熟年離婚でオーバーローンの自宅を分けるには｜名義変更と税務 ｜神戸市（須磨・垂水・西神・北神）の弁護士｜初回相談無料｜弁護士法人ひょうご支所神戸みらい法律会計事務所

神戸やその近郊で長年暮らしてきたご自宅について、「住宅ローンがまだ多く残っているのに、熟年離婚のときにどう分ければよいのか」と悩む方は少なくありません。とくに、売っても住宅ローンを返しきれない、いわゆる「オーバーローン」の状態では、単純に半分ずつというわけにはいかず、住宅ローンの返済、名義の変更、税金の負担が複雑に絡み合います。

この記事では、オーバーローンの自宅を熟年離婚で分けるときに知っておきたい基本的な考え方と、名義変更・税務の注意点を、弁護士兼公認会計士の視点で整理します。結論の方向性としては、オーバーローンの自宅はまず「資産価値」「残債」「名義」「ローン債務」「税務」「登記」を切り分けて確認することが出発点になります。どの分け方が適しているかは、ご家庭ごとの事情によって変わります。

オーバーローンの自宅とは（まず全体像を確認）

「オーバーローン」の意味

オーバーローンとは、自宅の評価額（売却して得られると見込まれる金額）よりも、住宅ローンの残高のほうが大きい状態をいいます。たとえば、売却すれば手取りで２０００万円になりそうな自宅に、住宅ローンが２５００万円残っていれば、売っても差額を返しきれません。この「差額をどう扱うか」が、オーバーローンの自宅を分けるときの中心的な問題になります。

「所有名義」と「住宅ローンの債務・連帯保証・抵当権」は別問題

ここで最初に押さえておきたいのが、「不動産を誰の名義にするか」という所有権の問題と、「住宅ローンを誰が返すか（債務者・連帯保証人・連帯債務者）」という問題、そして「抵当権が設定されているか」という問題は、それぞれ別の話だという点です。

最初に確認したい４つの数字

オーバーローンかどうかを判断するには、次の数字を分けて確認する必要があります。いずれも根拠となる資料で裏づけることが大切です。

熟年離婚でオーバーローンの自宅が問題になりやすい理由

退職・年金生活・収入減という背景

熟年離婚では、当事者が退職前後の年代にさしかかっていることが多く、これから収入が減っていく、あるいは年金が生活の柱になるという局面で自宅の処理を考えることになります。現役世代であれば「多少無理をしてでも住宅ローンを払い続ける」という選択もありますが、収入の見通しが限られる年代では、返済可能性そのものを慎重に見積もる必要があります。

「住み続けたい人」と「ローンから外れたい人」の利害

実際のご相談では、「住み慣れた自宅に住み続けたい」という側と、「離婚を機に住宅ローンの負担や連帯保証から外れたい」という側とで、希望がすれ違うことがよくあります。どちらの気持ちも自然なものですが、感情論だけで進めると合意に至りにくくなります。資産価値、残債、支払能力、税務、登記、そして金融機関の承諾といった要素を分けて検討することが、現実的な着地点を探る近道になります。

神戸郊外の住宅事情という要素

神戸市の須磨区・垂水区・西区・北区や、西神・北神のニュータウンなどでは、駅からの距離や坂道の有無、築年数によって、査定額が想定より低く出ることもあります。退職後の住み替えや実家の近くへの転居を考える方もいらっしゃいます。もっとも、地域の相場は個々の物件で大きく異なるため、実際の見通しは査定など具体的な資料で確認することをおすすめします。

財産分与の基本的な考え方

財産分与とは（民法７６８条）

財産分与とは、婚姻中に夫婦が協力して築き、維持してきた財産を、離婚に伴って清算する制度です（民法７６８条）。名義がどちらであっても、婚姻中に協力して取得・維持した財産は分与の対象になり得ます。ただし、具体的にどのように分けるかは、事案により異なります。

令和８年４月からの改正点

財産分与については、令和８年４月１日に施行された改正民法により、いくつかの重要な見直しが行われています。読者の状況に関わる主な点は次のとおりです。

• 家庭裁判所へ財産分与を請求できる期間が、原則として離婚のときから５年に伸長されました（施行日より前に離婚が成立している場合は、従前どおり原則２年とされています）。
• 財産の取得・維持についての当事者の寄与の程度は、その程度が異なることが明らかでないときは相等しいものとする、といった考え方が条文上明確にされました。
• 財産の状況に関する情報の開示を求める仕組みが設けられました。

