囲繞地通行権とは｜袋地から公道へ通る要件・幅・車・償金を解説 ｜淡路島（淡路・洲本・南あわじ）の弁護士｜初回相談無料｜弁護士法人ひょうご あわじみらい法律会計事務所

「袋地（ふくろち）で公道に出られない」「今まで通っていた道を、隣の土地の所有者から通行を断られた」「隣の土地の所有者から、車が通れる幅にしてほしいと求められている」「通行料をいくら払えばよいのか、あるいは請求できるのか分からない」――土地の通行をめぐっては、このような相談が少なくありません。

公道に直接接していない土地から道路へ出るために、隣の土地を通行できる権利は、一般に「囲繞地（いにょうち）通行権」「袋地通行権」と呼ばれます。民法は、一定の要件を満たす場合に、この通行権を認めています。もっとも、好きな場所を好きな幅で自由に通れるわけではなく、車での通行、償金（通行の対価）、建物の建築が可能かどうかは、それぞれ別に検討する必要があります。

この記事では、囲繞地通行権が認められる要件、通行できる場所・方法・幅、車での通行、償金、分筆や一部譲渡によって生じた袋地、通行地役権との違い、建築基準法上の接道との関係、通行を拒まれた場合・求められた場合の確認事項までを整理します。結論は土地の位置関係や経緯によって変わるため、登記事項証明書、公図、測量図、通行の経緯などの資料を確認することが出発点になります。

まず結論――囲繞地通行権の全体像

細かい要件に入る前に、全体像を整理します。いずれの項目も、最終的な結論は個別事情によって変わります。

囲繞地通行権とは

法令上の名称と一般的な呼び方

民法は、第２１０条から第２１３条で、公道に通じない土地の所有者が公道へ出るために周りの土地を通行できる権利を定めています。条文上の見出しは「公道に至るための他の土地の通行権」です。これが、一般に「囲繞地通行権」「袋地通行権」と呼ばれているものです。

「囲繞地」とは、ある土地を取り囲んでいる周りの土地を指す言い方です。取り囲まれて公道に通じない側の土地を「袋地」と呼びます。なお、「準袋地」という言葉が使われることもありますが、これは条文上の用語ではなく、池や川などを通らなければ公道に出られない土地（後述の民法第２１０条第２項の土地）を説明するための実務上の呼び方です。

権利が設けられている趣旨

公道に出られない土地は、そのままでは利用できません。そこで民法は、土地の位置関係から生じるやむを得ない事情を調整するため、袋地の所有者に、周りの土地を通行する権利を法律上当然に認めています。同時に、通行される囲繞地の所有者の負担をできるだけ小さくするため、通行の場所・方法や償金についてのルールを置いています。

囲繞地通行権が認められる要件

公道に通じない土地であること

民法第２１０条第１項は、他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者に、公道に至るための通行権を認めています。第２項は、池沼・河川・水路・海を通らなければ公道に出られないとき、または崖があって土地と公道との間に著しい高低差があるときも同様としています。

誰が通行権を主張できるか

通行権を主張できるのは、原則として袋地の所有者です。地上権など土地を直接利用する物権をもつ人にも、相隣関係の規定が及ぶ場合があります。賃借人など契約に基づく利用者について、そのまま同じ通行権が認められるかは、議論があり、事案によって異なります。土地を購入したものの所有権移転登記がまだの場合など、登記と第三者との関係が問題になる場面もあり、一律には判断できません。

分割・一部譲渡によって袋地が生じた場合

もともと一つの土地を分割したり、土地の一部を譲り渡したりした結果、公道に通じない土地が生じることがあります。この場合は、通常の袋地とは別のルール（民法第２１３条）が適用されます。詳しくは償金の項目で説明します。

通行できる場所・方法・幅

「必要」かつ「損害が最も少ない」場所と方法

民法第２１１条第１項は、通行の場所と方法について、通行権をもつ人のために必要であり、かつ、囲繞地のために損害が最も少ないものを選ばなければならないと定めています。つまり、袋地の所有者が希望するルートを自由に選べるわけでも、囲繞地の所有者が一方的に指定できるわけでもありません。既存の通路の有無、土地の形状や高低差、建物や工作物の位置、これまでの利用の経緯などを踏まえて判断されます。

