隣地使用権とは｜民法第２０９条と工事・足場で隣地を使う方法 ｜淡路島（淡路・洲本・南あわじ）の弁護士｜初回相談無料｜弁護士法人ひょうご あわじみらい法律会計事務所

外壁の塗り替えや屋根の修理、建物の解体や建て替え、境界標の調査や測量などのために、どうしても隣の土地に足場を立てたり作業員が立ち入ったりする必要が出てくることがあります。ところが、隣地の所有者に声をかけても承諾が得られず、工事が進められないという相談は少なくありません。逆に、隣の家から「工事で少し土地を使わせてほしい」と言われ、応じてよいのか、断ってよいのか判断に迷う場合もあります。

結論の方向性を先にお伝えします。令和５年４月１日に施行された改正民法のもとでは、境界付近の工作物の工事など一定の目的のためであれば、隣地の所有者の承諾がなくても、あらかじめ通知をしたうえで隣地を使用できる場合があります。もっとも、これは「無断で立ち入ってよい」という意味ではありません。住家（建物の中）へ立ち入るには居住者の承諾が必要で、相手が拒んでも自分の判断で実力行使をすることは認められません。どこまで使えるか、どのような手続を踏むべきかは、工事の内容や隣地の状況などの個別事情によって変わります。

この記事では、隣地を使用したい側と、使用を求められた側の双方に向けて、民法第２０９条の要点、承諾と通知の違い、拒否されたときや相手と連絡が取れないときの考え方、工事前に確認しておきたい資料までを整理します。

まず結論｜隣地使用権の全体像

細かい要件に入る前に、隣地使用権の全体像を整理します。改正民法のもとでは、次のように「通知をすれば使用できる可能性がある場面」と「特に慎重な検討が必要な場面」があり、いずれも事前の確認と、拒否されたときの対応方針を分けて考えることが重要です。

隣地使用権とは｜民法第２０９条の基礎知識

隣地使用権は、民法第２０９条に定められた、隣り合う土地の所有者どうしの関係（相隣関係）を調整するための権利です。まずは改正の前後で何が変わったのか、誰が権利をもつのか、「承諾」と「通知」がどう違うのかを押さえます。

改正前と現行法の違い（承諾から通知へ）

改正前の民法第２０９条は、境界やその付近で塀や建物をつくったり修繕したりするため「隣地の使用を請求することができる」と定めていました。この「請求することができる」という表現から、実務上は隣地所有者の承諾を得る必要があり、承諾が得られなければ工事に着手しにくいという問題がありました。

令和３年法律第２４号による改正で、この規定は「隣地を使用することができる」という形に整理され、令和５年４月１日から施行されています。一定の目的のためであれば、承諾を得るのではなく、あらかじめ通知をしたうえで隣地を使用できる権利として明確化されたわけです。ただし、改正前後で条文の考え方が変わっているため、古い解説の「承諾に代わる判決が必要」といった説明を現行法にそのまま当てはめることはできません。

権利をもつのは誰か（権利主体）

民法第２０９条が「隣地を使用することができる」としているのは、土地の所有者です。したがって、工事を実際に行う施工業者や、設計者、管理会社などが、当然に自分の名前で隣地使用権を行使できるわけではありません。これらの立場の人が隣地を使用する場面では、土地の所有者からの依頼や委任、請負契約などの関係を前提に、所有者の権利にもとづいて対応することになります。

また、土地を借りている賃借人や、区分所有建物の管理組合などが、どこまで隣地使用に関与できるかは、契約内容や事案によって異なり、解釈上も検討を要します。自分が権利主体となれるかがはっきりしない場合は、土地の所有者との関係を整理したうえで進める必要があります。

「承諾」と「通知」はどう違うか

ここが最も誤解の多い点です。改正民法のもとでの隣地使用は、次の要素を分けて考える必要があります。

• 法律上の権利が問題となること……一定の目的なら、承諾がなくても使用できる余地があること。
• 事前の協議……トラブルを避けるため、隣地の所有者や使用者と話し合うこと。
• 法律上必要な通知……使用の目的・日時・場所・方法を、あらかじめ隣地の所有者と現に使用している人へ知らせること。
• 住家への立入りの承諾……建物の中に立ち入る場合に必要となる、居住者の承諾。
• 拒否・妨害されたときの手続……相手が使用を妨げる場合に、法的手続を検討すること。

