農地付きの持ち家・古民家の財産分与｜評価と名義・住宅ローン ｜淡路島（淡路・洲本・南あわじ）の弁護士｜初回相談無料｜弁護士法人ひょうご あわじみらい法律会計事務所

「離婚することは決まったものの、家をどう分ければよいか分からない」「古い家（古民家）や実家に価値があるのか判断できない」「家に農地がくっついていて、名義を相手に移せるのか不安だ」「住宅ローンがまだ残っている」──農地付きの持ち家や古民家が関係する離婚では、こうした悩みが重なりがちです。

この記事では、農地付き住宅・古民家の財産分与について、①財産分与の対象になるか、②いくらと評価するか、③誰が住むか・売るか、④住宅ローンと名義をどう処理するか、⑤農地法上の手続が必要か、という論点を分けて整理します。結論として、家・宅地・農地・ローンを一体のまま考えず、それぞれを分解して確認することが、離婚協議書への署名前や調停申立て前の判断につながります。

■結論｜「不動産評価」「農地法」「住宅ローン」「名義」を分けて考える

農地付きの持ち家や古民家は、見た目には一つの「実家」でも、法律上は建物・宅地・農地といった複数の不動産の集合であり、そこに住宅ローンなどの負債が重なっていることが少なくありません。財産分与では、まず対象となる財産を分解し、それぞれについて「財産分与の対象になるか」「いくらと評価するか」「誰が取得し、誰が住み、あるいは売るか」「住宅ローンと名義をどう処理するか」「農地法上の許可・届出が必要か」を順に検討します。

これらは相互に関係しますが、一体のまま判断すると見落としが生じやすい部分です。特に、農地の名義変更は農地法の規制を受けるため自由に行えるとは限らず、住宅ローンの残っている不動産では所有名義とローン債務者名義が別問題になります。いずれも個別事情により結論が変わるため、資料を確認したうえで判断する必要があります。

■財産分与の基本｜対象になる財産と、令和８年４月から変わった請求期間

◆財産分与の対象になる財産・ならない可能性がある財産

財産分与は、婚姻中に夫婦が協力して取得・維持した財産を、離婚に伴って清算する制度です（民法第７６８条）。名義がどちらであるかにかかわらず、婚姻中に協力して築いた財産（共有財産）が基本的な対象になります。

一方、婚姻前から一方が有していた財産や、婚姻中でも相続・贈与によって取得した財産、親族名義の財産は、対象外または別途検討となる可能性があります（いわゆる特有財産）。ただし、特有財産とされる不動産であっても、婚姻中に夫婦の収入からローンを返済していた場合、リフォームや維持管理に協力していた場合、家業や農業に協力していた場合などには、その寄与に応じた清算が問題になる可能性があります。どこまでが対象かは、取得の経緯や資金の出所を示す資料を確認する必要があり、個別事情により結論は異なります。

なお、婚姻中に夫婦が協力して取得・維持した財産についての寄与の程度は、その程度が異なることが明らかでないときは相等しいものとされます（民法第７６８条第３項）。いわゆる「２分の１ルール」ですが、実際の分与の額・方法は、不動産・農地・ローン・特有財産・寄与の内容・別居の時期・評価の基準時などによって変わります。

◆令和８年４月１日施行の改正で請求期間が変わりました

令和６年の家族法改正（令和６年法律第３３号）が令和８年４月１日に施行され、離婚後に家庭裁判所へ財産分与を請求できる期間が、従来の２年から５年に伸長されました（民法第７６８条第２項ただし書）。

ただし経過措置があり、施行日より前（令和８年３月３１日以前）に離婚した場合は従来どおり２年、施行日以後（令和８年４月１日以降）に離婚した場合は５年が適用されます。この期間を過ぎると、家庭裁判所の手続による財産分与を求めることは原則としてできなくなります（相手方が同意すれば話合いによる清算の余地はあります）。ご自身にどちらの期間が適用されるかは離婚の時期によるため、早めに資料を整理し、確認しておくことをおすすめします。

また改正では、家庭裁判所が当事者に対して財産の状況に関する情報の開示を命じることができる規定も設けられました。相手方が資料を明らかにしないケースへの対応の幅が広がっています。

■農地付き住宅・古民家で確認すべき財産の分解

「実家を分ける」という場面でも、実際には次のような複数の対象が含まれていることが少なくありません。まず何が存在するのかを、登記や課税明細で洗い出すことが出発点になります。