通路の開設・工作物

通行権をもつ人は、必要があるときは通路を開設することができます（民法第２１１条第２項）。もっとも、これは相手の塀・門扉・物置・植栽などを自由に撤去してよいという意味ではありません。舗装・側溝の設置・拡幅・樹木の伐採・工作物の移動などを行う場合は、費用負担や維持管理を含め、事前の協議が前提になります。工事のために隣の土地を一時的に使う必要がある場面では、通行権とは別に隣地使用権（民法第２０９条）が関係することもあります。相隣関係の基本は「相隣関係⑴〜隣地使用権について確認する」もあわせてご覧ください。

通行できる幅

通行できる幅について、一律の法定の数値はありません。徒歩、自転車、車いす、農機具、自動車など、利用の目的や土地の従前の利用状況、囲繞地に生じる負担を踏まえて判断されます。後述するとおり、建築基準法上の接道義務（幅員２メートル以上接すること）とは判断の枠組みが異なるため、「建築のために４メートル必要だから当然に４メートル通れる」といった単純な結論にはなりません。裁判例で示された幅は、あくまでその事案固有の判断です。

車で通行できるか

「囲繞地通行権が認められれば、当然に車でも通れる」というわけではありません。最高裁平成１８年３月１６日の判決（民集６０巻３号７３５頁）は、自動車による通行を前提とする民法第２１０条の通行権が認められるかどうか、また、その具体的な内容は、次のような事情を総合的に考慮して判断すべきとしています。

• 自動車による通行を認める必要性（土地の利用目的、代わりの手段の有無など）
• 周辺の土地の状況
• 自動車の通行を認めることによって、囲繞地の所有者が受ける不利益

したがって、車が通れるかどうかは、独立した重要な論点として、事案ごとに検討する必要があります。交渉にあたっては、車の種類や大きさ、通行の頻度、これまでの通行の実態、囲繞地側の安全や利用への影響なども確認しておくことが役立ちます。個別事情により結論は異なります。

償金・通行料はどう決まるか

償金の基本

民法第２１２条は、通行権をもつ人が、通行する囲繞地の損害に対して償金を支払わなければならないと定めています。ここでいう「償金」は、通行によって囲繞地に生じる損害の埋め合わせであり、俗にいう「通行料」とは必ずしも同じではありません。同条ただし書は、通路の開設のために生じた損害を除き、償金を１年ごとに支払うことができるとしています。整理すると次のとおりです。

金額の決め方と「相場」の考え方

償金の金額について、公的に定まった算定基準や一律の相場はありません。土地の状況、通行の範囲や方法、囲繞地に生じる負担などを踏まえ、当事者の協議で定めるのが基本です。協議が調わない場合は、最終的に裁判所の判断に委ねられることもあります。「１平方メートル当たり何円」「年間何万円」といった数値を一般化することはできず、個別に検討する必要があります。

通行地役権・通行承諾との違い

通行を確保する方法は、囲繞地通行権だけではありません。当事者が契約で設定する通行地役権や、通行を認める合意（通行承諾）など、性質の異なる制度があります。混同すると、登記や第三者との関係で見通しを誤ることがあります。主な違いを整理します。

通行地役権は、継続的に行使され、かつ外形上認識することができるものに限り、時効によって取得することができるとされています（民法第２８３条）。一方、囲繞地通行権は土地の位置関係から法律上当然に発生する権利であり、これ自体を独立して時効取得するという考え方にはなじみません。長年通ってきた事実があるからといって、当然にいずれかの権利が認められるわけではなく、通路の開設状況などが問題になります。

囲繞地通行権と建築・再建築

袋地上の建物を建て替えられるかは、多くの方が気にする点です。ここで注意が必要なのは、民法上の通行権と、建築基準法上の接道義務は別の制度だということです。

建築基準法第４３条は、建築物の敷地は道路に２メートル以上接しなければならないと定めています（接道義務）。ここでの「道路」は、原則として幅員４メートル以上のものなどをいい（同法第４２条）、幅員４メートル未満でも特定行政庁が指定したいわゆる二項道路については、原則として道路の中心線から水平距離２メートルの線まで後退（セットバック）する扱いがあります。

最高裁平成１１年７月１３日の判決（判例時報１６８７号７５頁）は、既に公道に接している土地について、建築基準法の接道要件を満たすためだけを理由に、その幅を確保する内容の囲繞地通行権が当然に認められるわけではないと判断しました。つまり、囲繞地通行権が認められることと、建築確認を受けられることは、直接には結び付きません。

