相続登記の期限は令和９年３月３１日｜過料と相続人申告登記 ｜神戸市（須磨・垂水・西神・北神）の弁護士｜初回相談無料｜

親や祖父母が亡くなった後、不動産の名義を被相続人のままにしていないでしょうか。令和６年４月１日から相続登記の申請が義務化され、施行日より前に発生した相続であっても、相続登記が済んでいない場合は、原則として令和９年３月３１日までに相続登記をする必要があります（民法等の一部を改正する法律（令和３年法律第２４号）附則第５条第６項）。

この記事では、施行前の相続にかかる申請期限、過料の対象となる要件、期限に間に合わないときに検討できる相続人申告登記、相談前に確認しておきたい資料を整理します。もっとも、期限の起算点や過料の判断は個別事情により異なるため、実際の対応は戸籍や登記事項証明書などの資料を確認したうえで判断する必要があります。

まず確認したい結論と全体像

相続登記と義務化の基礎知識

相続登記とは

相続登記とは、被相続人（亡くなった方）が所有していた不動産について、相続を原因として名義（所有権の登記名義人）を相続人へ変更する登記です。

相続登記の申請義務化とは

令和６年４月１日から、相続（遺言を含みます）により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に、相続登記の申請をすることが義務付けられました（不動産登記法第７６条の２第１項）。

施行前の相続も対象になる理由

この義務は、施行日である令和６年４月１日より前に発生した相続にも及びます。施行日前に相続が開始し、相続登記が済んでいない不動産については、原則として令和９年３月３１日まで（不動産を相続で取得したことを知った日が令和６年４月以降の場合は、その日から３年以内）に相続登記をする必要があります（民法等の一部を改正する法律（令和３年法律第２４号）附則第５条第６項）。

期限・過料・正当な理由の整理

期限の考え方

過料の要件と流れ

正当な理由がないのに相続登記の申請義務を怠ったときは、１０万円以下の過料の対象となります（不動産登記法第１６４条第１項）。過料は刑罰ではなく、前科がつくものではありません。金額は裁判所が判断します。もっとも、期限を過ぎたら自動的に過料が科されるわけではありません。手続の流れは概ね次のとおりです。

1. 登記官が申請義務の違反を把握します。
2. 登記官が相当の期間を定めて相続登記を申請すべき旨を催告します。
3. 催告にもかかわらず、正当な理由なくその期間内に申請がされないときに、管轄の地方裁判所に事件が通知されます（不動産登記規則第１８７条第１号）。
4. 過料の額は裁判所が判断します。

正当な理由の考え方

一定の事情がある場合には、一般に「正当な理由」があると認められ、過料通知は行われないとされています。法務省が示している例は次のとおりです。

これらに当たらない場合でも、個別の事案の具体的な事情により正当な理由が認められることがあります。正当な理由に当たるかは個別事情により異なるため、資料を確認したうえで判断する必要があります。

期限を過ぎても放置しない方が良い理由

過料の点を措いても、相続登記をしないまま放置すると、相続人がさらに亡くなって関係者が増える、必要な書類の収集が難しくなる、不動産の売却や担保設定ができないといった問題が生じやすくなります。期限が過ぎている場合でも、まずは現状を確認して対応を検討することをおすすめします。

相続人申告登記の使いどころと限界

制度の目的

相続人申告登記は、相続登記の申請義務化に伴い、相続人が申請義務を簡易に履行できるようにする観点から設けられた登記です（不動産登記法第７６条の３）。期限内（３年以内）に相続登記の申請をすることが難しい場合に、義務を果たすための仕組みとして利用することが想定されています。

何ができて、何ができないのか

必要書類の例

一般的な必要書類は次のとおりです。ただし、申出人と被相続人との関係により、必要な戸籍の範囲は異なります。

• 申出書
• 申出人が登記記録上の所有者の相続人であることが分かる戸籍の証明書（戸除籍謄本等）
• 申出人の住所を証する情報
• 委任状（代理人が手続を行う場合。複数の相続人が連名で申出書を作成・提出する場合は不要）

