配偶者居住権とは｜要件・期間・登記と配偶者短期居住権との違い ｜淡路島（淡路・洲本・南あわじ）の弁護士｜初回相談無料｜弁護士法人ひょうご あわじみらい法律会計事務所

配偶者を亡くされたとき、多くの方が最初に不安に感じるのが「これまで暮らしてきた自宅に、これからも住み続けられるのか」という点です。自宅の名義や、他の相続人との話し合いによっては、住まいそのものが揺らぐのではないかと心配になる方も少なくありません。

こうした場面で問題になるのが、配偶者居住権と配偶者短期居住権という二つの制度です。いずれも令和２年４月１日に始まった比較的新しい仕組みで、亡くなった方（被相続人）の自宅に残された配偶者の居住を保護するためのものです。名前は似ていますが、目的も、住める期間も、取得の方法も異なります。

この記事では、二つの制度の違い、住み続けられる期間、取得できる条件、登記や遺産分割との関係、そしてメリットだけでなくデメリットや評価・税務上の注意点までを整理します。結論の方向性を先にお伝えすると、配偶者短期居住権は当面の住まいを確保するための制度で、必ずしも「相続開始から６か月で終わり」ではありません。配偶者居住権は長期の居住を確保できる一方、換金や売却がしにくいなどの注意点があり、自宅の所有権を取得する場合や、代償分割・売却などの他の方法と比較して検討する必要があります。個別の事情により結論は変わりますので、遺言の作成前や遺産分割協議書への署名前に、一度資料を確認しておくことをおすすめします。

まず結論｜配偶者居住権と配偶者短期居住権の違い

二つの制度は、いずれも配偶者の住まいを守るためのものですが、役割が異なります。要点は次のとおりです。

• 配偶者短期居住権は、相続開始直後の当面の住まいを確保するための権利です。要件を満たせば手続をしなくても当然に発生し、原則として少なくとも６か月間は無償で住み続けられます。
• 配偶者居住権は、より長期（原則として配偶者が亡くなるまで）の居住を確保するための権利です。遺産分割・遺贈・家庭裁判所の審判のいずれかによって取得します。
• 短期居住権は登記できませんが、配偶者居住権は登記でき、登記をすることで第三者にも権利を主張できます。
• 配偶者居住権には財産的な価値があり、相続税評価の対象になります。「相続分を使わずに住める」制度ではありません。

まずは、二つの制度の主な違いを一覧で確認します。個別の事情により結論が変わる項目もあるため、表はあくまで全体像をつかむためのものとしてご覧ください。

配偶者短期居住権とは

配偶者短期居住権は、亡くなった方の建物に無償で住んでいた配偶者が、相続開始後の一定期間、その建物を無償で使用できる権利です（民法第１０３７条）。遺産分割の話し合いがまとまるまでの間、住まいを失わないようにするための制度で、特別な手続をしなくても、要件を満たせば当然に発生する点が特徴です。

成立要件と対象となる部分

配偶者短期居住権が認められるためには、次の点が必要です。

• 法律上の配偶者であること（内縁・事実婚の相手方は対象外です）。
• 相続開始の時に、被相続人の財産に属した建物に無償で居住していたこと。

対象となるのは、相続開始時に配偶者が無償で使用していた部分です。建物の一部だけを使用していた場合には、その使用していた部分が対象になります。なお、配偶者が相続開始時にすでに配偶者居住権を取得していた場合や、相続欠格（民法第８９１条）に当たる場合・廃除により相続権を失った場合には、配偶者短期居住権は認められません。

いつまで住めるか（二つの存続期間）

「配偶者短期居住権は最長で６か月」と説明されることがありますが、これは正確ではありません。民法は、次の二つの場合を区別しています。

• 配偶者を含む共同相続人の間で、その建物を遺産分割する場合――遺産分割により建物の帰属（誰が取得するか）が確定した日と、相続開始の時から６か月を経過する日のいずれか遅い日まで住むことができます。つまり、遺産分割が長引けば、居住できる期間は６か月より長くなることもあります。
• それ以外の場合（たとえば、遺言でその建物を配偶者以外の人が取得した場合など）――建物を取得した人（居住建物取得者）は、いつでも配偶者短期居住権を消滅させる旨を申し入れることができ、その申入れの日から６か月を経過する日まで住むことができます。

