取り上げます。

先に結論をお伝えします。家賃の滞納があっても、大家・物件オーナーが自分の判断で直ちに鍵を交換したり、部屋の荷物を運び出したりすることはできません。また、「３か月滞納すれば必ず契約を解除して退去させられる」という一律のルールがあるわけでもありません。まず出発点になるのは、賃貸借契約書・入金履歴・督促の記録といった手元の資料を確認することです。個別の事情によって取り得る手続や見通しは変わりますので、迷う場面では早めに弁護士へ相談することをおすすめします。

まず結論｜家賃・賃料滞納を把握したときの初動

家賃の滞納を把握したときの全体像は、次のとおりです。詳細は記事の各章で説明します。

家賃・賃料滞納を把握した直後に確認したい資料

対応の見通しは、契約内容と滞納の状況によって変わります。次の資料が手元にあるかを確認し、そろっているものから整理しておくと、その後の判断や相談がスムーズになります。

家賃滞納だけで直ちに契約を解除できるとは限らない

「家賃を滞納しているのだから、すぐに契約を解除して出て行ってもらえるはず」と考えがちですが、実際にはそう単純ではありません。賃貸借契約の解除には、法律上の要件と、賃貸借特有の判例上の考え方（信頼関係破壊の法理）の両方を踏まえる必要があります。

催告解除の基本（民法５４１条）

家賃の不払いは、契約上の支払義務を果たしていない状態（債務不履行）です。契約を解除するには、原則として、相手方に対し相当の期間を定めて支払いを求め（催告）、その期間内に支払いがないことが必要です（民法５４１条）。同条には、期間経過時の不履行が契約や取引上の社会通念に照らして軽微であるときは解除できないという趣旨のただし書もあります。

信頼関係破壊の法理

賃貸借は、当事者の継続的な信頼関係を前提とする契約です。そのため裁判実務では、単に家賃の不払いがあるというだけでなく、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたと評価できるかという観点から、解除の可否が判断されてきました（信頼関係破壊の法理と呼ばれる判例上の考え方）。滞納があっても、信頼関係を破壊するとまではいえない特段の事情があれば、解除が認められないこともあります。逆に、滞納の程度や経緯によっては、解除が認められやすくなります。

「３か月滞納すれば解除できる」という理解の注意点

インターネット上では「家賃を３か月滞納すれば契約を解除できる」といった説明を見かけます。しかし、法律で「○か月の滞納があれば当然に解除できる」と定められているわけではありません。滞納期間の長さは信頼関係が破壊されたかどうかを判断する一つの要素にすぎず、滞納額、過去の支払状況、催告への対応、支払う意思の有無などを総合的に考慮して判断されます。「何か月分たまったか」だけで結論が決まるものではない、という点に注意が必要です。

無催告解除条項がある場合

契約書に「一定の滞納があれば催告せずに解除できる」という無催告解除条項が置かれていることがあります。もっとも、そのような条項があるからといって、直ちに、どんな場合でも催告なしに解除できるとは限りません。無催告解除が認められるかどうかも、最終的には信頼関係の破壊の有無を踏まえて判断されるため、条項の文言と実際の滞納状況を確認したうえで慎重に検討する必要があります。民法上も、催告によらない解除ができる場面は限定されています（民法５４２条）。

一部入金・分割払いの申出があった場合

賃借人から一部だけ入金があったり、「分割で払う」という申出があったりすると、その後の解除の見通しに影響することがあります。支払意思を示す事情として評価される一方、支払が滞る状態が続けば、やはり信頼関係の破壊が認められやすくなります。安易に受け取るか断るかを決める前に、合意の内容と記録の残し方を確認しておくことが大切です。

賃貸人が取る対応の流れ

ここからは、家賃滞納への対応を段階ごとに整理します。各段階で「何を確認し、何を記録し、次に進む判断材料は何か」を意識すると、進め方を整理しやすくなります。

滞納額と入金状況を確認する

まず、入金履歴と賃料台帳から、いつから何か月分、合計いくら滞納しているのかを正確に把握します。過去に遅れがちだったのか、今回が初めてなのかも、その後の判断に影響します。

賃借人へ連絡し、記録を残す

電話・メール・書面などで支払いを求めます。目的は督促そのものだけでなく、やり取りの記録を残すことにもあります。いつ、どの方法で、どのような連絡をし、相手がどう応じたかを残しておくと、後の交渉や手続で役立ちます。

書面で支払いを求める（催告）

連絡に応じない場合や、解除も視野に入れる場合は、書面で支払いを求めます。内容証明郵便は、いつ・どのような内容の文書を送ったかを証拠として残せる方法ですが、常に法律上必須というわけではありません。催告に付す期間についても、法律が一律に「何日以上」と定めているわけではなく、民法上は「相当の期間」とされています。文面や期間の設定は、契約内容と滞納状況によって変わるため、定型のひな形をそのまま使うのではなく、内容を確認したうえで作成することをおすすめします。

