農地付きの持ち家・古民家の財産分与｜評価と名義・住宅ローン ｜淡路島（淡路・洲本・南あわじ）の弁護士｜初回相談無料｜弁護士法人ひょうご あわじみらい法律会計事務所

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<p>「離婚することは決まったものの、家をどう分ければよいか分からない」「古い家（古民家）や実家に価値があるのか判断できない」「家に農地がくっついていて、名義を相手に移せるのか不安だ」「住宅ローンがまだ残っている」──農地付きの持ち家や古民家が関係する離婚では、こうした悩みが重なりがちです。</p>

<p>この記事では、農地付き住宅・古民家の財産分与について、①財産分与の対象になるか、②いくらと評価するか、③誰が住むか・売るか、④住宅ローンと名義をどう処理するか、⑤農地法上の手続が必要か、という論点を分けて整理します。結論として、家・宅地・農地・ローンを一体のまま考えず、それぞれを分解して確認することが、離婚協議書への署名前や調停申立て前の判断につながります。</p>

<section class=”lm-cta”>
<p>農地・古民家・住宅ローンが関係する財産分与は、資料を確認したうえで方針を整理することが大切です。まずは手元の資料を整理し、判断材料をそろえるところから始められます。</p>
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</section>

<h2>■結論｜「不動産評価」「農地法」「住宅ローン」「名義」を分けて考える</h2>
<p>農地付きの持ち家や古民家は、見た目には一つの「実家」でも、法律上は建物・宅地・農地といった複数の不動産の集合であり、そこに住宅ローンなどの負債が重なっていることが少なくありません。財産分与では、まず対象となる財産を分解し、それぞれについて「財産分与の対象になるか」「いくらと評価するか」「誰が取得し、誰が住み、あるいは売るか」「住宅ローンと名義をどう処理するか」「農地法上の許可・届出が必要か」を順に検討します。</p>
<p>これらは相互に関係しますが、一体のまま判断すると見落としが生じやすい部分です。特に、農地の名義変更は農地法の規制を受けるため自由に行えるとは限らず、住宅ローンの残っている不動産では所有名義とローン債務者名義が別問題になります。いずれも個別事情により結論が変わるため、資料を確認したうえで判断する必要があります。</p>

<h2>■財産分与の基本｜対象になる財産と、令和８年４月から変わった請求期間</h2>
<h3>◆財産分与の対象になる財産・ならない可能性がある財産</h3>
<p>財産分与は、婚姻中に夫婦が協力して取得・維持した財産を、離婚に伴って清算する制度です（民法第７６８条）。名義がどちらであるかにかかわらず、婚姻中に協力して築いた財産（共有財産）が基本的な対象になります。</p>
<p>一方、婚姻前から一方が有していた財産や、婚姻中でも相続・贈与によって取得した財産、親族名義の財産は、対象外または別途検討となる可能性があります（いわゆる特有財産）。ただし、特有財産とされる不動産であっても、婚姻中に夫婦の収入からローンを返済していた場合、リフォームや維持管理に協力していた場合、家業や農業に協力していた場合などには、その寄与に応じた清算が問題になる可能性があります。どこまでが対象かは、取得の経緯や資金の出所を示す資料を確認する必要があり、個別事情により結論は異なります。</p>
<p>なお、婚姻中に夫婦が協力して取得・維持した財産についての寄与の程度は、その程度が異なることが明らかでないときは相等しいものとされます（民法第７６８条第３項）。いわゆる「２分の１ルール」ですが、実際の分与の額・方法は、不動産・農地・ローン・特有財産・寄与の内容・別居の時期・評価の基準時などによって変わります。</p>
<h3>◆令和８年４月１日施行の改正で請求期間が変わりました</h3>
<p>令和６年の家族法改正（令和６年法律第３３号）が令和８年４月１日に施行され、離婚後に家庭裁判所へ財産分与を請求できる期間が、従来の２年から５年に伸長されました（民法第７６８条第２項ただし書）。</p>
<p>ただし経過措置があり、施行日より前（令和８年３月３１日以前）に離婚した場合は従来どおり２年、施行日以後（令和８年４月１日以降）に離婚した場合は５年が適用されます。この期間を過ぎると、家庭裁判所の手続による財産分与を求めることは原則としてできなくなります（相手方が同意すれば話合いによる清算の余地はあります）。ご自身にどちらの期間が適用されるかは離婚の時期によるため、早めに資料を整理し、確認しておくことをおすすめします。</p>
<p>また改正では、家庭裁判所が当事者に対して財産の状況に関する情報の開示を命じることができる規定も設けられました。相手方が資料を明らかにしないケースへの対応の幅が広がっています。</p>

