住宅ローンやカードローン、消費者金融、税金、地代などの支払いが重なって苦しくなったとき、土地は地主から借り、その上に自分名義の建物（自宅）が建っている「借地上の自宅」をお持ちの方は、ふつうの持ち家とは違う不安を抱えやすいところです。「自己破産をすると家を出ていかなければならないのか」「個人再生なら自宅を残せるのか」「借地権は財産として取り上げられるのか」「地代を滞納しているとどうなるのか」「地主に知られてしまうのか」——こうした疑問は、借地ならではのものです。
本記事では、借地上の自宅がある場合の自己破産・個人再生について、借地権の扱いと自宅維持の可否を中心に、考え方の枠組みと、相談前に確認しておきたい資料を整理します。なお、自宅を残せるかどうかは、借地権の評価、住宅ローンの有無、地代滞納の状況、借地契約の内容、収入や家計、裁判所の運用によって変わります。一般論として読み進めていただき、最終的な見通しは契約書や資料を確認したうえで判断する必要がある、という前提でご覧ください。
この記事で分かること
- 自己破産と個人再生で、借地上の自宅の扱いがどう違うか
- 借地権が財産として評価され、返済額や手続に影響し得る場面
- 地代滞納がある場合の契約解除リスクと、注意すべきこと
- 地主の承諾や名義変更料が問題になり得る場面
- 旧借地法・普通借地・定期借地で結論が変わり得る点
- 相談前にどの資料を準備しておくとよいか
借地上の自宅と借入のことで、どの手続が向くか整理したい場合は、資料を確認したうえで見通しを検討できます。
Contents
借地上の自宅と債務整理｜まず押さえる結論と全体像
はじめに要点を整理します。借地上の自宅がある場合でも、自己破産・個人再生のいずれも検討の対象になります。もっとも、「借地権つきの建物」という財産があるため、ふつうの賃貸暮らしの方とは異なる検討が必要です。大きな分かれ目は、自宅を残すことを優先するのか、債務全体の整理を優先するのか、そして借地権・建物にどの程度の経済的価値があるのかです。
自己破産では、借地権や建物が財産として扱われ、価値があれば換価（お金に換えること）の対象になり得ます。個人再生では、自宅を維持しながら借金を圧縮する道を検討できる場合がありますが、借地権・建物の価値が高いと返済の下限額に影響し得ます。いずれも、契約内容と資料を確認しなければ結論は出せません。
| 比較項目 | 自己破産 | 個人再生 |
|---|---|---|
| 借金の基本的な扱い | 原則として支払義務の免除（免責）を目指す手続 | 借金を法律上の基準で圧縮し、原則として３〜５年で分割返済する手続 |
| 借地上の自宅（建物・借地権） | 財産として破産手続の対象に入り、価値があれば換価対象になり得る | 維持を検討できる場合があるが、価値が返済の下限に影響し得る |
| 住宅資金特別条項（住宅ローン特則） | この制度はない | 一定の要件を満たす住宅ローンについて利用を検討できる場合がある |
| 手続の種類 | 同時廃止または管財事件に振り分けられる | 小規模個人再生または給与所得者等再生 |
| 借地権の価値の影響 | 換価や管財事件になる要因になり得る | 清算価値として返済の下限額（最低弁済額）を押し上げ得る |
| 向きやすい方向性 | 自宅維持より債務全体の整理を優先したい場合 | 一定の継続収入があり、自宅維持を検討したい場合 |
上の表はあくまで一般的な整理です。どちらが適しているか、自宅を残せるかは、借地権の評価、地代滞納の有無、住宅ローンの状況、借入総額、収入や家計の状況、裁判所の運用によって変わります。実際の判断には資料の確認が必要です。
そもそも借地権とは｜底地・借地上建物・地代の関係
借地権・底地・借地上建物・当事者の関係
借地上の自宅では、登場人物と権利の関係を整理しておくと理解しやすくなります。
- 借地権：建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利です。土地を借りる形には、賃貸借契約による「賃借権」と、より強い「地上権」があり、多くの住宅の借地は賃借権です。
- 底地：借地権という負担がついた状態の土地の所有権で、地主（土地所有者）が持っています。
