相続登記の義務化｜期限・過料と淡路島の古い名義土地の対応 ｜淡路島（淡路・洲本・南あわじ）の弁護士｜初回相談無料｜弁護士法人ひょうご あわじみらい法律会計事務所

「亡くなった親の名義のままの土地が淡路島にある」「固定資産税の通知書を見たら、何代も前のご先祖名義になっていた」「相続人が何人もいて、誰が手続を進めればよいのか分からない」——。相続登記の申請は令和６年４月１日から義務化され、過料という言葉とともに不安を感じている方も少なくありません。

もっとも、過料の有無だけを心配する前に、まず確認しておきたいのは、亡くなった方（被相続人）の名義の状況、相続人が誰か、遺産分割の話し合いがどこまで進んでいるか、という三点です。これらが整理できないまま登記だけを急いでも、かえって手続が複雑になることがあります。

この記事では、淡路島（南あわじ市・洲本市・淡路市）に不動産をお持ちの相続人の方に向けて、相続登記義務化の施行日・期限・過料・経過措置を整理したうえで、古い名義の土地や数次相続、遺産分割が未了の場合に何から始めればよいかを、確認すべき資料とあわせて解説します。

相続登記の申請義務化とは｜まず押さえておきたい結論

相続登記とは、土地や建物の所有者が亡くなった場合に、その不動産の名義を相続人へ移すための登記です。これまで申請は任意でしたが、令和６年４月１日の不動産登記法改正により、相続によって不動産を取得した相続人には、一定期間内に登記を申請する義務が課されました。

結論として、押さえておきたい要点は次の四つです。第一に、義務化は令和６年４月１日に施行されています。第二に、基本的な期限は「不動産を取得したことを知った日から３年以内」です。第三に、施行日より前に発生した相続も対象になります。第四に、過料は「正当な理由がないのに申請を怠ったとき」の対象であり、期限を過ぎれば直ちに科されるという性質のものではありません。

ただし、具体的な期限や進め方は、相続の経緯や不動産の状況、相続人の人数によって異なります。以下では、まず制度の要点を整理し、そのうえで淡路島内でご相談につながりやすい「古い名義の土地」や「数次相続」への対応を見ていきます。

相続登記義務化の要点（令和６年４月１日施行）

まず、相続登記義務化の全体像を整理します。次の表は、法務省が公表している内容に基づくものです。ご自身の状況がどこに当てはまるかを確認する手がかりとしてご覧ください。

基本的義務｜「知った日」から３年以内

相続（遺言を含む）により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に、相続登記を申請することが義務付けられました（不動産登記法第７６条の２第１項）。

ここで注意したいのは、期限の起算点が「知った日」とされている点です。相続が起きたことや、自分がその不動産を取得したことを知らない段階では、別途の検討が必要になります。たとえば、固定資産税の通知書に載っていない山林や、遠方の親族しか把握していなかった土地など、存在自体を知らなかった不動産については、状況に応じた個別の判断が必要です。古い名義の土地では、まず「どの不動産があるか」を確認することが出発点になります。

遺産分割が成立した場合の追加的義務

基本的義務とは別に、遺産分割の話し合いがまとまった場合（遺産分割が成立した場合）には、その成立した日から３年以内に、内容を踏まえた所有権移転の登記を申請することが義務付けられました（不動産登記法第７６条の２第２項、第７６条の３第４項等）。

つまり、相続人申告登記などで基本的義務をいったん履行していても、その後に遺産分割が成立すれば、改めて登記の申請が必要になります。誰がどの不動産を取得するかが最終的に決まった段階で、もう一段階の手続が想定されている点に注意が必要です。

正当な理由なく怠った場合の過料

正当な理由がないのに相続登記の申請義務を怠ったときは、１０万円以下の過料の適用対象となります（不動産登記法第１６４条第１項）。もっとも、この「過料」は、刑事罰である罰金とは異なる行政上の措置として説明されています（刑事罰か否かの位置づけは公開前に弁護士確認）。

手続の流れとしては、登記官が申請義務の違反を把握した場合、まず違反した者に対し、相当の期間を定めて申請をすべき旨を催告します。催告したにもかかわらず、正当な理由なくその期間内に申請がされなかった場合に、管轄の地方裁判所に通知される仕組みです（不動産登記規則第１８７条第１号）。期限を過ぎれば自動的に過料が科されるわけではありません。

法務省は、次のような事情がある場合には、一般に「正当な理由」が認められるとしています。

• 相続人が極めて多数に上り、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人等の間で争われ、相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合
• 申請義務を負う方自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
• 配偶者からの暴力の被害者等で、生命・心身に危害が及ぶおそれがあり避難を余儀なくされている場合
• 経済的に困窮し、登記申請に要する費用を負担する能力がない場合