<h2>■農地付き住宅・古民家で確認すべき財産の分解</h2>
<p>「実家を分ける」という場面でも、実際には次のような複数の対象が含まれていることが少なくありません。まず何が存在するのかを、登記や課税明細で洗い出すことが出発点になります。</p>
<div class=”lm-table-scroll”>
<table>
<thead><tr><th>財産の種類</th><th>確認のポイント</th></tr></thead>
<tbody>
<tr><td>建物（母屋・古民家）</td><td>登記の有無、築年数、老朽化、リフォーム歴、未登記部分がないか</td></tr>
<tr><td>宅地</td><td>地目、面積、接道状況、共有か単独か</td></tr>
<tr><td>農地（田・畑）</td><td>登記上の地目と現況の一致、面積、耕作の状況、農地台帳の記載</td></tr>
<tr><td>山林・雑種地</td><td>地目、利用状況、境界の確認</td></tr>
<tr><td>納屋・倉庫・車庫・農機具置場</td><td>登記の有無、附属建物か独立した建物か</td></tr>
<tr><td>住宅ローン・リフォームローン・事業用借入</td><td>債務者・連帯債務者・連帯保証人、抵当権の内容、残高</td></tr>
<tr><td>費用（固定資産税・火災保険・修繕費・解体費）</td><td>誰が負担しているか、今後の負担の見込み</td></tr>
</tbody>
</table>
</div>
<p>登記上の地目（田・畑・宅地・山林など）と実際の利用状況（現況）が食い違っている場合があり、これは農地法上の扱いや評価に影響します。親族名義や共有名義、未登記建物が混在していないかも、あわせて確認が必要です。</p>

<h2>■評価はどう考えるか｜固定資産税評価額だけでは決められません</h2>
<h3>◆建物・宅地・農地それぞれの評価</h3>
<p>財産分与での不動産の評価は、固定資産税評価額だけで決めないのが一般的です。固定資産税評価額は課税のための評価であり、実際の取引価格（時価）とは差が生じることがあるためです。宅地・建物については、不動産会社の査定、近隣の取引事例、公示価格、路線価、必要に応じて不動産鑑定などを組み合わせて検討します。農地については、農地としての利用価値に加え、転用の可能性が価格に影響する場合がありますが、転用が可能かどうかは農地法や自治体の運用によるため、転用できることを前提にはできません。</p>
<h3>◆古民家特有の評価の難しさ</h3>
<p>古民家は、建物としての価値が低く見積もられる場合もあれば、リフォームによって価値が生じる場合、逆に解体費が問題になる場合、観光・移住の需要が影響する場合もあり、評価が一様ではありません。「古民家だから高く売れる」「古いから価値はゼロ」といった一律の前提は適切でなく、建物の状態、解体費やリフォーム費の見込み、売却の可能性などを踏まえて、事案ごとに評価を検討する必要があります。評価額は相手方から一方的に提示されることもありますが、その額が適切かどうかは、資料を確認したうえで判断する必要があります。</p>