なお、申出手続はオンライン（ＷＥＢブラウザ）でも行うことができ、法定相続人の範囲や法定相続分の割合の確定は不要とされています。

申出後に必要となる対応

相続人申告登記は権利関係を確定させるものではないため、その後に遺産分割が成立した場合には、成立日から３年以内に、内容を踏まえた相続登記を申請する必要があります（不動産登記法第７６条の２第２項）。この追加的義務は、相続人申告登記では履行できません。

よく問題になるケース

相続登記に関しては、次のような場面で判断に迷うことが多く見られます。いずれも個別事情により結論は異なります。

• 遺産分割協議がまとまらない：相続人申告登記による義務履行と、遺産分割の進め方を並行して整理する余地があります。
• 相続人が多数で戸籍が集まらない：収集に時間を要する場合、正当な理由が認められる余地がありますが、資料の整理が望ましいです。
• 相続人の一部と連絡が取れない：遺産分割の進め方や必要な手続を検討する必要があります。
• 被相続人名義の不動産が複数ある：不動産ごとに登記の要否や期限を確認する必要があります。
• 不動産を売却したい：相続人申告登記だけでは売却できず、相続登記が必要です。
• 共有名義にしてよいか迷っている：共有には将来の管理・処分に難しさが伴う場合があり、方針の検討が必要です。
• 過去の相続が何世代も放置されている：関係者が多数となり、権利関係の調査に時間を要することがあります。
• 固定資産税は払っているが登記はしていない：固定資産税の納付は、相続登記をしたことにはなりません。
• 相続放棄・遺留分・遺産分割調停が関係する：期限や手続選択に影響するため、早めの整理が望ましいです。

手続前に確認したい資料（チェックリスト）

相談や手続の前に、次の資料が手元にあるかを確認しておくと、方針を整理しやすくなります。

• 登記事項証明書（不動産の名義・地番・家屋番号の確認）
• 固定資産税納税通知書、名寄帳、課税明細書（対象不動産の把握）
• 被相続人の戸籍・除籍・改製原戸籍
• 相続人の戸籍
• 住民票、戸籍の附票、住民票の除票
• 遺言書（ある場合）
• 遺産分割協議書の案（作成中の場合）
• 相続人間の連絡状況が分かる資料
• 不動産の評価に関する資料
• 法務局・司法書士・弁護士から届いた書類
• 過去の相続関係が分かる家系図やメモ
• 相続開始や取得を知った時期など、申請期限に関係する日付が分かる資料

弁護士に相談するタイミング

相続登記の申請手続そのものは、司法書士に依頼する方法や、法務局の登記相談・手続案内を利用する方法があります。一方で、次のように法的な調整や紛争解決が関係する場面では、弁護士に相談することで対応方針を整理しやすくなります。

当事務所は、相続に関する法的な検討に加えて、会計・税務の視点も踏まえた整理を行うことができます。登記申請そのものや税務申告など、他の専門家の対応が必要な場面では、必要に応じて連携しながら進めます。相談により、資料の整理や今後の見通しを検討しやすくなります。ただし、結論は個別事情により異なります。

まとめ

• 令和６年４月１日より前の相続でも、相続登記が未了なら原則として令和９年３月３１日までに相続登記が必要です。
• 正当な理由なく期限内に申請しないと、１０万円以下の過料の対象となり得ますが、直ちに一律に科されるものではありません。
• 期限内の相続登記が難しい場合は、相続人申告登記による義務の履行を検討できます。ただし権利関係を確定させる手続ではありません。
• 遺産分割や相続人間の対立がある場合は、登記手続だけでなく、早めに方針を整理することが重要です。
• まずは登記事項証明書や戸籍などの資料を確認し、必要に応じて相談することを検討してください。