使用・第三者への利用・譲渡・登記

配偶者短期居住権では、配偶者は従前の用法に従い、善良な管理者の注意をもって建物を使用できます。使用が認められるだけで、賃貸して家賃を得るといった収益はできません。第三者に使用させるには居住建物取得者の承諾が必要で、権利そのものを譲渡することはできません。また、配偶者短期居住権は登記することができず、建物が第三者に売却された場合に、その第三者へ権利を主張すること（対抗すること）はできません。

相続放棄・相続欠格・廃除との関係

相続放棄、相続欠格、廃除は、いずれも似た言葉ですが内容が異なります。配偶者短期居住権との関係でも扱いが分かれます。

• 相続放棄――相続放棄をした配偶者であっても、要件を満たせば配偶者短期居住権は認められ得ます。当面の住まいを確保しつつ、相続そのものは放棄するといった検討ができる場合があります。
• 相続欠格・廃除――相続欠格に当たる場合や廃除により相続権を失った場合には、配偶者短期居住権は認められません。

終了したときの建物の返還

存続期間が満了すると、配偶者は建物を居住建物取得者に返還することになります。ただし、配偶者がその建物について共有持分など別の権利を持っている場合には、返還をめぐる扱いが異なることがあります。具体的な返還の要否や方法は、事案により異なります。

配偶者居住権とは

配偶者居住権は、亡くなった方の建物に相続開始時に居住していた配偶者が、原則としてその後の生涯にわたって、その建物の全部を無償で使用・収益できる権利です（民法第１０２８条以下）。短期の制度と異なり、取得するための原因（遺産分割・遺贈・審判）が必要で、長期の居住を確保できる点に特徴があります。

成立要件と取得方法

配偶者居住権は、法律上の配偶者が、相続開始の時に被相続人所有の建物に居住していた場合に、次のいずれかによって取得します。

• 遺産分割――相続人間の遺産分割協議・調停で、配偶者が配偶者居住権を取得すると定める方法です。
• 遺贈――被相続人が遺言で、配偶者に配偶者居住権を遺贈する方法です。生前の準備として用いられます。
• 家庭裁判所の審判――遺産分割の話し合いがまとまらない場合に、一定の要件のもとで、家庭裁判所が配偶者居住権の取得を定める方法です。

遺言で配偶者に確実に取得させたい場合には、「相続させる」ではなく「遺贈する」と記載するなど、書き方に注意が必要です。遺言の文言によっては意図した効果が生じないことがあるため、作成前に確認することをおすすめします。

対象となる建物と共有の問題

配偶者居住権は、原則として被相続人が所有していた建物が対象です。ここで注意が必要なのが共有です。被相続人が相続開始の時に、配偶者以外の人とその建物を共有していた場合には、配偶者居住権は成立しません。一方、被相続人と配偶者の二人で共有していた場合には、成立し得ます。土地と建物の所有者が異なる場合、借地上の建物、区分所有建物、建物の一部を賃貸している場合など、建物や敷地の状況によって検討すべき点が変わりますので、登記事項を確認したうえで判断する必要があります。

存続期間（原則は終身）

配偶者居住権の存続期間は、原則として配偶者が亡くなるまで（終身）です。ただし、遺言、遺産分割の協議、または家庭裁判所の審判で、「１０年間」などと期間を定めることもできます。いったん定めた存続期間は、後から延長することができないのが原則です。将来の住み替えや施設入所の可能性も踏まえて、終身とするか期間を区切るかを検討する必要があります。

