個人再生で家を残すには｜住宅ローン特則の要件と確認資料 ｜神戸市（須磨・垂水・西神・北神）の弁護士｜初回相談無料｜弁護士法人ひょうご支所神戸みらい法律会計事務所

神戸市垂水区の星陵台、本多聞、千鳥が丘、舞子坂、つつじが丘、神陵台、舞多聞といった丘陵の住宅地で戸建てにお住まいの方の中には、住宅ローンを支払いながら、カードローンや消費者金融、クレジットの分割、事業資金、税金などの返済が重なり、毎月の資金繰りに悩んでいる方もいらっしゃいます。「自己破産をすると家を失うのではないか」「住宅ローンを払い続けている家は残せるのか」「保証会社から代位弁済の通知が届いたが、まだ間に合うのか」といった不安を抱えたまま、相談に踏み出せずにいる方も少なくありません。

結論から申し上げると、一定の要件を満たす場合には、個人再生と住宅ローン特則（住宅資金特別条項）を利用して、自宅を残しながら住宅ローン以外の借入を整理できる可能性があります。ただし、利用できるかどうかは、住宅の所有関係、居住状況、ローンの内容、担保の有無、滞納状況、収入や家計、清算価値などによって異なり、登記事項証明書や契約書などの資料を確認したうえで判断する必要があります。この記事では、垂水区周辺の戸建て所有者の方が、自宅を残すことを前提に、最初に確認しておきたい個人再生と住宅ローン特則の基礎を整理します。

まず結論：戸建てを残しながら借金を整理できる可能性と前提

個人再生は、裁判所を通じて、住宅ローン以外の借入を一定の範囲で圧縮し、原則として３年（事情により最長５年）かけて分割返済していく手続です。このとき、住宅ローン特則（住宅資金特別条項）をあわせて利用できれば、住宅ローンについては圧縮の対象とせず、これまでどおり（または事前協議による条件変更を経て）支払い続けることで、自宅を手放さずに済む可能性があります。

住宅ローン特則は住宅ローンを当然に減らす制度ではない

住宅ローンを残して自宅を維持するためには、住宅ローンの支払いを続けることが前提になります。住宅ローン以外の借入が大きく、それらを再生計画で整理できれば家計に余裕が生まれ、住宅ローンの支払いを継続しやすくなる、という関係です。逆に、住宅ローン自体の支払いが家計上どうしても難しい場合には、個人再生以外の方法（任意整理、自己破産、任意売却など）も含めて検討する必要があります。どの方法が適しているかは、資料を確認したうえで判断することになります。

最初に確認したい要点

これらはいずれも、資料を確認して初めて確定する事項です。該当性の最終的な判断は個別事情により異なります。

個人再生の基礎：小規模個人再生と給与所得者等再生

個人再生（個人債務者の民事再生）には、小規模個人再生と給与所得者等再生の２種類があります。いずれも、将来にわたって継続的に収入を得る見込みがあり、住宅ローンなどを除いた借入総額が一定額以下であることが利用の前提とされています。再生計画が認可され、計画どおりに返済を終えると、残りの借入の返済義務が原則として免除されます。

小規模個人再生と給与所得者等再生の違い

小規模個人再生は、個人事業主や給与所得者など、継続的な収入があれば利用を検討できる手続です。再生計画案について、債権者の一定割合以上の反対がないことが必要とされています。給与所得者等再生は、給与など定期的で変動の小さい収入がある方が利用できる手続で、債権者の決議を要しない一方、可処分所得の２年分以上を返済する基準が加わるため、返済額が小規模個人再生より高くなることが少なくありません。どちらを選ぶかは、収入の安定性、債権者の構成、住宅ローンの支払い負担などを踏まえて検討する必要があります。

住宅ローン以外の借入を再生計画で整理する考え方

住宅ローン特則を利用する場合、住宅ローン（住宅資金貸付債権）は再生計画による圧縮の対象とせず、それ以外の借入について、法律上の基準に沿って返済額を定めます。返済額は、主に次の３つの基準のうち最も高い金額が目安になります。