- 借地上建物：その土地の上に建っている建物で、借地人本人が所有しています。借地上の自宅では、この建物が本人名義であることが通常です。
- 地代：土地を使わせてもらう対価として、借地人が地主に払うお金です。
債務整理では、ここに債権者（貸金業者や銀行など）、自己破産の破産管財人、個人再生の個人再生委員、住宅ローンがある場合の住宅ローン債権者が関わってきます。借地上の自宅では、「建物と借地権は本人の財産だが、土地は地主のもの」という構造が、手続の各場面で影響します。
旧法借地・普通借地・定期借地のちがい（概要）
借地契約は、いつ・どの法律のもとで結ばれたかによって、扱いが異なる場合があります。大まかには、古い時期の契約に適用される旧借地法のもとでの借地、現在の借地借家法のもとでの普通借地、そして契約期間の満了で終了する定期借地などがあります。これらは、契約の存続期間、更新の有無、建替えの扱い、契約終了時の処理、ひいては借地権の評価に影響し得ます。
ご自身の借地がどの類型かは、契約書、更新の合意書、建物の登記、地代の領収書などから確認していくことになります。「旧借地法だから必ず有利」「定期借地だから必ず自宅を残せない」と単純に決めつけることはできません。類型の判断と、それが手続に与える影響は、契約資料を確認したうえで検討する必要があります。
自己破産で借地上の自宅はどう扱われるか
借地権・建物は財産として破産財団に入り得る
自己破産では、原則として、一定の価値のある財産は手続のなかで清算の対象（破産財団）になります。借地上の建物は本人の財産ですし、借地権も建物を所有するための財産的な権利ですから、これらに経済的な価値があれば、破産手続のなかで扱われる対象になり得ます。
ここで重要なのは、借地権の評価額が高いほど、換価（お金に換えること）が検討されやすくなるという点です。借地権の評価は、土地の価格や借地権の割合、契約内容など複数の事情をふまえて行われ、事案により大きく異なります。具体的な評価方法や金額は資料を確認しなければ分からず、本記事で断定することはできません。
同時廃止と管財事件の振り分け
自己破産には、めぼしい財産がない場合に簡易に進む「同時廃止」と、管財人が選ばれて財産の調査・換価を行う「管財事件」があります。借地権や建物に一定の価値があると見込まれる場合には、同時廃止ではなく管財事件として進む可能性があります。どちらに振り分けられるか、管財事件の場合にどの程度の費用や手間がかかるかは、裁判所の運用や財産の状況によって変わります。
換価・自由財産・親族による買受け等の選択肢
「自己破産＝必ず家を出る」とも、「自己破産でも必ず家を残せる」とも言えません。価値のある借地権・建物は換価の対象になり得る一方で、生活の再建のために手元に残せる財産（自由財産）や、その範囲を広げる仕組み（自由財産の拡張）もあり、最終的な結論は事案によります。
実務上は、親族が建物を買い取って住み続ける、任意に売却して整理する、地主と協議する、といった選択肢が検討されることもあります。ただし、賃借権の譲渡には原則として地主の承諾が必要とされ、承諾が得られない場合には裁判所の許可を求める手続（借地非訟）が関係し得るなど、借地ならではの検討が必要です。これらが実際にうまくいくかどうかは、財産の価値、契約内容、地主との関係、裁判所の運用によって異なり、結果を保証できるものではありません。
手続中の地代の支払いと滞納地代
借地上の自宅に住み続ける以上、土地の利用は続きます。手続の前後で地代をどう扱うか、滞納している地代がある場合にどうするかは、契約解除のリスクや後述する偏頗弁済の問題とも関わるため、自己判断で動く前に弁護士に確認することをおすすめします。
個人再生で借地上の自宅を維持できるか
清算価値保障原則と最低弁済額への影響
個人再生は、借金を法律上の基準で圧縮し、原則３〜５年で分割返済しながら生活を立て直す手続です。ここで自宅を残したい方にとって重要なのが、清算価値保障原則という考え方です。これは、「もし自己破産をしたら債権者に配当されるはずの金額（清算価値）以上は、個人再生でも返済しなければならない」という原則です。
借地上の自宅を維持しようとすると、その借地権・建物の価値が清算価値に含まれます。住宅ローンの残高より自宅の価値が高い（差額が残る）場合などには、清算価値が上がり、返済の下限額（最低弁済額）が高くなる可能性があります。最低弁済額の具体的な計算の仕組みは、別の記事で詳しく説明しています。