使用・収益・賃貸・増改築

配偶者居住権では、配偶者は建物の全部を使用・収益できます。従前の用法に従い、善良な管理者の注意をもって使用・収益しなければなりません。第三者に賃貸して収益を得ることも考えられますが、その場合や、増改築をする場合には、建物所有者の承諾が必要です。承諾なく用法に違反した場合などには、後述のとおり配偶者居住権を消滅させられることがあります。

譲渡の禁止と登記（第三者対抗要件）

配偶者居住権は、他人に譲渡することができません。配偶者自身の権利として住み続けるための制度であり、売却して換金することはできない点に注意が必要です。

また、配偶者居住権は登記することができます。登記は権利が「成立するための要件」ではなく、第三者に権利を主張するための要件（対抗要件）です。登記をしないうちに建物が第三者に売却されてしまうと、その第三者に配偶者居住権を主張できないおそれがあります。建物所有者は配偶者に対して登記に協力する義務を負っていますので、権利を取得したら早めに登記をしておくことが大切です。登記は建物に対して行い、配偶者短期居住権については登記をすることができません。

修繕・費用の負担

配偶者居住権では、配偶者は建物の使用・収益に必要な修繕をすることができます。費用の面では、配偶者が通常の必要費を負担するのが原則です。固定資産税については、公法上の納税義務者は建物所有者ですが、通常の必要費に含まれるものとして、内部的には配偶者が負担すると整理されるのが一般的です。大規模な修繕や災害復旧など通常の必要費を超える費用の負担、火災保険や管理費の扱いなどは、当事者間で取り決めておくとトラブルを防ぎやすくなります。具体的な負担区分は事案により異なります。

消滅と建物の返還

配偶者居住権は、存続期間の満了、配偶者の死亡などによって消滅します。また、配偶者が用法に違反し、建物所有者が是正を求めても是正されない場合には、所有者が配偶者居住権を消滅させることができます。合意により消滅させることも考えられますが、その場合には、権利の消滅に伴う税務上の扱いにも注意が必要です。消滅後は建物を返還することになりますが、配偶者が建物の共有持分を持っている場合など、事案により扱いが異なります。

配偶者居住権のメリット

配偶者居住権には、次のような利点が考えられます。ただし、いずれも個別の事情により当てはまらない場合があり、必ず有利になるとは限りません。

• 住み慣れた自宅での生活を続けやすい。長期にわたって、これまでの住まいで暮らし続けられる可能性があります。
• 預貯金などを取得する余地が生じる場合がある。自宅の完全な所有権を取得する場合に比べ、配偶者居住権の評価額が低くなることがあり、その分、預貯金など他の財産を取得する余地が生じる場合があります。もっとも、実際にどの程度取得できるかは、自宅や土地の評価、配偶者の年齢、存続期間、他の遺産、相続人間の合意などにより異なり、必ず多くの預貯金を取得できるわけではありません。
• 自宅の所有権を子などが取得する分割ができる。配偶者が居住権を、子などが所有権を取得するという分け方により、将来の承継を見据えた遺産分割ができる場合があります。
• 遺言による事前の準備ができる。遺言で配偶者居住権を遺贈しておくことで、あらかじめ配偶者の居住を確保する準備ができます。