最低弁済額の目安（単純化した説明例）

最低弁済額の基準は、住宅ローンを除いた借入総額に応じて、おおむね次のように整理されます。これは仕組みを理解するための単純化した説明例であり、実際の返済額は、後述する清算価値や、給与所得者等再生の場合の可処分所得によって、これより高くなることがあります。

住宅資金特別条項（住宅ローン特則）の基礎

住宅資金特別条項は、正式には「住宅資金貸付債権に関する特則」と呼ばれ、住宅ローンを支払いながら自宅を維持するための仕組みです。本来、個人再生の手続が始まると、特定の債権者にだけ返済を続けることは原則として認められません。そのままでは住宅ローンも支払えなくなり、抵当権が実行されて自宅を手放さざるを得なくなります。これを避けるために、住宅ローンについては例外的に支払いの継続を認めるのが、この特則です。

住宅資金貸付債権・対象となる住宅

住宅ローン特則の対象となる「住宅資金貸付債権」は、住宅の建設・購入や改良に必要な資金の借入で、分割払いの定めがあり、住宅にその抵当権が設定されているものを指します。対象となる住宅は、再生債務者本人が所有し、現に居住している建物であることが前提です。共有持分であっても所有の要件を満たし得ますが、投資用物件や事業専用の建物、別荘・セカンドハウスは原則として対象になりません。店舗兼住宅や二世帯住宅、一部を賃貸している建物については、自己の居住に使っている部分の割合などによって判断が分かれるため、資料を確認したうえで個別に検討する必要があります。

抵当権・根抵当権・他の担保権の確認

これらの該当性は、登記事項証明書や契約書を確認しなければ判断できません。住宅ローン以外の担保が付いているかどうかは、登記の記載だけでは分からないこともあり、個別の確認が必要です。

代位弁済後の巻戻しと競売が進んでいる場合

住宅ローンを滞納すると、一定期間の経過後に期限の利益（分割して支払う権利）を失い、保証会社が金融機関に対して残額を一括して支払う代位弁済が行われることがあります。代位弁済がなされると、原則として住宅ローン特則を利用できなくなりますが、一定の期間内に個人再生を申し立てるなど所定の要件を満たす場合には、代位弁済をなかったものとして扱い、住宅ローン特則を利用できるようにする「巻戻し」と呼ばれる仕組みがあります。期間制限があるため、代位弁済の通知が届いた場合は、その日付を正確に把握し、早めに資料を確認することが重要です。

戸建てを残す場合に特に確認すべきポイント

戸建ては、マンションと異なり土地と建物それぞれに権利関係が生じるため、確認すべき点が増えます。垂水区の丘陵住宅地で長く住み続けてきたご自宅では、購入時の経緯や相続の有無によって、名義や担保の状況が複雑になっていることもあります。

• 土地と建物の名義が一致しているか、共有になっていないか。
• 登記事項証明書に記載された抵当権・根抵当権の内容と、担保される債権の範囲。
• 住宅ローン残高と、自宅（土地・建物）の評価額の関係。
• 固定資産税、（マンションの場合は）管理費・修繕積立金などの滞納の有無。
• リフォームローン、おまとめローン、事業資金の借入が自宅を担保にしていないか。
• 親族との共有や、相続手続が済んでいない持分が含まれていないか。

これらは、住宅ローン特則を利用できるか、また清算価値がどの程度になるかに影響します。いずれも資料を確認したうえで判断する必要があり、結論は個別事情により異なります。

住宅ローンの滞納・代位弁済・競売への対応

読者の置かれた段階によって、確認の急ぎ度は変わります。次の段階に進むほど、選択できる方法が限られていく傾向があります。

いずれの段階でも、まずは通知書・登記事項証明書・返済予定表などの資料を確認することが出発点になります。早めに確認するほど、検討できる選択肢を整理しやすくなります。

