須磨ニュータウンの持ち家を残す個人再生｜住宅資金特別条項と対象の借金 ｜神戸市（須磨・垂水・西神・北神）の弁護士｜初回相談無料｜弁護士法人ひょうご支所神戸みらい法律会計事務所

「須磨ニュータウンの自宅は手放したくない。でも、住宅ローンを払いながらカードローンやリボ払い、消費者金融の返済を続けるのが苦しくなってきた」。高倉台・横尾・名谷・落合地区など、須磨区の持ち家にお住まいの方から、こうしたご相談をいただくことがあります。

こうした場合に検討できる手続の１つが、個人再生の「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」です。一定の要件を満たせば、住宅ローンの返済は続けながら、住宅ローン以外の借金について再生計画で整理することを検討できる場合があります。ただし、利用できるかどうかは、住宅ローン契約書や登記事項証明書などの資料を確認したうえで判断する必要があり、個別事情により結論は異なります。

この記事では、須磨ニュータウンの持ち家を前提に、住宅資金特別条項を使えるかどうかの判断基準と、どの借金が個人再生で整理の対象になりうるかを整理します。「自宅を残せるかどうか」を断定するための記事ではなく、ご自身の状況を確認し、相談に進むための材料を整えていただくための記事です。

結論｜住宅ローンがあっても、自宅を残して借金整理を検討できる場合があります

はじめに要点を整理します。住宅ローンが残っている持ち家がある場合でも、個人再生の住宅資金特別条項を利用できれば、自宅を残しながら住宅ローン以外の借金を整理することを検討できる場合があります。一方で、次の点には注意が必要です。

• 住宅資金特別条項を使えるかどうかは、住宅の所有・居住状況、抵当権の内容、滞納の有無などを資料で確認したうえで判断する必要があります。
• 住宅資金特別条項は、住宅ローン自体を当然に減額する制度ではありません。住宅ローンは原則として支払いを続けることが前提になります。
• 住宅ローン以外の借金は、個人再生の再生計画で減額・分割の対象になりうる一方、債権の種類や担保の有無によって扱いが変わります。

個人再生と住宅資金特別条項の基礎知識

個人再生とは（小規模個人再生・給与所得者等再生）

個人再生は、裁判所に再生計画を認めてもらうことで、借金を法律で定められた範囲まで減額し、原則として３年（特別な事情があれば最長５年）で分割して返済していく手続です。財産を原則として処分せずに生活を立て直すことを検討できる点が、自己破産との大きな違いです。

個人が利用する個人再生には、主に小規模個人再生と給与所得者等再生の２種類があります。給与所得者等再生は、収入が安定している給与所得者が利用できる類型で、可処分所得に関する追加の要件があります。どちらを選ぶべきかは、収入の安定性や返済できる金額などにより異なり、資料を確認して検討します。

住宅資金特別条項（住宅ローン特則）とは

住宅資金特別条項は、個人再生の再生計画の中に定めることができる特別な条項で、「住宅ローン特則」とも呼ばれます。正式には、住宅ローン（住宅資金貸付債権）について、ほかの借金とは別の取扱いを認めるための特則です。

この条項を利用できれば、住宅ローンは原則として従来どおり支払いを続けながら、住宅ローン以外の借金を再生計画で整理することを検討できます。住宅ローンの支払いを続けることが前提になるため、住宅ローンと再生計画による返済を、家計全体の中で両立できるかどうかが重要になります。

住宅資金貸付債権とは

住宅資金特別条項の対象になるのは、「住宅資金貸付債権」に当たる住宅ローンです。一般的には、住宅の建設・購入（その敷地の取得資金や借地権の取得資金を含みます）や、住宅の改良に必要な資金を、分割払いで借り入れ、その住宅に抵当権が設定されているものを指します。

そのため、住宅の購入・建設・改良以外の目的で借りたお金が含まれている場合などは、住宅資金貸付債権に当たるかどうかが問題になることがあります。実際に当てはまるかどうかは、契約書や資金使途を確認する必要があります。

自己破産・任意整理・任意売却との違い

借金整理の方法は個人再生だけではありません。簡単に整理すると、任意整理は債権者と個別に返済条件を交渉する方法、自己破産は原則として財産を処分して借金の支払義務を免除してもらう方法、任意売却は住宅ローンが残る不動産を競売によらず売却する方法です。

自宅を残したいのか、住宅ローン以外の借金がどの程度あるのか、家計から見て返済を続けられるのかによって、適した方法は変わります。個人再生・住宅資金特別条項が最適とは限らないため、複数の選択肢を比較して検討することが大切です。