配偶者居住権のデメリットと注意点

配偶者居住権は、長期の居住を確保できる一方で、次のような注意点があります。制度を利用するかどうかは、これらを踏まえて他の方法と比較して検討する必要があります。

• 換金・売却がしにくい。配偶者居住権は譲渡できず、配偶者だけで自宅全体を売却することもできません。将来、まとまった資金が必要になったときに、自宅を現金化しにくくなります。
• 将来の住み替え・施設入所に対応しにくい。施設入所や住み替えを予定している場合、住まなくなっても自動的に売却代金を受け取れるわけではありません。合意による消滅や、その際の税務上の扱いも問題になります。
• 建物所有者との関係が長く続く。建物の所有権を取得した相続人との関係が、原則として配偶者が亡くなるまで続きます。関係が良くない場合、修繕や費用負担をめぐって対立が生じやすくなります。
• 費用負担の問題。通常の必要費や固定資産税の内部負担、大規模修繕の扱いなどをめぐって、取り決めが必要になります。
• 担保・共有などの事情。抵当権が付いている、借地上の建物である、共有関係が複雑であるといった場合には、そもそも利用できるか、利用できても制約が生じないかを確認する必要があります。
• 評価額が想定より高くなる場合がある。配偶者が比較的若い場合など、存続期間が長く見込まれると評価額が高くなり、預貯金を取得する余地が小さくなることがあります。
• 税務・二次相続への影響。相続税評価や、配偶者が亡くなったときの二次相続、権利消滅時の課税関係にも影響します。

配偶者居住権の評価と相続税

配偶者居住権には財産的な価値があり、遺産分割や相続税の場面で評価が問題になります。ここで重要なのは、遺産分割で用いる評価と、相続税を計算するための評価は、必ずしも同じではないという点です。

遺産分割上の評価と相続税評価

遺産分割では、配偶者居住権をいくらと評価して各相続人の取得額を計算するかが問題になります。相続人間で合意できればその評価により、合意できなければ家庭裁判所の手続で評価が問題となります。一方、相続税の計算では、国税庁が定める方法により、配偶者居住権、居住建物の所有権、敷地利用権、敷地の所有権を区分して評価します。相続税評価は、配偶者の年齢（平均余命）、建物の構造による耐用年数、経過年数、存続年数、法定利率による複利現価率などをもとに計算されます。計算は複雑で、前提の置き方によって結果が変わるため、具体的な金額は税理士など専門職による確認が必要です。

敷地利用権と小規模宅地等の特例

配偶者居住権に基づき配偶者が取得する敷地利用権については、一定の要件を満たせば、小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等として、限度面積までの部分について評価額を減額する制度）の対象になり得るとされています。ただし、適用の可否や限度面積・減額割合、他の宅地との併用の可否などは要件を満たすかどうかによって変わります。適用できるかは個別に確認する必要があります。

配偶者居住権を設定する手続

配偶者居住権をめぐる手続は、被相続人が亡くなる前に準備する場合（生前対策）と、相続開始後に対応する場合とで異なります。

生前に遺言で準備する場合

• 自宅（建物・土地）の登記事項を確認し、所有関係（単独所有か共有か）を確かめる。
• 配偶者が実際に居住していること、将来も居住する見込みを確認する。
• 遺言で、配偶者に配偶者居住権を遺贈する旨と、建物の所有権を誰に取得させるかを定める。
• 存続期間を終身とするか、期間を区切るかを検討する。
• 遺留分、相続税、二次相続、将来の住み替え・売却の可能性まで見据えて内容を検討する。
• 遺言執行者や、その後の登記手続についても準備しておく。

相続開始後に遺産分割する場合

• 遺言書の有無と内容を確認する。
• 相続人を確定する（戸籍関係書類の収集）。
• 建物・土地の登記事項、固定資産評価を確認する。
• 配偶者の居住状況を確認する。
• 配偶者居住権を設定する遺産分割案を検討し、評価をめぐる調整を行う。
• 遺産分割協議書（協議がまとまらない場合は調停調書・審判書）を作成する。
• 建物所有権の移転登記と、配偶者居住権の設定登記を行う。
• 相続税の申告が必要な場合は、期限内に申告・納付する。

登記・税務申告と専門職の役割

配偶者居住権をめぐっては、法律（遺産分割・遺言・権利関係）、登記、税務が関係します。遺産分割や遺言、相続人間の調整は弁護士、登記は司法書士、相続税の申告は税理士が扱うのが一般的です。当事者だけで進めると、評価や期限、登記の順序で不利益が生じることがあるため、必要に応じて専門職に相談しながら進めることをおすすめします。

