長年据え置いた店舗・ビルの賃料は増額できるか｜鑑定費用と採算 ｜神戸市（須磨・垂水・西神・北神）の弁護士｜初回相談無料｜

長年据え置いてきた店舗・貸ビル・事務所の賃料でも、現在の賃料が不相当になっていれば、増額しない特約などがない限り、貸主から増額を請求できます。ただし、据置きの年数や周辺の募集賃料の上昇だけで、増額の可否や金額が決まるわけではありません。

この記事では、テナントへの賃料増額を検討している貸主の方や、テナントに増額を拒否された貸主の方に向けて、法的に増額できるかという問題と、費用をかけて増額を求める経済的な意味があるかという問題を分けて整理します。結論は、契約の内容と事実関係により異なります。

周辺の募集賃料が上がれば、店舗・ビルの賃料も上げられるか

建物の賃料の増額は、借地借家法第３２条に基づいて検討します。同条第１項によれば、建物の賃料が、土地・建物に対する租税その他の負担の増減、土地・建物の価格の上昇その他の経済事情の変動、近傍同種の建物の賃料との比較によって不相当となったときは、将来に向かって増額を請求できます。

物価の上昇、固定資産税などの負担の増加、周辺の賃料水準の上昇は、いずれも検討の材料になります。列挙された事情のすべてがそろう必要はありません。ただし、同条は、周辺の募集賃料の水準に現在の賃料を自動的に置き換える仕組みではありません。

長年の据置きと、現在の賃料が不相当であることは別

借地借家法第３２条は、据置きの年数や物価の上昇率に応じて増額幅を決めるような一律の基準を定めていません。問題となるのは、租税等の負担、経済事情の変動、近傍同種の建物の賃料などに照らして、現在の賃料が不相当になっているかどうかです。長年の据置きは、その間の事情の変化を確認するきっかけにはなりますが、それだけで増額が認められるわけではありません。

据え置いた経緯も確認します。建物の状態や、テナントが負担した改装を踏まえて据置きを合意していた場合、その合意は、後で説明する「最後に合意した賃料」の検討にも関わります。

不増額特約と、定期借家の賃料改定特約を先に確認する

契約書の賃料に関する条項は、早い段階で確認します。条項の種類によって、第３２条が適用されるか、どのように考慮されるかが異なります。定期借家については、定期建物賃貸借に関する借地借家法第３８条が、賃料の改定に係る特約がある場合の扱いを定めています。

自動改定条項については、最高裁判所第二小法廷平成２０年２月２９日判決（平成１８年（受）第１９２号）が参考になります。自動増額特約のある事業用建物について、借主が賃料の減額を請求した事案です。同判決は、特約によって第３２条第１項の適用を排除することはできないとしたうえで、特約の存在や契約締結に至る経緯は、減額請求の当否や相当な賃料額を判断する際に考慮される事情の一つにとどまるとしました。特約そのものが当然に無効になるという意味ではありません。

最後の賃料合意と「継続賃料」を検証する

増額請求の当否と相当な賃料額は、当事者が現実に合意した直近の賃料を基に、その合意の日から今回の増額請求の日までの経済事情の変動などを総合的に考慮して判断されます。直近の賃料の変動が過去の増減額請求によるものであれば、その請求による賃料が基礎となります（最高裁判所第一小法廷平成２６年９月２５日判決（平成２５年（受）第１６４９号））。契約当初の賃料や、最後に支払額が変わった時点を、当然に出発点とするわけではありません。

更新日や最後に金額が変わった日だけでは判断できない

平成２０年の判決の事案では、自動増額特約によって増額された賃料は、その時点で当事者が現実に合意した賃料とは扱われませんでした。据置きでの更新も、更新の際に賃料を協議して明示的に合意したのか、形式的に更新しただけか、自動的に更新されたのかによって評価が異なり得るため、更新があったことだけで基準となる時点は決まりません。

最高裁判所の判決は賃料が合意された日に着目し、国土交通省の不動産鑑定評価基準は現行の賃料を合意し、それを適用した時点に着目しています。両者の表現は同じではないため、賃料を定めた合意ごとに、合意した日、新しい賃料の適用を始めた日、協議の内容を分けて記録しておきます。

募集資料、成約資料、不動産鑑定の役割

賃料の増額で検討の対象となるのは、既存の賃貸借を続ける特定の当事者の間で成立すべき賃料、いわゆる継続賃料です。不動産鑑定評価基準も、継続賃料と、新たな賃貸借で成立する新規の賃料とを区別しています。募集賃料は募集時点の希望額であり、新規の成約賃料も新しい契約の条件で決まった賃料ですから、どちらも現在の賃料にそのまま置き換えることはできません。