最低弁済額や、どのようなケースで個人再生が向くかは、関連記事で詳しく確認できます。
住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を使える場合・使えない場合
個人再生には、住宅ローンだけを別扱いにして従来どおり支払い、それ以外の借金を圧縮することで、自宅を残しながら再生を図る「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」という仕組みがあります。この制度には法律上の要件があり、たとえば、対象となる建物が本人の所有・居住用であること、住宅ローンを担保する抵当権がその建物に設定されていること、住宅ローン以外の借入のための担保が自宅に付いていないことなどが関係します。
借地上の自宅の場合、土地は借りていても建物は本人の所有であり、その建物に住宅ローンの抵当権が付いていれば、この特則の利用を検討できる場合があります。法律上、住宅取得資金には土地や借地権の取得資金も含まれるものとされています。一方で、建物以外の担保関係や、後順位の担保権がある場合などには、特則を利用できないことがあります。借地上の建物に特則が使えるかどうかは、抵当権や契約の状況を確認したうえで判断する必要があり、一律に「使える」「使えない」とは言えません。住宅ローン特則の一般的な要件は、別の記事で詳しく扱っています。
住宅ローンがある場合の個人再生の進め方は、関連記事で確認できます。
住宅ローンの有無・借地権取得資金がある場合
個人再生で自宅維持を検討する際は、住宅ローンが残っているか、借地権の取得資金やリフォーム資金のローンがあるか、建物に複数の担保が付いていないか、といった点が結論を左右します。「個人再生なら必ず自宅を残せる」というものではなく、収入の見込み、家計の状況、再生計画を実際に履行できるか、清算価値の大きさなどを総合して検討することになります。
地代滞納と借地契約の解除リスク
地代を滞納している場合、借地契約が解除されるリスクがあります。借地契約が解除されると、建物を取り壊して土地を明け渡さなければならない事態にもつながり得るため、滞納がある場合は早めの整理が重要です。
「何か月で必ず解除」とは限らない
もっとも、地代の滞納があれば直ちに、機械的に契約が解除されるわけではありません。賃貸借契約の解除は、当事者間の信頼関係が破壊されたといえるかどうかという観点から判断される枠組みがあり、滞納の程度や経緯などの事情が考慮されます。実務上は、地主からの催告、解除の通知、訴訟、明渡しや建物収去の請求といった流れで問題になり得ます。「何か月滞納したら必ず解除」と一律に言えるものではなく、個別事情により結論は異なります。
地代だけを先に払うことの問題（偏頗弁済）
「契約を解除されたくないので、地代だけは先に払っておこう」と考える方は少なくありません。しかし、債務整理を前提とする場面で特定の相手にだけ優先して支払うこと（偏頗弁済）は、破産・個人再生の手続上、問題になり得ます。他方で、土地を使い続けるために支払う地代は、性質が異なる扱いとなる場合もあります。どこまで支払ってよいか、いつ支払うべきかは、手続全体への影響を見て判断する必要があるため、自己判断で動く前に必ず弁護士に確認してください。
地主から通知・内容証明が届いている場合
地主から、地代の督促、解除の通知、内容証明、明渡しの請求、更新の拒絶、地代の増額請求などが届いている場合は、対応に期限が関わることがあります。届いた書面は捨てずに保管し、できるだけ早く資料を整理して相談することをおすすめします。地主との交渉や、承諾・名義変更などの取扱いは、個別事情によって変わります。
地主の承諾・名義変更料・譲渡承諾の注意点
借地では、借地権の譲渡や建物の売却、建替え・増改築、担保の設定、相続や名義の変更などの場面で、地主の承諾が必要になる場合があります。たとえば、借地上の建物を第三者に売却するときは、原則として借地権の譲渡について地主の承諾が必要とされています。承諾なしに進めると、契約解除のリスクが生じ得ます。