連帯保証人・家賃保証会社を確認する

連帯保証人がいる場合は、保証契約の内容を確認します。個人が保証人になっている賃貸借の保証（個人根保証契約）については、極度額（保証の上限額）を定めていなければ効力を生じないとされています（民法４６５条の２）。これは２０２０年（令和２年）４月１日から施行された改正民法によるルールで、契約の締結時期によって適用関係（経過措置）が異なります。契約日を確認することが重要です。

家賃保証会社を利用している場合は、保証委託契約・約款に沿って、代位弁済（保証会社による立替払い）の請求手続や連絡期限を確認します。ただし、保証人や保証会社がいることと、部屋を明け渡してもらえることは別の問題です。保証会社が代わりに家賃を支払っても、明渡しは別途、後述の手続によって実現する必要があります。

支払計画・任意退去を協議する

話合いにより、分割での支払いや、一定期日までの任意退去について合意できる場合があります。合意する際は、明渡しの期限、未払賃料の額と支払方法、敷金・保証金の精算、原状回復、残置物の取扱いなどを整理します。

合意の残し方には、単なる私文書、公正証書、後述の訴え提起前の和解（即決和解）、訴訟上の和解など複数の方法があり、それぞれ効力が異なります。特に注意したいのは、公正証書で強制執行できるのは金銭の支払いに関する部分に限られ、建物の明渡しそのものを公正証書で強制執行することはできないという点です（明渡しを強制執行するには、判決や和解調書などの債務名義が必要になります）。

契約解除を検討する

支払いも任意退去の合意も難しい場合、契約の解除を検討します。前述のとおり、解除には催告や信頼関係の破壊といった要件の検討が必要で、解除通知の内容や時期によっては、後の手続に影響することがあります。

建物明渡請求訴訟・強制執行を検討する

解除をしても任意に退去しない場合は、建物明渡請求訴訟を検討します。訴訟では、明渡しに加えて、未払賃料や、契約終了後の明渡しまでの使用損害金（賃料相当額の損害金）などを併せて請求することが一般的です。判決が出ても任意に退去しないときは、強制執行によって明渡しを実現します。実際の期間や費用は、物件の状況、占有の状況、争いの有無などにより変わります。

訴訟・和解・強制執行の具体的な流れや費用の考え方については、賃料不払による建物明渡しの手続を詳しく見る（関連コラム）で解説しています。

未払賃料の回収可能性を検討する

明渡しとは別に、未払賃料そのものの回収を検討する場面もあります。判決・和解調書・仮執行宣言付支払督促などの債務名義があれば、預金・給与・売掛金などの差押えを検討できます。相手の財産が分からない場合には、財産開示手続や、第三者からの情報取得手続（勤務先・預貯金等の情報を第三者から取得する手続。２０２０年４月施行の改正民事執行法により整備）を利用できる場合があります。もっとも、賃借人や保証人に資力がなければ、回収が難しいこともあります。明渡しを優先するか、回収を優先するかという判断も含めて、方針を整理する必要があります。

支払督促と建物明渡しの違い（回収と明渡しは別の手続）

「支払督促を使えば早く出て行ってもらえるのでは」と考える方がいますが、これは注意が必要な点です。支払督促は金銭などの支払いを求める手続であり、建物の明渡しそのものを実現する手続ではありません。回収（お金）と明渡し（部屋）は、別の手続だと理解しておくことが大切です。

大家・物件オーナーがしてはいけない対応（自力救済）

滞納が続くと、「自分で鍵を替えて中の物を片づけたい」という気持ちになるかもしれません。しかし、法的な手続によらずに実力で権利を実現すること（自力救済）は、原則として法律上許されていません。次のような行為は、たとえ賃借人が滞納していても、大家・物件オーナー側が損害賠償責任などを負うおそれがあります。

無断で鍵を交換する

賃借人の承諾なく鍵を交換し、部屋に入れないようにする行為は、自力救済として違法と評価され、不法行為に基づく損害賠償責任を問われるおそれがあります。契約書に「滞納したら鍵を替える」といった自力救済を認める趣旨の特約があっても、当然に有効とされるわけではありません。

室内へ立ち入り、荷物を処分する

賃借人の承諾なく室内へ立ち入り、家財・商品・設備・残置物を運び出したり処分したりする行為も、原則として認められません。所有権を侵害したなどとして損害賠償を求められるおそれがあるほか、事案によっては刑事上の問題が生じる可能性も指摘されています（成立するかどうかは具体的な事情によります）。荷物の処分は、明渡しの強制執行の手続の中で行うのが原則です。

ライフラインを止める

退去させる目的で、電気・ガス・水道などを意図的に止める行為も、違法と評価されるおそれがあります。生活や事業の基盤に直接影響するため、慎重な対応が必要です。

威迫的・執拗な督促、滞納事実の公表

大声や威圧的な言動を伴う督促、深夜・早朝の繰り返しの訪問、賃借人の氏名や滞納の事実を近隣・取引先など第三者へ不必要に知らせる行為なども、名誉やプライバシーの侵害などの問題を生じさせるおそれがあります。督促はあくまで冷静に、記録を残しながら行うことが大切です。