これらに該当しない場合でも、個別の事案の具体的な事情によっては正当な理由が認められることがあります。判断は事案により異なるため、ご自身のケースが当てはまるかどうかは、資料を確認したうえで検討する必要があります。

「自分の期限」を確認する手順

ご自身の期限を確認する際は、次の順序で整理すると見通しが立てやすくなります。

1. 登記事項証明書で、対象不動産の現在の名義人を確認する。
2. 名義人が誰の相続によるものか、被相続人の死亡時期を確認する。
3. 令和６年４月１日より前に発生した相続であれば、令和９年３月３１日が一つの目安になる。取得を知った日が令和６年４月以降であれば、その日から３年以内が目安になる。
4. 遺産分割の話し合いが成立している場合は、成立日から３年以内の追加的義務も確認する。

もっとも、相続が複数回重なっている場合（数次相続）や、相続人の範囲がはっきりしない場合には、期限の前提となる事実関係の確認自体に時間を要します。早めに資料を整理しておくことをおすすめします。

相続登記とは｜名義を相続人へ移す手続

相続登記は、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続人の名義へ書き換える手続です。名義が古いまま放置されていると、次のような場面で支障が生じる可能性があります。

• 土地・建物を売却したいが、買主への名義変更の前提が整わない
• 住宅ローンなどのために担保（抵当権）を設定したい
• 建物を建て替えたい、解体したい
• 境界の確認や測量、公共事業への対応が必要になった
• 空き家として管理・処分の方針を決めたい

ただし、これらの支障が必ず生じるわけではなく、不動産の種類や利用状況によって結論は異なります。実際に売却や処分を検討する段階になって初めて、名義整理の必要性が表面化することも少なくありません。

淡路島内で相談につながりやすい「古い名義の土地」の例

淡路島内でも、次のような事情がある土地では、相続登記の前提となる調査や話し合いに時間がかかり、ご相談につながりやすい傾向があります。いずれも断定はできず、資料を確認したうえで個別に判断する必要がある点にご留意ください。

• 祖父母・曾祖父母の名義のままになっている
• 相続人が多数に分かれており、全員を把握できていない
• 遠方に住む相続人や、長く連絡を取っていない親族がいる
• 農地・山林・空き家・共有地の扱いが決まっていない
• 固定資産税を一部の親族だけが負担している
• 売却したいが、名義が整理されていない
• 相続人の中に認知症の方、未成年者、行方が分からない方がいる
• 相続放棄をした方がいる、または相続放棄を検討している
• 遺言書があるかどうか分からない

これらの事情が複数重なっている場合は、登記の手続そのものよりも、その前提となる相続人の確定や遺産分割の方針整理が課題になります。

数次相続とは｜世代を跨いで関係者が増える状態

数次相続とは、最初の相続について登記をしないまま次の相続が発生し、関係する相続人が世代を跨いで増えていく状態をいいます。たとえば、祖父名義の土地について遺産分割や登記をしないうちに、その相続人である父も亡くなった場合、父の相続人へとさらに権利が引き継がれていきます。

数次相続では、被相続人それぞれについて出生から死亡までの戸籍を収集し、相続関係を整理する必要が生じます。関係者が増えるほど、遺産分割協議の取りまとめや、連絡が取れない相続人への対応、場合によっては家庭裁判所での手続が必要になりやすくなります。

相続人が少数で合意が得られている場合は、登記手続を中心に進めやすいこともあります。一方で、関係者が多数にわたる、意見が対立している、連絡が取れない相続人がいるといった場合は、登記の前提を整える段階で法的な検討が必要になることがあります。

期限までに登記が難しい場合の対応

遺産分割がまとまらず、誰がその不動産を取得するか決まらない場合、期限内に通常の相続登記を完了することが難しいことがあります。こうした場合の選択肢として、相続人申告登記があります。

相続人申告登記でできること・できないこと

相続人申告登記は、相続人が申請義務を簡易に履行できるようにする観点から設けられた登記です（不動産登記法第７６条の３）。登記簿上の所有者について相続が開始したこと、自分がその相続人であることを登記官に申し出ることで、基本的義務を履行したものと扱われる場合があります。

ただし、ここで履行できるのは基本的義務のみです。遺産分割が成立した後に生じる追加的義務は、相続人申告登記では履行できません。遺産分割が成立した場合は、その内容に基づく登記を別途申請する必要があります。相続人申告登記は、あくまで期限内に基本的義務を果たすための手段であり、これによって相続登記そのものが不要になるわけではない点に注意が必要です。