地主が承諾しない場合でも、一定の要件のもとで、裁判所が地主の承諾に代わる許可を出す手続（借地非訟）を検討できる余地があります。もっとも、この手続には時間や費用がかかり、地主が自ら買い取る権利（介入権）を行使する場合もあります。
承諾を得る際の名義書換料・譲渡承諾料・建替承諾料・更新料といったお金は、契約内容、地域の慣行、裁判実務によって異なり、金額や相場を一概に断定することはできません。借地権の評価や、売却・換価がしやすいかどうかにも、こうした承諾の要否が影響し得ます。
旧借地法・普通借地・定期借地で何が変わるか
前述のとおり、借地契約の類型によって、存続期間、更新の可否、建替えの扱い、契約終了時の処理、借地権の評価などが異なり得ます。旧借地法のもとでの借地と、現在の借地借家法のもとでの普通借地・定期借地とでは、結論が変わる場面があります。
ご自身の借地の類型を見極めるには、契約日、契約書、更新の合意書、覚書、建物の登記、地代の領収書、固定資産税の資料などを確認することが出発点になります。類型の判断や、旧借地法に関する細かな取扱いは、専門的な確認が必要です。本記事の説明は一般的な方向性にとどまるため、ご自身の契約に当てはめた判断は、資料を確認したうえで弁護士にご相談ください。
よく問題になるケース
- 借地契約書が見つからない：契約の内容や類型の確認が難しくなります。地代の領収書や建物登記、地主とのやり取りの記録などから補っていくことになります。
- 地代を数か月滞納している：契約解除のリスクと、地代の支払い方（偏頗弁済の問題）を同時に検討する必要があります。
- 地主から解除通知や内容証明が届いた：対応に期限が関わることがあります。書面を保管し、早めの相談をおすすめします。
- 建物が古く、評価が分からない：借地権・建物の評価は、換価や清算価値、最低弁済額に影響します。評価の見立てが手続選択の前提になります。
- 住宅ローンが残っている：個人再生での住宅ローン特則の適否や、清算価値の計算に関わります。
- 親族が建物を買い取って住み続けたい：賃借権の譲渡に地主の承諾が必要となり得るほか、価格や資金の問題も検討が必要です。結果を保証できるものではありません。
- 定期借地権か旧法借地か分からない：契約書や更新書類の確認が必要です。類型により結論が変わり得ます。
- 相続で借地上建物を取得したが借金もある：相続による借地権の取得と、債務整理の両面からの整理が必要です（相続特有の論点は別途検討します）。
- 個人事業で自宅兼店舗として使っている：居住部分の割合などにより、住宅ローン特則の扱いが変わり得ます。
手続前に確認したい資料チェックリスト
自己破産・個人再生・任意整理のどれが向くかを検討する前に、次の資料を手元に集めておくと、見通しの検討がスムーズになります。
- 借地契約書、更新契約書、覚書
- 地代の領収書・振込記録、滞納額が分かる資料
- 地主からの通知書、内容証明、更新・解除・増額に関する書面
- 建物の登記事項証明書、土地の登記事項証明書
- 固定資産税の評価証明書、納税通知書
- 住宅ローンの契約書、返済予定表、抵当権設定契約書
- 借入先の一覧、督促状、訴状、支払督促、差押えに関する書類
- 収入が分かる資料（給与明細、源泉徴収票、年金通知、確定申告書）
- 家計の状況が分かる資料（家計収支表、預貯金通帳、保険、退職金見込額）
- 家族構成、同居者、介護や事業利用の有無が分かる資料
資料がすべて揃っていなくても相談は可能です。まずは手元にあるものから整理を始め、不足分は相談のなかで確認していくとよいでしょう。
弁護士に相談するタイミング
弁護士への相談は、「家を必ず残せる」といった結果を約束するためのものではありません。借地契約、地代、住宅ローン、借入の状況を整理し、自己破産・個人再生・任意整理のうちどの方向が考えられるか、自宅維持の可否をどう比較検討できるか、といった判断材料と対応方針を整理するためのものです。
とくに、地代を滞納している、地主から通知が届いている、差押えや訴訟が始まっている、住宅ローンの滞納があるといった場合は、対応に期限が関わることがあるため、早めに資料を整理して相談することをおすすめします。
借地上の自宅と借入のことは、資料を確認することで、どの手続が向くか・自宅維持を検討できるかの見通しを整理できます。手続を進める前の段階でも相談できます。
よくある質問（ＦＡＱ）
借地上の自宅があると自己破産はできませんか。