清算価値と家計の確認

清算価値保障原則とは、再生計画による返済総額が、仮に自分の財産を処分して債権者に配当した場合の金額（清算価値）を下回ってはならない、という考え方です。自宅については、評価額から住宅ローン残高を差し引いた額が、おおむね清算価値の目安となります。住宅ローン残高が評価額を上回っている場合（いわゆるオーバーローン）は差額が生じませんが、評価額が残高を上回る場合には、その差額が清算価値に計上され、最低弁済額が押し上げられることがあります。

あわせて、住宅ローンを今後も払い続けられる家計かどうかを確認することが欠かせません。再生計画による返済と住宅ローンの支払いは別枠で並行するため、家計収支を整理したうえで、無理のない返済が見込めるかを検討します。返済の見通しが立たない場合には、任意整理や自己破産、任意売却など、別の方法を検討すべきこともあります。どの方法が適しているかは、資料と家計を確認したうえで判断することになります。

手続の大まかな流れ

個人再生（住宅ローン特則を含む場合）のおおまかな流れは、次のとおりです。実際の進行や期間は、裁判所の運用や事案の内容によって異なります。

1. 相談・資料収集・方針の検討
2. 受任通知の送付・債権調査
3. 家計収支と財産（自宅の評価を含む）の調査
4. 裁判所への申立て
5. 再生手続の開始決定
6. 債権届出・異議の手続
7. 再生計画案（住宅資金特別条項を含む）の作成・提出
8. 認可決定・確定
9. 再生計画に基づく返済の開始（住宅ローンは別枠で継続）

依頼から申立てまでには、資料収集の状況により一定の期間を要することが一般的です。具体的な期間や費用は、事案や管轄裁判所により異なります。

相談前に準備したい資料チェックリスト

次の資料が揃っていると、状況を具体的に確認しやすくなります。すべてが揃っていなくても、まずは手元にあるものから状況を整理することができます。

• 住宅ローン契約書、返済予定表、残高証明書
• 督促状、催告書、期限の利益喪失通知、代位弁済通知、競売関係書類
• 自宅の登記事項証明書（土地・建物）
• 固定資産税の納税通知書または評価証明書、不動産の査定資料
• 給与明細、源泉徴収票、課税証明書、確定申告書（個人事業主の場合）
• 家計表（毎月の収入と支出が分かるもの）
• 債権者一覧、借入明細、カード利用明細、各社からの督促状
• 預貯金通帳、保険証券・解約返戻金が分かる資料
• 自動車・退職金・相続財産などに関する資料
• 税金・社会保険料・養育費などの滞納が分かる資料

弁護士に相談するタイミング

次のような状況では、早めに資料を確認することで、今後の方針を整理しやすくなります。相談は、結果を保証するものではなく、資料を整理し、個人再生を検討できるか、ほかの方法が適しているかを検討する場として活用いただけます。

• 住宅ローンの返済が苦しくなり、滞納しそうだと感じているとき
• 住宅ローン以外の返済のために借入を繰り返しているとき
• 督促状や催告書、期限の利益喪失通知が届いたとき
• 保証会社からの代位弁済通知が届いたとき
• 競売関係の書類が届いたとき
• 固定資産税や管理費などの滞納があるとき
• 自宅に複数の担保が設定されているとき
• 家計収支を見ても、返済の継続が難しいと感じるとき

まとめ

• 個人再生と住宅ローン特則を利用できる場合、自宅を残しながら住宅ローン以外の借入を整理できる可能性があります。
• 住宅ローン特則は、住宅ローン自体を当然に減らす制度ではなく、住宅ローンは原則として支払いを続けることになります。
• 利用の可否は、所有・居住・担保・滞納・収入・清算価値などにより異なり、資料の確認が前提です。
• 滞納・代位弁済・競売は段階によって急ぎ度が変わるため、通知書や登記事項証明書を早めに確認することが重要です。
• 相談時には、住宅ローン関係の資料、各種通知書、登記事項証明書、収入・家計の資料、債権者一覧などを準備すると、状況を整理しやすくなります。