オーバーローンの場合は「単純な折半」ではない

財産分与というと「財産を半分ずつ分ける」というイメージが強いかもしれません。しかし、オーバーローンの自宅では、そもそも自宅が「プラスの財産」として残らないことがあります。残債が資産価値を上回っている以上、自宅を巡っては「プラスをどう分けるか」よりも、「残債という負担を、どちらがどのように負うか」が問題になりやすいのです。

そのため、自宅だけを切り出して考えるのではなく、預貯金や退職金、その他の財産との調整、住み続ける側が得る利益、連帯保証などの関係を含めて、全体として検討する必要があります。結論は個別事情によって変わります。

自宅の分け方の選択肢を比較する

オーバーローンの自宅の分け方には、主に次のような選択肢があります。それぞれ向いているケースと注意点が異なり、どれが適切かは残債・収入・希望・金融機関の対応などによって変わります。以下は考え方を整理するための一覧であり、実際の可否は資料を確認したうえで判断する必要があります。

名義変更の注意点

所有権移転登記と住宅ローンの債務者変更は別の手続

財産分与に伴って自宅の名義を移す場合、法務局で所有権移転登記を行います。しかし、この登記は「所有者が誰か」を変えるものであり、「住宅ローンを誰が返すか」を変えるものではありません。住宅ローンの債務者や連帯保証人を変えるには、別途、金融機関との手続と承諾が必要です。

ローン返済中の名義変更で確認すべきこと

住宅ローンの返済中は、抵当権が設定されているのが通常です。金融機関との契約では、無断で名義を移すことが制限されていたり、一定の事由が生じると残額の一括返済を求められる（期限の利益を失う）扱いが定められていることがあります。連帯保証やペアローン、収入合算がある場合は、そこから外れられるかも含めて確認が必要です。金融機関の実務は契約や個別の事情によって異なるため、必ずローン契約書を確認し、金融機関に問い合わせることをおすすめします。

登記に関わる主な書類

財産分与を原因とする所有権移転登記では、離婚の成立や分与の内容を示す資料、対象不動産を特定する資料などが必要になります。具体的には、財産分与に関する取り決めを示す書面、離婚の成立が分かる資料、固定資産評価証明書、登記識別情報、印鑑証明書、住民票などが関係します。必要書類や登記手続の具体的な進め方は、法務局の案内や、司法書士・弁護士に確認してください。

税務の注意点（弁護士兼公認会計士の視点）

自宅を分ける方法によって、かかり得る税金は変わります。ここでは国税庁の情報をもとに、基本的な考え方を整理します。実際の申告や適用の可否は、売却時期や居住状況などによって変わるため、税理士や税務署、国税庁の資料で確認することが前提です。

自宅を渡す側の譲渡所得

財産分与として土地や建物を渡した場合、渡した側に譲渡所得の課税が問題になることがあります。これは、分与した時点の時価で不動産を譲渡したものとして扱われるためです。「お金をもらっていないのに課税されることがある」という点は誤解しやすいので注意が必要です。オーバーローンで実際には損が出ているような場合の扱いも含め、個別に確認する必要があります。

自宅をもらう側の贈与税

財産分与によって財産をもらった側には、通常、贈与税はかからないとされています。財産分与請求権に基づいて給付を受けたものと考えられるためです。ただし、分与された財産の額が、婚姻中の協力によって得た財産の額やその他の事情に照らして多過ぎる場合や、贈与税・相続税を免れるための離婚と認められる場合には、贈与税がかかることがあります。

３０００万円特別控除と「離婚のタイミング」

自分が住んでいた自宅（居住用財産）を売ったときは、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高で３０００万円を控除できる特例があります。ただし、この特例には、親子や夫婦などの「特別の関係がある人」に対して売った場合には使えないという要件があります。

オーバーローン売却で損失が出たとき

住宅ローンが残っている自宅を、ローン残高を下回る価額で売って損失（譲渡損失）が生じた場合、一定の要件を満たせば、その損失をその年の給与所得などと損益通算し、控除しきれない分を翌年以後の一定期間にわたって繰り越して控除できる制度があります。新たに自宅を買い換えない場合でも利用できる類型があります。