<h2>■住宅ローンが残っている場合｜所有名義とローン名義は別問題です</h2>
<h3>◆アンダーローンとオーバーローン</h3>
<p>住宅ローンが残っている不動産では、まず不動産の評価額とローン残債の関係を確認します。評価額がローン残債を上回る状態を「アンダーローン」、下回る状態を「オーバーローン」と呼びます。アンダーローンであれば、評価額から残債を差し引いた純資産部分が清算の対象として問題になるのが一般的です。オーバーローンの場合の扱いは、他の財産との合算や負担の分け方なども含めて検討することになり、一概に「財産分与は不要」とは言えません。いずれも評価額と残高の資料を確認する必要があります。</p>
<h3>◆名義変更してもローン債務は当然には移りません</h3>
<p>見落とされやすいのが、所有名義とローン債務者名義は別問題だという点です。財産分与によって不動産の所有権移転登記をしても、住宅ローンの債務者が自動的に変わるわけではありません。たとえば「所有者も債務者も夫」という不動産を妻が取得しても、登記名義は妻に移る一方、ローン債務者は夫のままです。</p>
<div class=”lm-note”>
<p>住宅ローンが残る不動産の名義を金融機関に無断で変更すると、ローン契約違反として一括返済を求められるおそれがあります。名義変更・売却・借換え・代償金・住み続ける場合の合意条項などは、金融機関への確認と並行して検討する必要があります（金融機関の承諾の可否は断定できません）。</p>
</div>
<div class=”lm-table-scroll”>
<table>
<thead><tr><th>確認項目</th><th>内容</th></tr></thead>
<tbody>
<tr><td>所有名義</td><td>単独名義か共有名義か。共有なら持分の割合。</td></tr>
<tr><td>ローン債務者</td><td>単独債務・連帯債務・ペアローンのいずれか。</td></tr>
<tr><td>連帯保証人</td><td>配偶者や親族が連帯保証人になっていないか。</td></tr>
<tr><td>抵当権</td><td>誰の債務を担保する抵当権が、どの不動産に設定されているか。</td></tr>
<tr><td>居住者と支払者</td><td>住み続ける人とローンを支払う人がずれていないか。</td></tr>
</tbody>
</table>
</div>

<h2>■農地の名義変更と農地法の注意点</h2>
<h3>◆農地は自由に名義変更できるとは限りません（農地法第３条・第４条・第５条）</h3>
<p>農地は、食料の安定供給などの観点から農地法による規制を受けており、農地のまま名義を移す場合でも、原則として農業委員会の許可が必要です。手続の根拠は、権利移動と転用の有無によって次のように分かれます。</p>
<div class=”lm-note”>
<p>農地は「自分の土地だから自由に相手へ移せる」とは限りません。許可が必要な場合に許可を受けずに行った権利移動・転用は無効とされ、罰則の対象となることもあります。</p>
</div>
<div class=”lm-table-scroll”>
<table>
<thead><tr><th>区分</th><th>どのような場合か</th><th>許可・届出</th><th>市街化区域の特例</th></tr></thead>
<tbody>
<tr><td>農地法第３条</td><td>農地を農地のまま売買・贈与・賃貸借等で権利を移す（転用しない）</td><td>農業委員会の許可</td><td>特例なし（区域を問わず許可）</td></tr>
<tr><td>農地法第４条</td><td>所有者自身が農地を農地以外へ転用する（権利移動なし）</td><td>都道府県知事等の許可</td><td>市街化区域内は届出で足りる</td></tr>
<tr><td>農地法第５条</td><td>転用を目的として農地の権利を移す（権利移動＋転用）</td><td>都道府県知事等の許可</td><td>市街化区域内は届出で足りる</td></tr>
</tbody>
</table>
</div>
<p>なお、抵当権の設定は権利移動に含まれず、第３条許可の対象外です。</p>
<h3>◆協議・調停・審判・裁判で扱いが変わる可能性があります</h3>
<p>財産分与に伴う農地の権利移動について、農地法上の許可・届出の要否は、その財産分与が協議によるものか、家庭裁判所の調停・審判によるものか、裁判上のものかによって異なる可能性があります。相続や遺産分割による農地の取得が許可不要（ただし農業委員会への届出が必要）とされているのと同様に、裁判手続を経た財産分与について許可が不要と扱われる場面もあり得ますが、地目・現況・取得の方法・自治体や農業委員会の運用によって取扱いは変わります。実際の要否は、農業委員会への確認と弁護士への相談を前提に判断する必要があります。</p>
<h3>◆現物で農地を分けられない場合は代償金で調整する方法があります</h3>
<p>農地をそのまま相手に移すことが手続上難しい場合や、現物で分けることが適切でない場合には、農地を一方が取得し、その評価額を前提に、他方へ金銭（代償金）を支払って調整する方法が考えられます。どの方法が適切かは、評価額、農地法上の手続の見込み、住宅ローンの有無などを踏まえて検討します。</p>