登記上の地目（田・畑・宅地・山林など）と実際の利用状況（現況）が食い違っている場合があり、これは農地法上の扱いや評価に影響します。親族名義や共有名義、未登記建物が混在していないかも、あわせて確認が必要です。

■評価はどう考えるか｜固定資産税評価額だけでは決められません

◆建物・宅地・農地それぞれの評価

財産分与での不動産の評価は、固定資産税評価額だけで決めないのが一般的です。固定資産税評価額は課税のための評価であり、実際の取引価格（時価）とは差が生じることがあるためです。宅地・建物については、不動産会社の査定、近隣の取引事例、公示価格、路線価、必要に応じて不動産鑑定などを組み合わせて検討します。農地については、農地としての利用価値に加え、転用の可能性が価格に影響する場合がありますが、転用が可能かどうかは農地法や自治体の運用によるため、転用できることを前提にはできません。

◆古民家特有の評価の難しさ

古民家は、建物としての価値が低く見積もられる場合もあれば、リフォームによって価値が生じる場合、逆に解体費が問題になる場合、観光・移住の需要が影響する場合もあり、評価が一様ではありません。「古民家だから高く売れる」「古いから価値はゼロ」といった一律の前提は適切でなく、建物の状態、解体費やリフォーム費の見込み、売却の可能性などを踏まえて、事案ごとに評価を検討する必要があります。評価額は相手方から一方的に提示されることもありますが、その額が適切かどうかは、資料を確認したうえで判断する必要があります。

■住宅ローンが残っている場合｜所有名義とローン名義は別問題です

◆アンダーローンとオーバーローン

住宅ローンが残っている不動産では、まず不動産の評価額とローン残債の関係を確認します。評価額がローン残債を上回る状態を「アンダーローン」、下回る状態を「オーバーローン」と呼びます。アンダーローンであれば、評価額から残債を差し引いた純資産部分が清算の対象として問題になるのが一般的です。オーバーローンの場合の扱いは、他の財産との合算や負担の分け方なども含めて検討することになり、一概に「財産分与は不要」とは言えません。いずれも評価額と残高の資料を確認する必要があります。

◆名義変更してもローン債務は当然には移りません

見落とされやすいのが、所有名義とローン債務者名義は別問題だという点です。財産分与によって不動産の所有権移転登記をしても、住宅ローンの債務者が自動的に変わるわけではありません。たとえば「所有者も債務者も夫」という不動産を妻が取得しても、登記名義は妻に移る一方、ローン債務者は夫のままです。

■農地の名義変更と農地法の注意点

◆農地は自由に名義変更できるとは限りません（農地法第３条・第４条・第５条）

農地は、食料の安定供給などの観点から農地法による規制を受けており、農地のまま名義を移す場合でも、原則として農業委員会の許可が必要です。手続の根拠は、権利移動と転用の有無によって次のように分かれます。

なお、抵当権の設定は権利移動に含まれず、第３条許可の対象外です。

◆協議・調停・審判・裁判で扱いが変わる可能性があります

財産分与に伴う農地の権利移動について、農地法上の許可・届出の要否は、その財産分与が協議によるものか、家庭裁判所の調停・審判によるものか、裁判上のものかによって異なる可能性があります。相続や遺産分割による農地の取得が許可不要（ただし農業委員会への届出が必要）とされているのと同様に、裁判手続を経た財産分与について許可が不要と扱われる場面もあり得ますが、地目・現況・取得の方法・自治体や農業委員会の運用によって取扱いは変わります。実際の要否は、農業委員会への確認と弁護士への相談を前提に判断する必要があります。

◆現物で農地を分けられない場合は代償金で調整する方法があります

農地をそのまま相手に移すことが手続上難しい場合や、現物で分けることが適切でない場合には、農地を一方が取得し、その評価額を前提に、他方へ金銭（代償金）を支払って調整する方法が考えられます。どの方法が適切かは、評価額、農地法上の手続の見込み、住宅ローンの有無などを踏まえて検討します。

■名義処理と登記

財産分与によって不動産を取得した場合、所有権移転登記を行います。登記をしないままだと、固定資産税の請求が元の名義人に届き続けたり、第三者に権利を主張できないなどの不利益が生じ得ます。登記の際には登記原因証明情報、分与する側の登記識別情報（権利証）や印鑑証明書、受け取る側の住民票、固定資産評価証明書などが必要になり、登録免許税がかかります（税率や必要書類の詳細は、最新の制度・法務局の案内をご確認ください）。