参考――ライフラインの設備との違い

上下水道・ガス・電気・通信などの設備を他人の土地に設置し、または他人の設備を使用する問題は、通行権とは別の制度です。民法は、令和５年４月１日に施行された規定（第２１３条の２・第２１３条の３）で、継続的給付を受けるための設備の設置権などを定めています。通行権が認められれば当然に配管や電線を設置できるわけではありません。設備の問題は、それ自体を別に検討する必要があります。

よく問題になるケース

• これまで使っていた通路を、塀や門扉で塞がれた
• 徒歩の通行は認められているが、車での通行を拒まれている
• 車が通れる幅まで通路を広げたいが、囲繞地の所有者と折り合わない
• 囲繞地の所有者から、高額の通行料を求められている
• 袋地の所有者から、無償での通行を求められている
• 相続や分筆の後で、初めて袋地であることが分かった
• 口約束だけで通行してきたが、土地の所有者が変わって通行を拒まれた
• 土地を購入した後で、再建築が難しい可能性が判明した
• 通路の舗装・側溝・配管の工事をしたいが、承諾を得られない

いずれのケースも、まず土地の登記・公図・測量図・通行の経緯を確認し、通行権の有無と範囲、車両通行や償金の要否を分けて検討することが出発点になります。結論は個別事情によって変わります。

解決までの一般的な流れ

1. 登記事項証明書・公図・地積測量図・現況測量図などで、土地の位置関係と接道の状況を確認する
2. 建築基準法上の道路の種別や接道を、自治体の建築指導部局に確認する（建築を予定している場合）
3. 現地で、通路の位置・幅・利用状況を確認する
4. 過去の契約書・通行承諾書・覚書・利用の経緯を確認する
5. 当事者間で、通行のルート・幅・車両通行・償金などを協議する
6. 必要に応じて、測量や鑑定を行う
7. 合意ができれば、合意書（覚書）を作成する
8. 協議が調わない場合は、調停や訴訟（通行権の確認、妨害の排除など）を検討する
9. 緊急に通行を確保する必要がある場合は、保全処分（仮処分）を検討する

手続の前に確認したい資料（チェックリスト）

すべての案件で以下のすべてが必要になるわけではありません。状況に応じて確認します。

• 対象の土地と周りの土地の登記事項証明書
• 公図
• 地積測量図・現況測量図・建物図面
• 売買契約書・重要事項説明書（購入した土地の場合）
• 遺産分割協議書・分筆の経緯が分かる資料（相続・分筆が関係する場合）
• 通行承諾書・通行地役権設定契約書・覚書などの書面
• 道路台帳など、建築基準法上の道路の種別が分かる資料
• 建築確認に関する資料（建築・再建築を予定している場合）
• 通路の写真・動画、通路幅の測定資料、航空写真・過去の地図
• 相手方とのメール・手紙・メッセージ、通行料の請求書・領収書、工事の見積書

弁護士に相談するタイミング

次のような場面では、手続や合意の前に一度確認しておくことが役立ちます。相談によって、結果を保証できるわけではありませんが、資料をもとに法的な立場、交渉すべき事項、必要な手続を整理することができます。

• 土地を購入・売却・相続・分筆する前
• 通行承諾書・合意書・覚書に署名する前
• 通行料や償金の金額に合意する前
• 門扉・塀の設置、舗装・拡幅などの工事を行う前
• これまでの通路を塞がれたとき、車両通行や拡幅を求められたとき
• 建築・再建築を予定しているとき
• 当事者間の話し合いが対立しているとき、緊急に通行を確保する必要があるとき

よくある質問（ＦＡＱ）

まとめ

• 囲繞地通行権は、公道に通じない土地などについて、法律上認められる通行の権利です（民法第２１０条以下）。
• 通行の場所・方法・幅は「必要」かつ「囲繞地の損害が最も少ない」ものに限られ、自由に選べるわけではありません。
• 車での通行や償金の要否・金額、建て替えの可否は、それぞれ別に検討する必要があります。
• 分割・一部譲渡でできた袋地には、別のルール（民法第２１３条、原則として無償）が適用されます。
• 民法上の通行権と、建築基準法上の接道義務は別の制度です。再建築の可否は自治体への確認が必要です。
• まずは登記事項証明書・公図・測量図・通行の経緯などの資料を確認することが出発点です。

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