遺産分割がまとまらない場合の進め方

遺産分割の話し合いが難航している場合、登記の前提として、誰がどの不動産を取得するかという協議を整理する必要があります。協議がまとまらない場合には、家庭裁判所の遺産分割調停・審判といった手続を検討することもあります。

このような場面では、登記申請そのものよりも、相続人間の調整、遺産の範囲の確認、協議の進め方の整理が課題になります。資料を確認したうえで、交渉や調停を見据えた対応方針を検討することが考えられます。

最初に確認しておきたい資料

相続登記や遺産分割の検討を始める際は、次のような資料があると、状況の整理がスムーズになります。すべてが直ちに必要になるわけではありませんが、手元にあるものから確認しておくとよいでしょう。

名寄帳や登記事項証明書は、対象不動産を把握するうえで特に有用です。どの不動産があるか自体が分からない場合は、これらの資料から確認を始めることが考えられます。

弁護士に相談した方がよいケース

登記の手続自体は、後述のとおり法務局や司法書士への相談が適する場面が多くあります。一方、次のような場合は、登記の前提となる法的な整理が必要になりやすく、弁護士へのご相談をご検討いただくとよい場面です。

• 相続人の間で意見が対立している
• 誰がその土地を取得するか決まらない
• 相続人が多数・遠方・疎遠で、話し合いが進まない
• 一部の相続人が連絡に応じない
• 遺言の有効性や遺産の範囲に争いがある
• 数次相続で関係者が複雑になっている
• 土地を売る・残す・放棄する・国庫帰属制度を検討するなど、方針が定まらない
• 相続放棄や限定承認を検討している
• 登記だけでなく、遺産分割協議書の内容を確認したい

弁護士への相談は、結果を保証するものではありません。資料を確認したうえで、相続人間の調整や遺産分割の方針を整理し、交渉や調停を見据えて対応を検討できる点に意義があります。個別事情により取り得る方針は異なります。

法務局・司法書士・弁護士・税理士の役割分担

相続に関する手続は、内容によって相談先が異なります。役割分担を整理すると、次のとおりです。

登記申請そのものは司法書士、相続人間の話し合いや紛争の対応は弁護士、税務の判断は税理士、というのが基本的な整理です。実際には、これらが連携して対応することもあります。なお、相続税や登録免許税などの税務上の取扱いについては、税理士にご確認ください。

淡路島の不動産はどこの法務局か｜神戸地方法務局洲本支局

洲本市・淡路市・南あわじ市にある不動産の登記は、神戸地方法務局洲本支局が管轄しています。登記事項証明書の取得や、登記手続案内の利用は、こちらが窓口になります。

登記手続案内は予約制とされています。利用の際は、事前に電話で予約のうえ、必要書類を確認しておくとスムーズです。最新の取扱時間・予約方法・連絡先は、神戸地方法務局洲本支局の案内ページでご確認ください。

関連する制度（登録免許税の免税措置・所有不動産記録証明制度）

相続登記に関連して、知っておくと役立つ制度がいくつかあります。

一つは、登録免許税の免税措置です。一定の要件を満たす土地の相続登記について、登録免許税が免除される措置が設けられています。免税の期間や対象には条件があるため、適用の可否は事前に確認が必要です。税務上の取扱いの詳細は税理士にご確認ください。

もう一つは、所有不動産記録証明制度です。特定の方（被相続人）が登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧的にリスト化し、証明する制度で、相続登記が必要な不動産を把握しやすくするものです。どこにどの不動産があるか分からない場合に活用が考えられます。制度の詳細・利用方法は法務局・法務省の案内をご確認ください。

所有者不明土地対策に関する改正法制の全体像（相続土地国庫帰属制度を含む）について詳しく知りたい場合は、あわせて令和３年改正民法・不動産登記法及び相続土地国庫帰属法の記事を読むとよいでしょう。

よくある質問（ＦＡＱ）

まとめ

相続登記義務化について、本記事の要点を整理します。

• 相続登記の申請は令和６年４月１日に義務化され、不動産を取得したことを知った日から３年以内の申請が求められます。
• 施行日より前に発生した相続も対象で、令和９年３月３１日が一つの目安になります。
• 遺産分割が成立した場合は、成立日から３年以内の追加的義務があります。相続人申告登記で履行できるのは基本的義務のみです。
• 過料は「正当な理由なく申請を怠ったとき」の対象であり、期限経過で直ちに科されるものではありません。
• 古い名義の土地や数次相続では、まず名義・相続人・遺産分割の状況を、資料をもとに整理することが出発点になります。
• 登記申請は法務局・司法書士、相続人間の調整や遺産分割は弁護士、税務は税理士が基本的な相談先です。

遺産分割協議書への署名前や、登記申請の前に、相続人の範囲や遺産の状況に不安がある場合は、一度資料を確認しておくことをおすすめします。