よく問題になるケース

分割払いを約束したのに、また滞納した

いったん分割払いの合意ができても、再び滞納が始まることがあります。合意の内容（支払額・期日・違反時の取扱い）をどう定めていたかによって、その後の解除や明渡しの見通しが変わります。合意書の内容と、これまでの入金の記録を確認することが出発点になります。

賃借人と連絡が取れない・行方不明になった

長期間連絡が取れない場合でも、それだけで契約が当然に終了したり、部屋を自由に片づけてよくなったりするわけではありません。鍵交換・室内への立入り・残置物の処分を独断で行うことは避け、緊急連絡先・連帯保証人・保証会社などへの確認や、占有の状況の確認を行います。相手の所在が分からない場合には、裁判上の手続（公示送達など）を検討する必要が生じることもあります。

法人の借主が休業・廃業した

店舗・事務所などで、借主である法人が休業・廃業した場合も、契約や占有の状況を確認しないまま室内の物を処分することはできません。法人の登記や連絡先、連帯保証・保証会社の有無を確認したうえで、明渡しと未払賃料の回収の方針を検討します。

契約名義人と実際に住んでいる人が違う

契約上の賃借人と、実際に部屋を使っている人（占有者）が異なることがあります。明渡しを実現するには、誰が占有しているのかの確認が重要で、占有者が変わることに備えた手続（占有移転禁止の仮処分など）が問題になる場面もあります。

明渡しに合意したのに退去しない

任意退去に合意しても、期限までに退去しないことがあります。合意をどのような形（私文書・公正証書・訴え提起前の和解・訴訟上の和解など）で残していたかによって、その後に取り得る手続が変わります。前述のとおり、明渡しを強制執行するには、判決や和解調書などの債務名義が必要です。

手続前チェックリスト

次の各段階に進む前に、確認しておきたい事項を整理しました。当てはまる項目がある場合は、実行前に内容を確認しておくと安全です。

督促・催告の前に

• 賃貸借契約書で、賃料額・支払期日・解除条項・無催告解除条項を確認したか
• 入金履歴から、滞納の開始時期・月数・合計額を正確に把握したか
• 連帯保証人・家賃保証会社の有無と、その連絡先を確認したか

解除通知の前に

• 催告（相当の期間を定めた支払いの請求）を行い、その記録を残したか
• 滞納の程度・経緯からみて、信頼関係の破壊といえる事情があるかを整理したか
• 通知の相手方（契約名義人・保証人）と、到達の方法を確認したか

支払合意書・明渡合意書に署名する前に

• 明渡期限・未払賃料・敷金の精算・原状回復・残置物の取扱いを整理したか
• 合意をどの形式（私文書・公正証書・裁判上の和解など）で残すか検討したか
• 金銭の支払いと建物の明渡しとで、強制執行できる範囲が違うことを理解したか

鍵交換・室内立入り・残置物処分の前に

• それが自力救済に当たらないか（独断での実行は原則違法）を確認したか
• 残置物の処分は、明渡しの強制執行の手続によるべきでないかを確認したか

訴訟・強制執行の申立ての前に

• 解除が有効といえるか、必要な資料（契約書・催告・入金履歴）がそろっているか
• 実際に占有しているのが誰かを確認したか
• 明渡しを優先するか、未払賃料の回収を優先するか、方針を整理したか

弁護士に相談するタイミング

次のような場面では、資料を確認したうえで対応方針を整理することが、その後の手続の選択に役立ちます。相談は、結果を保証するものではありませんが、契約書・入金履歴・通知の記録などをもとに、取り得る手続と見通しを検討するための場です。

• 滞納が繰り返されている、または滞納が長引いている
• 賃借人と連絡が取れない、行方が分からない
• 解除通知を出そうとしている、または出した後の進め方を検討している
• 分割払いや退去条件を合意しようとしている
• 連帯保証人・家賃保証会社との関係が複雑である
• 契約名義人と実際に住んでいる人が異なる
• 鍵交換や残置物の処分を検討している（実行前の確認が特に重要です）
• 訴訟や強制執行、未払賃料の回収可能性を検討したい

よくあるご質問（ＦＡＱ）

まとめ

• 最初に確認するのは、賃貸借契約書・入金履歴・督促の記録・保証関係の資料です。
• 家賃滞納があっても、無断の鍵交換・立入り・荷物処分・ライフライン停止は原則できません（自力救済の禁止）。
• 「○か月滞納で当然に解除」という一律のルールはなく、催告と信頼関係の破壊の有無を踏まえて判断されます。
• 対応の流れは、連絡・催告 → 保証人・保証会社 → 支払合意・任意退去 → 解除 → 明渡請求訴訟 → 強制執行 → 未払賃料の回収です。
• 回収（お金）と明渡し（部屋）は別の手続で、公正証書だけで明渡しを強制執行することはできません。
• 解除通知・合意書・鍵交換・残置物の処分・訴訟などに進む前に、資料を確認して方針を整理することが安全です。