もっとも、この制度には所有期間や住宅ローンの残高、売却の相手方などの要件があり、適用期限も設けられています。要件や期限は改正によって変わるため、売却を検討する時点で、国税庁の最新の情報や税務署で確認することをおすすめします。

その他に確認したい税・費用

このほか、名義変更や売却、住み替えに伴っては、登録免許税、不動産取得税、住宅ローン控除、固定資産税の清算、印紙税などが関係することがあります。いずれも要件や取扱いが個別に異なるため、根拠となる資料や税務署の案内で確認する必要があります。

税額だけでなくキャッシュフローで考える

会計の視点からは、税額の有無だけでなく、離婚後の家計全体のキャッシュフローで判断することが大切です。売却諸費用、住み替え先の費用、将来の修繕費、固定資産税、退職金や年金との関係まで見渡したうえで、どの選択肢がご自身の生活を安定させるかを検討する必要があります。目先の税負担が小さくても、返済や維持費が重ければ、長い目で見て負担が大きくなることもあります。

離婚協議書・調停条項で定めておきたい事項

オーバーローンの自宅を巡る取り決めは、後日のトラブルを避けるため、できるだけ具体的に書面へ残しておくことが重要です。少なくとも次のような点を整理しておくと、認識のずれを防ぎやすくなります。

• 誰が住み、誰が住宅ローンを払うのか
• 滞納が生じたときにどう対応するのか
• 売却する場合の時期、価格の決め方、査定の取り方
• 売却しても残債が残った場合、誰がどのように負担するのか
• 売却益が出た場合の分け方
• 固定資産税、管理費、修繕費、火災保険の負担
• 連帯保証人・連帯債務から外れるための手続
• 名義変更に協力する義務（登記への協力）
• 金融機関の承諾をどのように取得するか
• 税務申告や必要書類の準備への協力
• 明渡し・退去の時期
• 取り決めた内容以外に債権債務がないことの確認（清算条項）

相談前に用意しておきたい資料

相談をスムーズに進めるために、次のような資料をできる範囲でそろえておくと、選択肢や見通しの整理がしやすくなります。すべてが最初から必要なわけではありませんが、手元にあるものから確認していきます。

• 登記事項証明書
• 住宅ローン残高証明書、返済予定表
• 金銭消費貸借契約書、抵当権設定契約書
• 連帯保証・ペアローン・収入合算に関する資料
• 固定資産税課税明細書、固定資産評価証明書
• 不動産会社の査定書
• 購入時の売買契約書、建築請負契約書
• 取得費、仲介手数料、リフォーム費用、登記費用などが分かる資料
• 離婚協議書案、財産分与に関する取り決めの案
• 通帳、家計の状況、退職金の見込み、年金に関する資料
• 別居後の支払いの記録
• 金融機関・税務署・司法書士・不動産会社とのやり取り

弁護士に相談するタイミング

弁護士への相談は、結果を保証するためのものではなく、資料の確認、選択肢の整理、交渉方針の検討、合意書の作成、調停対応、税務・登記の確認事項の整理といった、判断材料をそろえるためのものです。次のような場面は、早めに相談を検討したいタイミングです。

• 自宅を売却する前、名義を変更する前
• 離婚協議書に署名する前
• 金融機関に相談する前後
• 調停を申し立てる前
• 住宅ローンの滞納が生じる前
• 相手方から自宅やローンの扱いについて条件の提示を受けたとき

まとめ

• オーバーローンの自宅は、まず「評価額・査定額・ローン残高・売却諸費用」を分けて確認します。
• 「所有名義」と「住宅ローンの債務・連帯保証・抵当権」は別問題であり、名義を移しても債務は当然には変わりません。
• 財産分与は令和８年４月から見直され、請求期間などが変わりました。ご自身のケースに当てはまる扱いは離婚成立時期を前提に確認します。
• 渡す側の譲渡所得、もらう側の贈与税、３０００万円特別控除、譲渡損失の扱いは、離婚のタイミングや要件によって変わります。
• 取り決めは書面に残し、売却前・名義変更前・署名前に、資料を確認しながら見通しを整理しておくことが大切です。