周辺の資料は、募集か成約か、時点、立地、面積、階数、用途、築年、設備、契約期間、共益費、敷金・保証金などの一時金、フリーレントの有無といった条件をそろえて比較します。建物の老朽化や設備の不具合、以前の据置きの合意、テナントが負担した改装など、増額に不利に働き得る事情も確認が必要です。

同基準は、継続賃料を求める手法として、差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法を定め、各手法による試算賃料を関連付けて鑑定評価額を決定するものとしています。各試算賃料を単純に平均するものではありません。鑑定を依頼する前に、対象の区画、評価時点、契約の経緯、鑑定書の使用目的と提出先、報告書の範囲を確認します。売却価格の査定や新規募集の賃料の査定は、継続賃料の評価とは目的が異なります。また、鑑定評価額がそのまま調停や判決で認められる額になるとは限りません。

貸主に有利な資料と、不利な事情を同じ表に整理する

相談や鑑定の依頼の前に、手元の資料を次の観点で整理しておくと、見通しを検討しやすくなります。不利な事情も同じ表に並べておけば、相手方から指摘されて初めて見通しを修正する事態を避けやすくなります。

増額請求の通知から調停・訴訟まで

テナントが家賃の値上げに応じない場合でも、それだけで増額の余地がなくなるわけではありません。話合いによる賃料の改定、借地借家法第３２条に基づく増額請求の効果、争いのある金額を確定させる手続は、分けて考えます。

同条の増額請求権は、要件を満たす請求をすれば、相手方の承諾や判決を待たずに効果が生じる権利（形成権）です。ただし、効果が生じるのは、請求の範囲内で、かつ客観的に相当な額についてです（最高裁判所第一小法廷平成２６年９月２５日判決）。請求した額がそのまま新しい賃料になるわけではなく、相当な額に争いがあれば、調停や判決によって金額を確定させます。

通知では、増額の意思・対象・開始時期を明確にする

増額の効果は、通知が相手方に到達した時以後の賃料について生じ、通知で将来の開始日を指定した場合は、その日以後の賃料について生じます。長年据え置いてきた過去の期間の賃料を、今回の請求によってさかのぼって増額することはできません。適法な請求をした後、金額が確定するまでに生じた差額の精算は、これとは別の問題です。

通知には、対象の契約と区画、増額を請求する意思、増額後の賃料額などの求める内容、開始の時期、理由を明確に記載し、到達を証明できる方法で送ることを検討します。内容証明郵便に配達証明を付ける方法はその一つですが、内容証明郵便でなければ効力が生じないわけではありません。単なる打診と受け取られないよう、請求の意思を明確にしておきます。

裁判所の賃料増減額調停の記載例も、増額後の額と開始月、従前の契約と改定の経過、増額を申し入れた日と書面の到達日、紛争の事情を整理する形になっています。通知の段階からこれらを意識しておくと、手続に移る際の準備にもつながります。

確定前の支払と、不足額に付く年１割の利息

増額について協議が調わないとき、テナントは、増額を正当とする裁判が確定するまでは、自ら相当と認める額の賃料を支払えば足ります（借地借家法第３２条第２項）。貸主が通知した額を、直ちに支払う義務があるわけではありません。もっとも、テナントが任意に決めたどのような額でもよいわけではなく、従前の賃料額であればどのような場合でも足りると言い切れるものでもありません。

増額を正当とする裁判が確定し、既に支払われた額に不足があるときは、テナントは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付して支払わなければなりません（同項ただし書）。利息は各月の賃料の支払期の後から生じるもので、判決が確定した日から計算するものではありません。話合いや調停で合意する場合は、この年１割の利息が当然に適用されるわけではないため、差額と利息の精算方法を合意の内容として明確に定めます。

原則として調停を先に申し立て、必要なら訴訟へ進む

借地借家法第３２条に基づく賃料の増減額請求について訴えを提起しようとする場合は、まず調停を申し立てるのが原則です（民事調停法第２４条の２第１項）。調停を申し立てずに訴えを提起すると、裁判所は、調停に付するのが適当でないと認めるときを除き、事件を調停に付します（同条第２項）。第３２条が適用されない定期借家の改定特約に基づく請求などは、この説明をそのまま当てはめず、個別に確認します。

申立先は、テナントの住所地ではなく、建物の所在地を基準にします。建物の所在地を管轄する簡易裁判所、又は当事者が合意で定めた、その所在地を管轄する地方裁判所です（民事調停法第２４条）。例えば、神戸市須磨区や垂水区の建物であれば神戸簡易裁判所、神戸市西区の建物であれば明石簡易裁判所が、所在地を管轄する簡易裁判所です（兵庫県内の裁判所の管轄区域）。神戸簡易裁判所では、民事係が訴訟や調停の申立ての窓口とされています（裁判所の窓口案内）。手数料、費用の納め方、必要書類は、提出先の裁判所の現行の案内で確認してください。

