西神中央で住宅を残して借金整理｜個人再生・住宅ローン特則の確認点 ｜神戸市（須磨・垂水・西神・北神）の弁護士｜初回相談無料｜弁護士法人ひょうご支所神戸みらい法律会計事務所

神戸市西区の西神中央駅周辺をはじめ、竹の台、狩場台、糀台、美賀多台、樫野台、春日台などでマイホームを購入された方から、「住宅ローンは何とか払い続けたいが、カードローンやリボ払い、消費者金融の返済が重く、毎月の家計が回らない」というご相談をいただくことがあります。

住宅ローン以外の借金が膨らんだとき、「自己破産しか方法がないのか」「自宅を手放すしかないのか」と考えてしまう方は少なくありません。しかし、一定の要件を満たす場合には、住宅ローンの支払いを続けながら、住宅ローン以外の借金を個人再生で整理できる可能性があります。その鍵となるのが、住宅資金特別条項、いわゆる「住宅ローン特則」です。

もっとも、この制度を利用できるかどうかは、住宅ローンの契約内容、不動産の担保状況、滞納や代位弁済の進行状況、収入や家計、ほかの借金や税金の状況などによって変わります。本記事では、西神中央周辺で持ち家を残したいと考える方に向けて、住宅ローン特則の基礎、利用可否を確認するポイント、相談前にそろえておきたい資料を整理します。

結論｜住宅を残して借金整理を検討できる場合・慎重な確認が必要な場合

最初に全体像を示します。住宅ローン特則を利用できるかどうかは個別事情によって異なりますが、おおまかには次のように整理できます。実際の判断には、住宅ローンの契約内容や担保の状況、家計収支などの確認が必要です。

いずれの場合も、「家を残せるかどうか」だけでなく、「住宅ローンと再生計画の返済を無理なく続けられるか」という家計面の確認が重要です。個別事情により結論は変わりますので、自己判断で手続を進める前に、資料を整理して確認することをおすすめします。

個人再生と住宅ローン特則（住宅資金特別条項）の基礎知識

個人再生とは

個人再生は、裁判所の手続を通じて、借金を法律で定められた基準まで圧縮し、原則として３年（事情により最長５年）で分割返済する再生計画を立てる制度です。返済計画が認可され、計画どおりに返済を終えると、残りの債務について免除を受けられます。安定した収入が見込まれることなどが利用の前提になります。

個人再生には、主に自営業の方なども利用できる小規模個人再生と、給与所得者などを対象とする給与所得者等再生があります。どちらを選ぶか、また圧縮後にいくら返済することになるかは、借金の総額、保有する財産の価値（清算価値）、収入などによって変わります。具体的な返済額の基準は個別の確認が必要です。

住宅ローン特則（住宅資金特別条項）とは

個人再生では、原則としてすべての借金が手続の対象になり、住宅ローンも例外ではありません。住宅ローンを通常どおり手続に含めると、抵当権を持つ住宅ローン債権者が担保権を実行し、自宅が競売にかけられるおそれがあります。

そこで、住宅ローンについては従来どおり支払いを続けることを条件に、自宅を残せるようにするのが住宅資金特別条項、いわゆる住宅ローン特則です。これを利用できる場合、住宅ローンは支払いを継続しつつ、住宅ローン以外の借金について個人再生による圧縮を検討できることがあります。

住宅ローン自体は当然には減額されない

注意したいのは、住宅ローン特則は「住宅ローンを減額する制度ではない」という点です。住宅ローン特則を使う場合、住宅ローンはこれまでどおり（または一定の方法でリスケジュールしたうえで）支払い続けることが前提になります。圧縮の対象になるのは、あくまで住宅ローン以外の借金です。

任意整理・自己破産との違い

借金整理の方法には、個人再生のほかに、利息や返済方法を債権者と交渉する任意整理、財産を清算して残りの債務の免除を受ける自己破産などがあります。どの手続が適しているかは、借金の総額、収入、残したい財産、家計の状況などによって異なります。手続ごとの違いや選び方は、別の記事で整理しています。

任意整理・個人再生・自己破産の違いを確認する

住宅ローン特則を使えるか確認する主なポイント

住宅ローン特則は、住宅ローン以外の債権者から見れば例外的な取扱いになるため、法律で定められた要件を満たす必要があります。ここでは、利用可否を確認するときに問題になりやすいポイントを整理します。いずれも最終的な判断には資料の確認が必要です。

自己の居住用の住宅か

対象となるのは、再生債務者本人が所有し、自分の居住のために使っている住宅です。店舗兼住宅のように一部を事業などに使っている場合は、床面積の２分の１以上を居住用に使っているかどうかが問題になります。投資用物件や別荘などは対象になりません。単身赴任などで一時的に離れていても、将来戻る予定がある場合は対象になる可能性があります。