<section class=”lm-cta”>
<p>農地・古民家・住宅ローンが関係する場合、相手方の提示額や説明が適切かは、資料を確認したうえで検討する必要があります。相談により、判断材料と対応の方針を整理できます。</p>
<p><a href=”https://lawmirai.jp/contact/”>相談予約フォームへ進む</a></p>
</section>

<h2>■名義処理と登記</h2>
<p>財産分与によって不動産を取得した場合、所有権移転登記を行います。登記をしないままだと、固定資産税の請求が元の名義人に届き続けたり、第三者に権利を主張できないなどの不利益が生じ得ます。登記の際には登記原因証明情報、分与する側の登記識別情報（権利証）や印鑑証明書、受け取る側の住民票、固定資産評価証明書などが必要になり、登録免許税がかかります（税率や必要書類の詳細は、最新の制度・法務局の案内をご確認ください）。</p>
<p>離婚によって氏名や住所が変わった場合は、財産分与の登記の前提として、登記名義人の住所・氏名変更登記が必要になることがあります。また、協議による財産分与では夫婦が共同して登記を申請するのが原則ですが、調停・審判・確定判決による場合は、調停調書等を用いて分与を受けた側が単独で申請できることがあります。農地が含まれる場合は、登記だけでなく農業委員会・農地法上の手続の確認が必要です。登記手続の詳細は司法書士・法務局にご確認ください。</p>

<h2>■分け方の選択肢</h2>
<p>農地付き住宅・古民家の分け方には、たとえば次のような選択肢があります。どれが適切かは、評価額、住宅ローンの有無、農地法上の手続、当事者の希望などによって変わります。</p>
<ul>
<li>一方が住み続け、相手方に代償金を支払う</li>
<li>売却して代金を清算する</li>
<li>住宅ローンを完済してから名義変更する</li>
<li>農地部分は名義を移さず、評価上考慮して金銭で調整する</li>
<li>当面は共有のまま残す（ただし将来の紛争リスクがあるため慎重な検討が必要）</li>
<li>親族名義や相続財産が混在する場合は、対象財産から切り分ける</li>
</ul>
<p>共有のまま残す方法は、当面の合意が容易でも、将来の売却・管理・相続の場面で新たな紛争を生むことがあるため、安易にはおすすめできません。</p>

<h2>■淡路島の古民家・農地付き住宅で起こりやすい確認点</h2>
<p>南あわじ市・洲本市・淡路市など淡路島の地域では、実家に古民家・農地・納屋などが一体となっている、親族が農地を利用している、当事者の一方が島外に居住している、家業や農業と不動産が結び付いている、空き家の管理が問題になる、といった事情が重なりやすい傾向があります。こうした事情は、対象財産の切り分けや評価、農地法上の手続に影響することがあります。</p>
<p>もっとも、地域の市場価格や需要の強さを一般化することは適切ではありません。「淡路島だから必ず売れる」「古民家の需要が高いから高く評価できる」といった前提は置かず、個別の不動産ごとに資料を確認して検討する必要があります。</p>

<h2>■離婚協議書・調停で決めておきたいこと</h2>
<p>不動産・農地・住宅ローンが関係する場合、離婚協議書や調停では、少なくとも次の点を具体的に取り決めておくことが、後日の紛争予防につながります。</p>
<ul>
<li>対象となる不動産の特定（登記上の表示）</li>
<li>評価額とその前提</li>
<li>誰が取得し、誰が住むか</li>
<li>住宅ローンの支払者と、支払方法</li>
<li>名義変更の時期と費用の負担</li>
<li>農地がある場合の農地法上の手続の扱い</li>
<li>売却する場合の最低売却価格、費用負担、残債の処理</li>
<li>税務・登記費用・司法書士費用の負担</li>
<li>清算条項（後日の追加請求の可否）</li>
<li>履行の期限と、履行されない場合の対応</li>
</ul>