調停が成立しないで終了した場合などに、申立人がその通知を受けた日から２週間以内に、調停の目的となった請求について訴えを提起すると、調停の申立ての時に訴えを提起したものとみなされます（民事調停法第１９条）。この期間を過ぎると増額請求そのものができなくなるわけではありませんが、訴訟に進むかどうかは、調停の段階から早めに検討します。訴えを提起する裁判所が、調停の申立先と同じとは限らない点にも注意が必要です。

鑑定費用をかけても、増額分から回収できるか

法的に増額を請求できることと、費用をかけて請求する経済的な意味があることは、別の問題です。採算は、希望する増額幅ではなく、認められて実際に回収できる見込みのある増額幅を基に、有限の対象期間、総費用、入金の時期を並べて検討します。

私的な鑑定、裁判所の鑑定、弁護士費用を分ける

費用は、性質と支払の時期が異なります。全国一律の相場や、全費用を相手方に負担させられることを前提にせず、手続の段階ごとに見積りを取得して確認します。

私的な鑑定と裁判所の鑑定は別のものであり、両方を行えば費用が重なることがあります。もっとも、常に両方が必要になるわけではなく、私的な鑑定があれば裁判所の鑑定が不要になるとも限りません。訴訟費用は敗訴者の負担が原則で（民事訴訟法第６１条）、一部敗訴の場合は、裁判所が各当事者の負担を定めます（同法第６４条）。勝訴しても、依頼した弁護士の報酬や私的な鑑定の費用が当然に相手方の負担になるわけではないため、採算の検討ではこれらを自己負担として見込みます。

月額差と対象期間で試算する

採算の目安は、次の計算で確認できます。

• 費用控除後の増収額＝回収できる月額増分×増額の対象月数－追加費用総額
• 単純回収月数＝追加費用総額÷回収できる月額増分

月額増分は希望額ではなく、証拠と契約を踏まえた複数の仮定で確認します。対象月数も無期限にはせず、契約期間や解約条項、テナントが使い続ける見込み、退去の可能性から設定します。普通借家では、契約書上の満了日に当然に契約が終わるわけではありませんが、更新や入居の継続を前提にしてよいとも限りません。この計算は、依頼するかどうかを判断するための簡易な目安であり、相当な賃料を決める法的な算式や鑑定の手法ではありません。

次の表は、現在の賃料を月額３０万円、弁護士費用・必要な鑑定費用・実費などを合わせた追加費用総額を９０万円と仮定した計算例です。当事務所の受任事例、見積額、鑑定費用の相場ではありません。金額は消費税を除いた同じ基準で比べ、税金の影響、資金の時間価値、空室や追加の改修の影響は含めていません。比較のため総費用を同じ額としましたが、成功報酬などが増額幅に連動する場合は、案ごとに計算し直します。

例Ａは、仮定した対象期間の中で追加費用を上回る増収となる計算ですが、例Ｂは、対象期間を通じて増額されても追加費用に届きません。１８か月や４５か月は、追加費用総額を月額増分で割った単純な数字であり、今日からその月数で現金を回収できるという意味ではありません。紛争中は従前の賃料が支払われ、差額が後にまとめて支払われることがあるため、増額の対象期間と入金の時期は一致しません。未収の差額は、入金されるまで現金として扱えません。確定後の不足額に付く年１割の利息も、この試算には含めていません。

退去・空室と、段階的な増額合意も比較する

請求額を高くするほど有利になるとは限らず、低い額で早く合意することが常に得策ともいえません。調停や訴訟で目指す額と、早期に合意できそうな額について、次の点を並べて比べます。

退去の可能性を考える場合は、月額増分だけでなく、空室の間に得られない従前の賃料や、募集・改修の費用も比較に入れます。ただし、増額を求めなかった場合にも生じる支出を、二重に計上しないよう注意します。テナントの支払能力も確認が必要です。段階的な増額、始期の調整、差額と利息の精算方法なども、合意案の選択肢になります。法的に増額できる見込みと、費用を回収できる見込みは、分けて評価します。

店舗・ビルの賃料増額を相談する前に

次の事項を整理しておくと、増額の見通しと費用の見込みを照らし合わせて検討しやすくなります。資料がそろっていなくても、既に通知を送った場合、テナントから回答や反論が届いている場合、調停などの手続が進んでいる場合は、早めにご相談ください。

• 賃料：現在の賃料と共益費などの内訳、希望する増額後の賃料
• 最後の合意：最後に賃料を合意した時期と経緯（据置きでの更新、自動改定、覚書など）
• 契約書類：原契約書、更新契約書、覚書など、契約と更新に関する資料
• 通知：増額の通知を送ったかどうか、送った場合はその内容と到達した日
• テナントの対応：テナントからの回答や反論の内容
• 継続の見込み：契約の残存期間、解約条項、テナントの入居が続く見込み