所有名義・共有名義・ペアローン

夫婦で住宅を共有している場合や、ペアローンを組んでいる場合は、誰がどの持分を所有し、誰のローンにどの抵当権が設定されているかによって、検討の仕方が変わります。共有持分が小さくても所有要件を満たすことはありますが、配偶者の住宅ローンや抵当権の扱いを含めて、全体を確認する必要があります。共有者や連帯債務者、連帯保証人がいる場合は、その方への影響も含めて整理することが重要です。

住宅ローンが住宅資金貸付債権に当たるか

住宅ローン特則の対象になるのは、住宅の建設・購入・改良に必要な資金を分割払いで借り入れ、住宅に抵当権が設定されている債権です。借入れの目的や担保の設定状況によっては、この要件を満たさない場合があります。

住宅ローン以外の担保権・根抵当権・後順位担保権の有無

自宅に、住宅ローンの抵当権以外の担保権が設定されている場合は、住宅ローン特則を利用できないことがあります。たとえば、事業資金のために自宅を担保に入れて根抵当権を設定している場合や、おまとめローンなどで後順位の抵当権が付いている場合です。マンションの管理費・修繕積立金の滞納に関する先取特権などが問題になることもあります。担保の状況は登記事項証明書などで確認します。

滞納・期限の利益喪失・代位弁済・競売の進行状況

住宅ローンを滞納し続けると、一括返済を求められる状態（期限の利益の喪失）になり、やがて保証会社が住宅ローンを肩代わりして返済する代位弁済が行われます。代位弁済が行われた後でも、一定の期間内であれば、保証会社の代位弁済をなかったものとして扱い、住宅ローンの支払いを続けられる扱い（いわゆる巻戻し）を検討できる場合があります。ただし、この期間には法律上の制限があり、時間が経つほど選択肢が狭まります。代位弁済通知や競売開始決定が届いている場合は、日付を確認し、早めに相談することが重要です。具体的な期限の判断には資料の確認が必要です。

住宅ローン以外の借金総額と利用要件

個人再生には、住宅ローンなどを除いた借金の総額についての上限があります。住宅ローン以外の借金がこの上限を超える場合は、個人再生を利用できないことがあります。借金の総額は、債権者一覧や借入明細などで確認します。

収入・家計・再生計画の履行可能性

個人再生では、圧縮後の借金を分割で返済していくため、安定した収入と、返済を続けられる家計の見通しが必要です。住宅ローン特則を使う場合は、住宅ローンの毎月の返済と、再生計画に基づく返済を同時に続けられるかが大きなポイントになります。家計収支を確認することで、手続選択の見通しを整理しやすくなります。

清算価値と不動産評価

個人再生では、自分の財産をすべて処分したと仮定した場合の金額（清算価値）以上を返済する必要があります（清算価値保障原則）。自宅の評価額が住宅ローン残高を上回っている場合（アンダーローン）は、その差額が清算価値に加わり、返済額が上がることがあります。逆に、評価額が住宅ローン残高を下回っている場合（オーバーローン）は、自宅の価値が清算価値に与える影響は小さくなる傾向があります。不動産の評価は、査定資料や固定資産税評価証明書などをもとに確認します。

税金・管理費・修繕積立金などの扱い

税金や社会保険料などの公租公課、マンションの管理費・修繕積立金、養育費などは、通常の借金とは扱いが異なります。これらは個人再生で圧縮の対象にならないことが多く、滞納がある場合は別途対応を検討する必要があります。税金の滞納がある場合、滞納処分（差押え）のリスクや、住宅ローン特則の利用に影響することもあります。税務上の具体的な取扱いについては、税理士や所管の窓口への確認が必要です。

西神中央周辺でよく問題になるケース

西神中央や竹の台、狩場台などで持ち家にお住まいの方から実際にご相談が多い場面を整理します。いずれも、ここに挙げた状況に当てはまるからといって結論が決まるわけではなく、個別事情により取扱いは変わります。

住宅ローンをすでに滞納している

住宅ローンを滞納している場合でも、滞納の程度や期限の利益喪失の有無によって、検討できる方法は変わります。滞納が続くと選択肢が狭まっていくため、早めの確認が重要です。

保証会社から代位弁済の通知が届いた

代位弁済の通知が届いている場合、巻戻しを検討できる期間が問題になります。代位弁済の日付を確認し、間に合う可能性があるかを早めに確認する必要があります。

競売開始決定が届いた

競売開始決定が届いた後でも、状況によっては手続を検討できる場合があります。ただし、競売の進行状況や落札の有無によって対応が変わるため、届いた書類を持って早めに相談することが重要です。