よく問題になるケース

配偶者居住権・配偶者短期居住権は、家庭ごとの事情によって利用できるかどうかや、注意点が変わります。相談の際に迷いやすい代表的な場面を整理します。

配偶者が相続放棄を考えている場合

負債などの理由で相続放棄を検討している場合でも、配偶者短期居住権は要件を満たせば認められ得るため、当面の住まいを確保しつつ相続を放棄するという選択を検討できる場合があります。もっとも、配偶者居住権（長期）は遺産分割では取得できなくなるなど、放棄の影響は小さくありません。相続放棄には期間の制限もあるため、居住の確保と放棄を同時に検討する場合は、早めに整理することが大切です。

内縁・事実婚の場合

配偶者居住権・配偶者短期居住権は、いずれも法律上の配偶者を対象とする制度です。内縁・事実婚の相手方や、法律上の配偶者に当たらない方は対象になりません。こうした場合には、遺言や生前の契約など、別の方法で居住の確保を準備できないかを検討することになります。

被相続人が第三者と建物を共有していた場合

被相続人が、配偶者以外の人と自宅の建物を共有していた場合には、配偶者居住権は成立しません。誰が建物を共有していたかによって結論が変わるため、登記事項を確認する必要があります。

建物に抵当権が付いている場合

住宅ローンなどのために建物に抵当権が設定されている場合、配偶者居住権を設定できても、抵当権が実行されると居住の継続に影響が生じることがあります。担保の状況を確認したうえで検討する必要があります。

将来、施設への入所を予定している場合

近い将来に施設入所や住み替えを予定している場合、配偶者居住権は換金しにくく、かえって不都合になることがあります。施設入所をしても自動的に権利が消滅して代金を受け取れるわけではありません。自宅の売却により資金を確保する可能性がある場合は、所有権の取得など他の方法も含めて検討する必要があります。

建物所有権を取得する相続人と関係が良くない場合

建物の所有権を取得する相続人と配偶者の関係が良くない場合、修繕や費用負担、増改築の承諾などをめぐって対立が生じやすくなります。関係が長く続く点も踏まえて、配偶者居住権が適切かどうかを検討する必要があります。

手続前チェックリスト

遺言の作成や遺産分割協議書への署名、登記などは、いったん進めると後戻りがしにくいものです。それぞれの前に確認しておきたい点を整理します。

遺言を作成する前に

遺産分割協議書に署名する前に

配偶者居住権の登記をする前に

相続放棄・自宅売却・施設入所を決める前に

弁護士に相談するタイミング

配偶者居住権をめぐる相談では、結果を保証するものではありませんが、論点の整理、必要な資料の確認、選択肢の比較、進め方の見通しを立てることができます。次のような場面では、判断の前に一度相談しておくと安心です。

• 遺言書を作成する前（配偶者居住権を遺贈で定めるか、他の方法にするか）。
• 他の相続人から遺産分割案の提示を受けたとき。
• 遺産分割協議書に署名する前。
• 配偶者居住権の設定登記をする前。
• 相続人の間で、費用負担や自宅の売却をめぐって意見が分かれているとき。
• 相続放棄と当面の居住の確保を同時に検討しているとき。
• 相続税や二次相続など、税務上の検討が必要なとき。

よくあるご質問（ＦＡＱ）

まとめ

• 配偶者短期居住権は当面の住まいを確保する制度で、要件を満たせば当然に発生します。遺産分割をする場合は「相続開始から６か月」と「帰属確定日」のいずれか遅い日まで住めるため、「最長６か月」ではありません。
• 配偶者居住権は長期（原則は終身）の居住を確保する制度で、遺産分割・遺贈・審判により取得し、登記で第三者に対抗できます。
• 配偶者居住権には財産的価値があり、相続税評価の対象です。「節税になる」と一律には言えず、換金・売却がしにくいなどの注意点もあります。
• 共有・抵当権・借地・将来の施設入所など、事情によって利用の可否や注意点が変わります。個別事情により結論は異なります。
• 遺言の作成前、遺産分割協議書への署名前、登記前には、登記事項・遺言書・相続人構成などの資料を確認しておくことをおすすめします。