<h2>■相談前チェックリスト｜集めておきたい資料</h2>
<p>相談や手続を効率的に進めるために、次のような資料をできる範囲で集めておくと役立ちます。</p>
<div class=”lm-table-scroll”>
<table>
<thead><tr><th>資料</th><th>ねらい</th></tr></thead>
<tbody>
<tr><td>不動産登記事項証明書</td><td>名義・持分・抵当権を確認する（誰でも取得可能）</td></tr>
<tr><td>固定資産税課税明細書</td><td>対象不動産と評価額の目安を把握する</td></tr>
<tr><td>固定資産評価証明書</td><td>評価・登録免許税の算定資料になる</td></tr>
<tr><td>公図・地積測量図・建物図面</td><td>土地の形状・面積・附属建物を確認する</td></tr>
<tr><td>農地台帳・農業委員会関係資料</td><td>農地の現況・扱いを確認する</td></tr>
<tr><td>住宅ローン契約書・返済予定表・残高証明書</td><td>残債と債務者・条件を確認する</td></tr>
<tr><td>抵当権の内容が分かる資料</td><td>担保されている債務と不動産を確認する</td></tr>
<tr><td>リフォーム・工事請負契約書・領収書</td><td>寄与や費用負担を裏づける</td></tr>
<tr><td>不動産査定書</td><td>評価の参考にする</td></tr>
<tr><td>売買契約書・相続や贈与の関係資料</td><td>取得の経緯・特有財産の判断材料にする</td></tr>
<tr><td>離婚協議書案・相手方の財産目録</td><td>提示された内容の妥当性を検討する</td></tr>
<tr><td>火災保険・修繕費・解体見積り</td><td>費用負担の見込みを把握する</td></tr>
<tr><td>農業の収支・利用状況が分かる資料</td><td>農業への寄与・利用の実態を確認する</td></tr>
</tbody>
</table>
</div>

<h2>■弁護士に相談するタイミング</h2>
<p>次のような場面では、資料を確認したうえで方針を整理するために、早めに相談しておくことが役立ちます。相談は結果を保証するものではなく、判断材料や対応の方針を整理するためのものです。</p>
<ul>
<li>離婚協議書に署名する前</li>
<li>相手方から不動産の査定額を提示されたとき</li>
<li>住宅ローンの支払者と居住者がずれるとき</li>
<li>農地や古民家を相手に渡す、または受け取る話が出たとき</li>
<li>相手方が「農地は分けられない」「古民家は価値がない」「ローンがあるから財産分与は不要」と説明しているとき</li>
<li>調停の申立て前、調停中、名義変更や住宅ローンの借換えの前</li>
</ul>

<section class=”lm-faq”>
<h2>■よくあるご質問</h2>
<dl>
<dt>農地付きの持ち家は財産分与の対象になりますか。</dt>
<dd>婚姻中に夫婦が協力して取得・維持した部分は対象になる可能性があります。名義がどちらであるかにかかわらず検討されますが、取得の経緯や資金の出所によって扱いは変わるため、資料を確認する必要があります。</dd>
<dt>親から相続した古民家や農地も分ける必要がありますか。</dt>
<dd>相続や贈与で得た財産は、原則として特有財産にあたり対象外となる可能性があります。ただし、婚姻中のローン返済・リフォーム・維持管理・農業への協力などがあれば、その寄与に応じた清算が問題になる可能性があり、個別事情により結論は異なります。</dd>
<dt>住宅ローンが残っている場合、財産分与はどう計算しますか。</dt>
<dd>不動産の評価額からローン残債を差し引いた純資産部分を基礎に検討するのが一般的です。ただし、オーバーローンかどうかや他の財産の状況によって結論は変わるため、評価額と残高の資料を確認する必要があります。</dd>
<dt>オーバーローンなら財産分与は不要ですか。</dt>
<dd>一概に不要とは言えません。他の財産との合算、負担の分け方、居住を続けるかどうかなどによって扱いが変わります。個別の検討が必要です。</dd>
<dt>農地を配偶者に名義変更できますか。</dt>
<dd>農地は農地法により自由に移せるとは限りません。協議・調停・審判・裁判のいずれによるか、地目や現況によって扱いが変わる可能性があり、農業委員会への確認と弁護士への相談を前提に判断する必要があります。</dd>
<dt>古民家の評価は固定資産税評価額で決めればよいですか。</dt>
<dd>固定資産税評価額だけで決めないのが一般的です。査定・取引事例・鑑定・解体費やリフォーム費・売却の可能性などを併せて検討します。評価は事案によって異なります。</dd>
<dt>離婚後でも農地付き住宅の財産分与を請求できますか。</dt>
<dd>請求できる場合があります。家庭裁判所への請求は、令和８年４月１日以降に離婚した場合は離婚後５年、それ以前に離婚した場合は２年という期間があります。期間の経過で手続ができなくなることがあるため、早めの資料整理が重要です。</dd>
<dt>相手が登記やローンの資料を見せてくれない場合はどうすればよいですか。</dt>
<dd>不動産登記事項証明書は誰でも取得できます。また、令和８年４月施行の改正で、家庭裁判所が当事者に財産の状況に関する情報の開示を命じることができる規定も設けられました。まず取得できる資料を集めたうえで、弁護士に相談することをおすすめします。</dd>
</dl>
</section>