夫婦共有・ペアローン・連帯保証人がいる

共有名義やペアローン、連帯保証人がいる場合は、本人だけでなく、配偶者や保証人への影響も含めて検討する必要があります。誰がどの債務を負い、どの抵当権が設定されているかを整理することが出発点になります。

自宅に事業資金などの担保が付いている

自宅に住宅ローン以外の担保（根抵当権など）が設定されている場合、住宅ローン特則を利用できないことがあります。担保の内容を登記で確認したうえで、利用可否や別の方法を検討します。

個人事業主・会社役員で事業性の借入れがある

個人事業主や会社役員の方で、事業性の借入れや保証債務がある場合は、借金の性質や担保の状況によって検討の仕方が変わります。事業の継続や保証の問題も含めて整理する必要があります。

税金や固定資産税も滞納している

税金や固定資産税の滞納がある場合は、滞納処分のリスクや、手続への影響を確認する必要があります。税務上の取扱いは個別性が高いため、所管の窓口や税理士への確認が必要です。

住宅を残すとかえって家計が苦しくなる

住宅を残すこと自体が目的になってしまうと、住宅ローンと再生計画の返済の両立が難しく、かえって生活再建が苦しくなることがあります。住宅を残す方法と手放す方法の双方を比較し、家計の見通しを踏まえて検討することが大切です。持ち家を残すか手放すかの全体像は、別の記事でも整理しています。

持ち家がある場合の債務整理を確認する

相談・申立て前に準備したい資料チェックリスト

住宅ローン特則を使えるかどうかは、資料を確認して初めて見通しを立てられます。相談前、申立て前、保証会社への回答前、競売対応前、返済を続けるかどうかの判断前に、次の資料をできる範囲でそろえておくと、確認がスムーズになります。

住宅ローン関係

• 住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）
• 返済予定表（償還表）
• 残高証明書
• 期限の利益喪失通知、督促状
• 代位弁済通知

不動産関係

• 登記事項証明書（土地・建物）
• 固定資産税評価証明書、固定資産税の納税通知書
• 不動産の査定資料（取得できる場合）

借金関係

• 債権者一覧（借入先の一覧）
• 各借入れの明細、利用明細
• 督促状、訴状、支払督促、差押予告などの通知

収入・家計関係

• 給与明細、源泉徴収票
• 確定申告書（個人事業主の場合）
• 預貯金の通帳
• 家計収支の分かる資料
• 保険証券、車検証
• 退職金見込額の分かる資料

税金・公租公課関係

• 税金、社会保険料の滞納が分かる資料
• 管理費・修繕積立金の滞納が分かる資料（マンションの場合）

裁判所・債権者・保証会社から届いた書類

• 競売開始決定
• 保証会社からの通知
• 裁判所からの書類

弁護士に相談するタイミング

住宅ローンを残して借金を整理できるかどうかは、結論を急ぐ前に、資料を確認して見通しを整理することが大切です。弁護士に相談することで、住宅ローン特則を利用できる可能性があるか、任意整理・個人再生・自己破産・任意売却などのどの方法が家計に合うかを、資料をもとに比較しやすくなります。相談は、結果を保証するものではなく、判断材料と対応方針を整理するためのものです。

特に、住宅ローンの滞納、代位弁済通知、競売開始決定、訴状、支払督促、差押予告などの通知が届いている場合は、対応に期限が関わることがあります。これらの書類が手元にある場合は、日付を確認し、早めに相談することをおすすめします。期限や手続の効果は個別事情により異なるため、資料の確認が必要です。

当事務所の弁護士費用や弁護士の紹介については、以下のページをご覧ください。

弁護士費用を確認する
弁護士紹介を見る

よくある質問（ＦＡＱ）

まとめ

西神中央周辺で住宅ローンを残して借金を整理したい場合のポイントを整理します。

• 一定の要件を満たす場合、住宅ローン特則を使い、住宅ローンの支払いを続けながら住宅ローン以外の借金を個人再生で整理できる可能性があります。
• 住宅ローン自体は当然には減額されず、支払いの継続が前提になります。
• 利用できるかは、居住要件、担保の状況、滞納や代位弁済の進行、収入や家計、ほかの借金や税金の状況などによって異なります。
• 「家を残せるか」だけでなく、「住宅ローンと再生計画の返済を続けられるか」という家計面の確認が重要です。
• 代位弁済通知や競売開始決定など、期限が関わる通知が届いている場合は、早めに資料を持って相談することが大切です。

次の行動としては、本記事のチェックリストを参考に資料をそろえ、現状を整理したうえで相談することをおすすめします。