離婚によって氏名や住所が変わった場合は、財産分与の登記の前提として、登記名義人の住所・氏名変更登記が必要になることがあります。また、協議による財産分与では夫婦が共同して登記を申請するのが原則ですが、調停・審判・確定判決による場合は、調停調書等を用いて分与を受けた側が単独で申請できることがあります。農地が含まれる場合は、登記だけでなく農業委員会・農地法上の手続の確認が必要です。登記手続の詳細は司法書士・法務局にご確認ください。

■分け方の選択肢

農地付き住宅・古民家の分け方には、たとえば次のような選択肢があります。どれが適切かは、評価額、住宅ローンの有無、農地法上の手続、当事者の希望などによって変わります。

• 一方が住み続け、相手方に代償金を支払う
• 売却して代金を清算する
• 住宅ローンを完済してから名義変更する
• 農地部分は名義を移さず、評価上考慮して金銭で調整する
• 当面は共有のまま残す（ただし将来の紛争リスクがあるため慎重な検討が必要）
• 親族名義や相続財産が混在する場合は、対象財産から切り分ける

共有のまま残す方法は、当面の合意が容易でも、将来の売却・管理・相続の場面で新たな紛争を生むことがあるため、安易にはおすすめできません。

■淡路島の古民家・農地付き住宅で起こりやすい確認点

南あわじ市・洲本市・淡路市など淡路島の地域では、実家に古民家・農地・納屋などが一体となっている、親族が農地を利用している、当事者の一方が島外に居住している、家業や農業と不動産が結び付いている、空き家の管理が問題になる、といった事情が重なりやすい傾向があります。こうした事情は、対象財産の切り分けや評価、農地法上の手続に影響することがあります。

もっとも、地域の市場価格や需要の強さを一般化することは適切ではありません。「淡路島だから必ず売れる」「古民家の需要が高いから高く評価できる」といった前提は置かず、個別の不動産ごとに資料を確認して検討する必要があります。

■離婚協議書・調停で決めておきたいこと

不動産・農地・住宅ローンが関係する場合、離婚協議書や調停では、少なくとも次の点を具体的に取り決めておくことが、後日の紛争予防につながります。

• 対象となる不動産の特定（登記上の表示）
• 評価額とその前提
• 誰が取得し、誰が住むか
• 住宅ローンの支払者と、支払方法
• 名義変更の時期と費用の負担
• 農地がある場合の農地法上の手続の扱い
• 売却する場合の最低売却価格、費用負担、残債の処理
• 税務・登記費用・司法書士費用の負担
• 清算条項（後日の追加請求の可否）
• 履行の期限と、履行されない場合の対応

■相談前チェックリスト｜集めておきたい資料

相談や手続を効率的に進めるために、次のような資料をできる範囲で集めておくと役立ちます。

■弁護士に相談するタイミング

次のような場面では、資料を確認したうえで方針を整理するために、早めに相談しておくことが役立ちます。相談は結果を保証するものではなく、判断材料や対応の方針を整理するためのものです。

• 離婚協議書に署名する前
• 相手方から不動産の査定額を提示されたとき
• 住宅ローンの支払者と居住者がずれるとき
• 農地や古民家を相手に渡す、または受け取る話が出たとき
• 相手方が「農地は分けられない」「古民家は価値がない」「ローンがあるから財産分与は不要」と説明しているとき
• 調停の申立て前、調停中、名義変更や住宅ローンの借換えの前

■まとめ

農地付きの持ち家・古民家の財産分与では、次の点を押さえて、資料を整理してから相談・手続に進むことが大切です。

• 家・宅地・農地・ローンを一体で見ず、対象財産を分解して確認する
• 評価は固定資産税評価額だけで決めず、査定・取引事例・解体費なども踏まえる
• 住宅ローンは、所有名義とローン債務者名義が別問題である点に注意する
• 農地は農地法上の許可・届出の要否を農業委員会・弁護士に確認する
• 令和８年４月１日以後の離婚は請求期間が５年（それ以前は２年）である
• 署名前・申請前・名義変更前・借換え前に、資料を確認して方針を整理する