<h2>■まとめ</h2>
<p>農地付きの持ち家・古民家の財産分与では、次の点を押さえて、資料を整理してから相談・手続に進むことが大切です。</p>
<ul>
<li>家・宅地・農地・ローンを一体で見ず、対象財産を分解して確認する</li>
<li>評価は固定資産税評価額だけで決めず、査定・取引事例・解体費なども踏まえる</li>
<li>住宅ローンは、所有名義とローン債務者名義が別問題である点に注意する</li>
<li>農地は農地法上の許可・届出の要否を農業委員会・弁護士に確認する</li>
<li>令和８年４月１日以後の離婚は請求期間が５年（それ以前は２年）である</li>
<li>署名前・申請前・名義変更前・借換え前に、資料を確認して方針を整理する</li>
</ul>

<section class=”lm-cta”>
<p>不動産・農地・住宅ローンが絡む財産分与は、対象財産の切り分けと評価、農地法上の手続、名義とローンの処理を、資料を確認しながら整理する必要があります。相談により、次に何を確認すべきかを整理できます。</p>
<p><a href=”https://lawmirai.jp/contact/”>相談予約フォームへ進む</a></p>
<p>あわせて、<a href=”https://lawmirai.jp/service/divorce/”>離婚・男女問題の取扱業務</a>や<a href=”https://lawmirai.jp/fee/”>弁護士費用</a>もご確認いただけます。</p>
</section>

<section class=”lm-supervisor”>
<h2>■監修者情報</h2>
<p>弁護士氏名：【要確認】／所属弁護士会・登録番号：【要確認】</p>
<p>資格：弁護士（【要確認：公認会計士資格の表示可否。「公認会計士」と「公認会計士試験合格者」のいずれで表示するか】）</p>
<p>取扱分野：離婚・男女問題、相続、企業法務ほか【要確認】</p>
<p><a href=”https://lawmirai.jp/lawyer/”>弁護士紹介を見る</a></p>
</section>

<section class=”lm-references”>
<h2>■参考資料</h2>
<ul>
<li><a href=”https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089″ target=”_blank” rel=”noopener noreferrer”>民法（e-Gov法令検索）</a></li>
<li><a href=”https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC0000000229″ target=”_blank” rel=”noopener noreferrer”>農地法（e-Gov法令検索）</a></li>
<li><a href=”https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_07_04/index.html” target=”_blank” rel=”noopener noreferrer”>裁判所｜財産分与請求調停</a></li>
<li><a href=”https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001443993.pdf” target=”_blank” rel=”noopener noreferrer”>法務局｜財産分与による所有権移転登記の記載例（ＰＤＦ）</a></li>
<li><a href=”https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3114.htm” target=”_blank” rel=”noopener noreferrer”>国税庁｜Ｎｏ．３１１４ 離婚して土地建物などを渡したとき</a></li>
<li><a href=”https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4414.htm” target=”_blank” rel=”noopener noreferrer”>国税庁｜Ｎｏ．４４１４ 離婚して財産をもらったとき</a></li>
<li><a href=”https://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/wakariyasu.html” target=”_blank” rel=”noopener noreferrer”>農林水産省｜農地をめぐる事情について</a></li>
<li><a href=”https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/nouchi_tenyo.html” target=”_blank” rel=”noopener noreferrer”>農林水産省｜農地転用許可制度について</a></li>
</ul>
</section>

</article>