借地上の自宅があっても、自己破産を検討すること自体は可能です。ただし、借地権や建物に価値がある場合は、財産として手続のなかで扱われ、換価が問題になることがあります。実際の進み方は資料を確認したうえで判断する必要があります。
自己破産をすると借地権は必ず売却されますか。
必ず売却されるとは限りません。借地権の価値や契約内容、裁判所の運用、賃借権の譲渡に地主の承諾が要るかどうかなどによって、扱いは変わります。換価される場合もあれば、そうでない場合もあり、個別事情により結論は異なります。
借地権の評価額はどのように決まりますか。
借地権の評価は、土地の価格や借地権の割合、契約内容など複数の事情をふまえて行われ、事案によって異なります。評価額は換価や清算価値、最低弁済額に影響するため、見立てには資料の確認が必要です。具体的な金額を一律に示すことはできません。
個人再生なら借地上の自宅を残せますか。
自宅を維持しながら再生を検討できる場合がありますが、必ず残せるわけではありません。借地権・建物の価値が清算価値として返済の下限額に影響することや、住宅ローン特則の要件を満たすかどうかが関わります。可否は契約と資料を確認したうえで判断する必要があります。
住宅ローン特則は借地上の建物にも使えますか。
借地上でも建物が本人の所有で、その建物に住宅ローンの抵当権が付いているなど、一定の要件を満たせば利用を検討できる場合があります。一方、建物に他の担保がある場合などは利用できないことがあります。使えるかどうかは抵当権や契約の状況により異なります。
地代を滞納している場合、先に地代だけ払ってもよいですか。
自己判断で支払う前に、弁護士に確認することをおすすめします。特定の相手にだけ優先して支払うことは、債務整理の手続上、問題になり得るためです。他方で、土地を使い続けるための地代は扱いが異なる場合もあり、手続全体への影響を見て判断する必要があります。
地主に破産や個人再生を知られますか。
手続の内容や、地主が債権者にあたるか、借地権の換価や協議が必要になるかによって、地主との接点が生じる場合があります。「知られずに解決できる」と一律にお約束できるものではありません。地代滞納や地主からの通知がある場合は、状況を整理したうえで方針を検討します。
旧借地法か定期借地か分からない場合、何を確認すべきですか。
契約日、契約書、更新の合意書、建物の登記、地代の領収書などを確認することが出発点になります。契約の類型によって、更新や終了、評価の扱いが変わり得るため、資料を確認したうえで判断する必要があります。
まとめ｜まず確認すること
- 借地上の自宅があっても、自己破産・個人再生のいずれも検討の対象になります。
- 自宅を残せるかは、借地権の評価、住宅ローンの有無、地代滞納、契約内容、収入・家計、裁判所の運用により変わります。
- 自己破産では借地権・建物が財産として扱われ、価値があれば換価が問題になり得ます。
- 個人再生では自宅維持を検討できる場合がありますが、清算価値が最低弁済額に影響し、住宅ローン特則の適否も要確認です。
- 地代滞納がある場合は、契約解除のリスクと、地代の支払い方（偏頗弁済の問題）を同時に検討する必要があります。
- まずは、借地契約書・登記・地代資料・住宅ローン・借入資料を確認し、早めに相談して方針を整理することが次の一歩です。
どの手続が向くか、自宅維持を検討できるかは、借地契約・地代・住宅ローン・借入状況を整理することで見通しを立てやすくなります。費用や手続の進め方とあわせてご確認ください。
監修・執筆
本記事は、神戸みらい法律会計事務所に所属する弁護士が監修・執筆しています。借地上の自宅に関する債務整理は、契約内容や資料によって結論が変わります。記載は一般的な情報であり、個別の事案については弁護士紹介ページもご参照のうえ、ご相談ください。
参考資料（公的機関・公式資料）
- ｅ－Ｇｏｖ法令検索（破産法、民事再生法、借地借家法）
- 裁判所｜破産・個人再生（民事再生）手続の案内、借地非訟事件手続の案内
- 日本弁護士連合会、兵庫県弁護士会｜債務整理に関する案内
- 独立行政法人国民生活センター｜多重債務・借金問題に関する情報
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