混同しやすい制度との違い

隣地使用権は、名前の似た次の制度とは別のものです。混同すると、必要な手続や相手方を取り違えるおそれがあります。公道に出られない土地（袋地）の所有者が隣の土地を通行できる「囲繞地通行権」、水道・ガス・電気などの継続的な給付を受けるための設備を隣地に設置する権利、そして境界の位置そのものを確定するための筆界特定制度や境界確定の手続は、いずれも隣地使用権とは要件も考え方も異なります。とりわけ、境界の位置に争いがある場合は、隣地使用の問題とは切り分けて検討する必要があります。袋地の通行については、囲繞地通行権を扱った記事もあわせてご覧ください。

囲繞地通行権のコラムを読む

隣地を使用できる目的（法律で定められた目的）

隣地使用権は、どんな目的でも使えるわけではありません。民法第２０９条第１項は、隣地を使用できる目的を次のように定めています。いずれも「必要な範囲内」であることが前提です。

三つ目に出てくる「枝の切取り」は、越境した竹木の枝に関する民法第２３３条と結びついた目的です。同条では、隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、原則としてその竹木の所有者に切除させることとされており、土地の所有者が自ら切り取れるのは、所有者に催告しても相当の期間内に切除しないとき、竹木の所有者やその所在が分からないとき、急迫の事情があるときなどに限られます。こうした場合に、枝を切り取るために隣地を使用できるという整理です。なお、根が越境しているときは、土地の所有者が自ら切り取ることができます。

認められる範囲と限界｜必要性・相当性・損害の最小

使用できる目的にあたるとしても、無制限に使えるわけではありません。民法第２０９条第２項は、使用の日時・場所・方法について、隣地の所有者や現に使用している人にとって「損害が最も少ないもの」を選ばなければならないとしています。つまり、必要性と、方法の相当性が問われます。

隣地使用を申し入れる手順（使用したい側）

隣地を使用したい場合の一般的な進め方を整理します。順序や書面の要否は事案によって変わりますが、後から争いにならないよう、確認と記録を重ねていく点は共通します。

1. 隣地の登記などから、土地の所有者と、現に使用している人（賃借人など）を確認する。
2. 登記事項証明書、公図、図面、工事計画などの資料を準備する。
3. 隣地を使う必要性と、自分の土地側からの施工など代替手段の有無を検討する。
4. 使用する範囲・期間・時間帯・方法を具体的に決める。
5. 使用の目的・日時・場所・方法を、書面などで通知または申し入れる。
6. 安全対策、損害が生じたときの対応、原状回復について協議する。
7. 合意できた内容を書面にまとめる。
8. 工事前の写真などで、隣地の現況を記録しておく。
9. 拒否されたときは、実力行使をせず、法的手続の要否を検討する。
10. 工事後に、原状回復と損傷の有無を確認する。

通知書・合意書で整理しておきたい事項

隣地使用について法律上決まった様式があるわけではありません。もっとも、後の紛争を防ぐために、次のような事項を書面で整理しておくと、双方にとって確認の手がかりになります。何を盛り込むべきかは、工事の内容や隣地の状況によって変わります。

拒否された・連絡が取れない場合の対応

通知や申入れをしても、隣地の所有者から拒否されることや、そもそも連絡がつかないことがあります。ここでの対応を誤ると、かえって不利になりかねません。

拒否されたとき

まず、拒否の理由を確認します。使用範囲や方法、時間帯を見直すことで、相手の懸念が解消される場合もあります。それでも折り合わないときは、協議の経過を書面で残したうえで、弁護士から通知を出す、話合いの場を設けるといった方法を検討します。相手が使用を妨げる場合でも、自分の判断で立ち入る「自力救済」は認められません。最終的には、妨害の排除や、妨害の予防を求める法的手続（事案によっては仮処分を含みます）を検討することになります。もっとも、どのような請求をどの手続で行うかは、事案や見解によって異なるため、個別の検討が必要です。

所有者が不明・連絡できないとき

隣地の所有者が誰か分からない、所在が分からない、連絡がつかないという場合もあります。登記などから所有者を調査することが出発点になりますが、それでも判明しないときの取扱いは容易ではありません。あらかじめ通知することが困難なときは、使用を開始した後、遅滞なく通知すれば足りるとされていますが、これは通知を省いてよいという意味ではなく、また相手が不明であれば別の制度の検討が必要になる場面もあります。工事の日程が迫っているほど選択肢が狭まりやすいため、早めに準備を進めることが重要です。

隣地の使用を求められた側の確認事項

逆に、隣の家や施工業者から「工事のために土地を使わせてほしい」と求められた側にも、確認しておきたい点があります。一律に「断れない」「必ず応じなければならない」というものではなく、また逆に、要件を満たす場合に一切応じないと後の紛争につながることもあります。次の点を確認したうえで、調整の余地を検討するのが現実的です。

