親や祖父母が亡くなった後、不動産の名義を被相続人のままにしていないでしょうか。令和６年４月１日から相続登記の申請が義務化され、施行日より前に発生した相続であっても、相続登記が済んでいない場合は、原則として令和９年３月３１日までに相続登記をする必要があります（民法等の一部を改正する法律（令和３年法律第２４号）附則第５条第６項）。
この記事では、施行前の相続にかかる申請期限、過料の対象となる要件、期限に間に合わないときに検討できる相続人申告登記、相談前に確認しておきたい資料を整理します。もっとも、期限の起算点や過料の判断は個別事情により異なるため、実際の対応は戸籍や登記事項証明書などの資料を確認したうえで判断する必要があります。
相続した不動産の名義変更が済んでいるか分からない、令和９年３月３１日までに何をすればよいか整理したいという場合は、資料を確認しながら手続の優先順位を検討できます。
Contents
まず確認したい結論と全体像
相続登記の期限が迫っている場合、まず押さえておきたい要点は次のとおりです。
- 令和６年４月１日より前に発生した相続でも、相続登記が未了であれば義務化の対象となり、原則として令和９年３月３１日までに相続登記が必要です。
- 正当な理由がないのに期限内に申請しないと、１０万円以下の過料の対象となり得ます（不動産登記法第１６４条第１項）。ただし、期限を過ぎたら直ちに一律に科されるものではありません。
- 期限内の相続登記が難しい場合は、相続人申告登記により義務を簡易に履行できる余地があります（不動産登記法第７６条の３）。ただし、これは不動産の権利関係を確定させる手続ではありません。
- 遺産分割がまとまらない、相続人間で取得者や売却方針をめぐって意見が分かれているといった場合は、登記手続だけでなく、方針を整理するために早めに相談することを検討してください。
| 項目 | 確認ポイント | 次にすること |
|---|---|---|
| 対象かどうか | 被相続人名義の不動産があり、相続登記が未了か | 登記事項証明書で名義を確認する |
| 期限 | 施行前の相続か、取得を知った日はいつか | 令和９年３月３１日か、知った日から３年以内かを確認する |
| 間に合わない場合 | 遺産分割や書類収集が期限内に終わらないか | 相続人申告登記の利用を検討する |
| 紛争の有無 | 遺産分割や遺言の効力に争いがあるか | 早めに弁護士に相談する |
相続登記と義務化の基礎知識
相続登記とは
相続登記とは、被相続人（亡くなった方）が所有していた不動産について、相続を原因として名義（所有権の登記名義人）を相続人へ変更する登記です。
相続登記の申請義務化とは
令和６年４月１日から、相続（遺言を含みます）により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に、相続登記の申請をすることが義務付けられました（不動産登記法第７６条の２第１項）。
施行前の相続も対象になる理由
この義務は、施行日である令和６年４月１日より前に発生した相続にも及びます。施行日前に相続が開始し、相続登記が済んでいない不動産については、原則として令和９年３月３１日まで（不動産を相続で取得したことを知った日が令和６年４月以降の場合は、その日から３年以内）に相続登記をする必要があります（民法等の一部を改正する法律（令和３年法律第２４号）附則第５条第６項）。
「令和９年３月末」と表現されることがありますが、正確な期限は令和９年３月３１日です。ただし、いつが起算点になるかは事案により問題となることがあり、資料を確認したうえで判断する必要があります。
期限・過料・正当な理由の整理
期限の考え方
| ケース | 期限 | 注意点 |
|---|---|---|
| 令和６年３月３１日以前に発生した相続で相続登記が未了 | 原則として令和９年３月３１日まで | 起算点が問題となる場合があり資料確認が必要 |
| 令和６年４月１日以降に不動産の取得を知った | 取得を知った日から３年以内 | 「知った日」の認定は事案により異なる |
| 遺産分割が成立した | 遺産分割成立日から３年以内 | 基本的義務とは別の追加的義務（不動産登記法第７６条の２第２項） |
過料の要件と流れ
正当な理由がないのに相続登記の申請義務を怠ったときは、１０万円以下の過料の対象となります（不動産登記法第１６４条第１項）。過料は刑罰ではなく、前科がつくものではありません。金額は裁判所が判断します。もっとも、期限を過ぎたら自動的に過料が科されるわけではありません。手続の流れは概ね次のとおりです。
- 登記官が申請義務の違反を把握します。
- 登記官が相当の期間を定めて相続登記を申請すべき旨を催告します。
- 催告にもかかわらず、正当な理由なくその期間内に申請がされないときに、管轄の地方裁判所に事件が通知されます（不動産登記規則第１８７条第１号）。
- 過料の額は裁判所が判断します。
| 状況 | 過料の可能性 | 確認すべき資料 |
|---|---|---|
| 期限後も相続登記・相続人申告登記のいずれもしていない | 正当な理由がなければ対象となり得る | 登記事項証明書、相続開始を知った時期が分かる資料 |
| 書類収集や相続人調査に時間がかかっている | 事情により正当な理由が認められる余地 | 戸籍収集の進捗、相続人の人数が分かる資料 |
| 相続人間で争いがあり帰属主体が決まらない | 事情により正当な理由が認められる余地 | 争いの経緯が分かる資料 |
正当な理由の考え方
一定の事情がある場合には、一般に「正当な理由」があると認められ、過料通知は行われないとされています。法務省が示している例は次のとおりです。
| 事情 | 具体例 | 注意点 |
|---|---|---|
| 相続人が極めて多数 | 戸籍関係書類の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する | 進捗を説明できる資料の整理が望ましい |
| 遺産の範囲や遺言の有効性に争い | 相続不動産の帰属主体が明らかにならない | 争いの状況が分かる資料 |
| 義務者本人の重病その他これに準ずる事情 | 入院・療養等で手続ができない | 事情を示す資料 |
| ＤＶ被害等で避難を余儀なくされている | 生命・心身に危害が及ぶおそれがある | プライバシーに配慮した相談 |
| 経済的困窮 | 申請費用を負担する能力がない | 事情を示す資料 |
これらに当たらない場合でも、個別の事案の具体的な事情により正当な理由が認められることがあります。正当な理由に当たるかは個別事情により異なるため、資料を確認したうえで判断する必要があります。
期限を過ぎても放置しない方が良い理由
過料の点を措いても、相続登記をしないまま放置すると、相続人がさらに亡くなって関係者が増える、必要な書類の収集が難しくなる、不動産の売却や担保設定ができないといった問題が生じやすくなります。期限が過ぎている場合でも、まずは現状を確認して対応を検討することをおすすめします。
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