• 申し入れてきたのは誰か（土地の所有者本人か、施工業者などか）。
• 土地の所有者からの依頼にもとづくものか。
• 工事の内容と使用の目的は何か。
• 本当に自分の土地を使う必要があるか、他の工法で対応できないか。
• 使用の範囲・期間・時間帯は過大でないか。
• 安全対策や、損害が生じたときの対応は示されているか。
• 保険や、原状回復についての取り決めはあるか。
• 損害に対する償金や、協議上の使用料はどう考えるか。
• 合意内容は書面になっているか。
• 住家（建物の中）への立入りが含まれていないか。含まれる場合、居住者としての承諾をどうするか。

よく問題になるケース

隣地使用をめぐっては、次のような場面で迷いや対立が生じやすくなります。いずれも結論は個別事情によって変わり、ここでの整理は一般的な論点にとどまります。

• 外壁工事の足場……外壁の塗装や補修のため、隣地に足場を立てたいが承諾が得られない。
• 屋根の修理……屋根の修理のため、作業員が隣地側から作業する必要がある。
• 建物の解体……解体工事で、養生用の設備を隣地側に設置したい。
• 境界標の調査・測量……境界標の有無を確認し、測量のために隣地側から作業したい。
• 越境した枝……境界を越えた枝を切るために、隣地へ立ち入る必要がある。
• 駐車場・店舗として使われている隣地……隣地が駐車場や店舗として使われており、使用が営業に影響する。
• 賃借人がいる隣地……所有者ではなく賃借人が現に使っており、誰にどう通知するかが問題になる。
• 住家の中を通る必要……作業のために建物の中を通る必要があり、居住者の承諾が問題になる。
• 所有者が不明・連絡不能……隣地の所有者や使用者と連絡が取れない。
• 高額な金銭を求められた……使用にあたり、相手から高額な金銭を求められた。
• 業者が直接交渉している……施工業者が所有者を介さず直接交渉し、話がこじれている。
• 工事後の損害の主張……工事後に、隣地の傷や損害を主張された。
• 境界自体に争いがある……そもそも境界の位置について争いがある。

工事前・対応前に確認したい資料（チェックリスト）

隣地使用の必要性や範囲を検討し、通知や協議を進めるうえで、次のような資料が手がかりになります。すべてを完璧にそろえてからでないと動けないわけではありませんが、あるものから確認しておくと、話合いや相談がスムーズになります。

• 登記事項証明書（隣地・自分の土地）
• 公図、地積測量図
• 境界確認書、現況測量図
• 建築図面、配置図
• 足場計画図、工事の工程表
• 施工方法や代替工法の検討資料、見積書
• 施工業者の連絡先、保険関係の資料
• 隣地の利用状況が分かる資料（駐車・営業・賃貸などの状況）
• 隣地とのやり取り（手紙、メール、メッセージ）、通知書、配達の記録
• 協議の記録
• 工事前後の写真・動画、損傷や損害を示す資料

どの資料を、どこで、どのように取得するかについては、不動産のトラブルで準備する資料をまとめた記事もあわせてご覧ください。

不動産トラブルで準備する資料について確認する

弁護士に相談するタイミング

隣地使用は、早い段階で確認しておくほど、選べる対応が広がりやすい分野です。相談によって必ず使用できる、必ず工事を進められるということではありませんが、資料や法律上の要件、通知の内容、交渉の方針、法的手続の要否を整理しやすくなります。次のような場面が、確認のタイミングの目安です。

• 工事の日程が決まる前
• 隣地へ通知する前、通知書や合意書をつくる前
• 隣地から使用を拒否されたとき
• 隣地の所有者や使用者が分からない、連絡が取れないとき
• 使用範囲や償金の額で折り合わないとき
• 住家への立入りが必要なとき
• 工期が迫っているとき、無断での立入りを求められているとき
• 工事後に損害を請求されたとき
• 境界の位置そのものにも争いがあるとき

よくある質問（ＦＡＱ）

まとめ

• 令和５年４月１日施行の改正民法で、隣地使用権は一定の目的のために使用できる権利として整理されました。
• 使用できるのは法律で定められた目的で、必要な範囲・相当な方法にとどまることが前提です。
• 使用の前には、隣地の所有者と現に使用している人への通知が必要です。住家への立入りには居住者の承諾が必要です。
• 拒否されても実力行使はできず、妨害の排除などを求める手続を検討することになります。手続の内容は事案によって異なります。
• 使用したい側も、求められた側も、資料を確認し、範囲・方法・損害への対応を早めに整理しておくことが大切です。