住宅資金特別条項を使えるかどうかの主な判断基準

住宅資金特別条項を利用できるかどうかは、主に次の点を確認して判断します。いずれも資料の確認が前提であり、個別事情により結論は異なります。

対象となる住宅か（所有・居住・共有・店舗兼用）

• 再生手続をする本人が所有し、自己の居住用としている建物であることが基本です。床面積の２分の１以上が居住用である必要があります。
• 配偶者などとの共有名義でも、本人の持分に住宅ローンの抵当権が設定されていれば利用を検討できる場合があります。
• 店舗や事務所を兼ねている場合は、居住用部分の割合により扱いが変わります。
• 投資用不動産・別荘・セカンドハウスなど、自己の居住用といえないものは対象になりにくいと考えられます。建物が複数ある場合は、主に居住している１つが対象になります。

対象となる住宅ローンか（資金使途・抵当権）

• 住宅の建設・購入・改良のための資金であり、その住宅に抵当権が設定されていることが基本です。
• 住宅取得時の諸費用ローンやリフォームローン、複数の借金をまとめたおまとめローンなどは、資金使途や抵当権の内容によって、対象になるかどうかが変わります。契約書の確認が必要です。

住宅ローン以外の担保が設定されていないか

ここは特に見落としやすく、結論を大きく左右する点です。自宅に住宅ローン以外の借金を担保する抵当権・根抵当権などが設定されている場合や、住宅以外の不動産と共同抵当になっていて後順位の抵当権がある場合などは、住宅資金特別条項を利用できないことがあります。

滞納・代位弁済・競売が始まっていないか

住宅ローンの滞納が続くと、期限の利益（分割して支払う権利）を失い、保証会社が住宅ローンを肩代わりして支払う「代位弁済」が行われたり、競売の手続が進んだりすることがあります。これらが進むと、時間的な制約が生じることがあります。特に代位弁済が行われた場合は、その後の期間に注意が必要なため、通知が届いた段階で早めに資料を確認することが大切です。

住宅ローンを払い続けられる家計か（清算価値との関係）

住宅資金特別条項は住宅ローンを払い続けることが前提のため、住宅ローンと再生計画による返済を、収入と家計から両立できるかどうかが重要になります。

あわせて、個人再生には「清算価値保障原則」という考え方があります。これは、再生計画で返済する総額が、仮に破産した場合に債権者へ配当される金額（清算価値）を下回ってはならない、という原則です。自宅の評価額が住宅ローン残額を上回る場合などには、この清算価値が高くなり、返済する総額に影響することがあります。自宅の評価をどう見るかは、査定書や残高証明書などの資料を確認して検討します。

個人再生で整理できる借金・別扱いになりやすい借金

「住宅ローン以外はすべて同じように減る」と誤解されがちですが、債権の種類や担保の有無によって扱いは変わります。下の表は一般的な整理であり、実際の扱いは契約内容・裁判所の運用・個別事情により異なります。「この借金は必ず減る」と断定できるものではない点にご注意ください。

住宅関連ローン（諸費用・リフォーム・おまとめ）の注意点

住宅に関係するローンでも、住宅の購入・建設・改良以外の目的が含まれていると、住宅資金特別条項の対象になるかどうかが問題になることがあります。また、自宅に住宅ローン以外の抵当権が付く形になっていると、前述のとおり利用の可否に影響します。契約書と登記事項証明書をあわせて確認する必要があります。

税金・社会保険料・管理費・養育費・罰金などの扱い

税金・国民健康保険料・社会保険料・年金などは、個人再生でほかの借金と同じように減額されるとは限りません。これらは別途納付や分納の相談が必要になることがあります。マンションの管理費・修繕積立金の滞納や、養育費・罰金なども、性質上、減額・免除の対象になりにくいものがあります。これらの負担がある場合は、早めに状況を整理しておくことが大切です。

自動車ローン・保証債務・親族からの借入れ

自動車ローンは、車の名義（所有権）がローン会社などに留保されていると、個人再生の際に車を引き揚げられ、残せないことがあります。車検証の所有者欄を確認しておくとよいでしょう。保証債務・連帯債務がある場合は、保証人・連帯債務者への影響にも注意が必要です。親族や知人からの借入れも対象になりうる一方、一部の人にだけ返済することは避ける必要があります。

須磨ニュータウンの持ち家でよく確認が必要になる点

高倉台・横尾・名谷・落合地区など、須磨ニュータウン周辺の持ち家にお住まいの場合に、確認が必要になりやすい点を整理します。地域だから有利・不利ということではなく、住宅の形態や名義によって確認すべき資料が変わる、という趣旨です。

一戸建て・分譲マンション・団地型マンションでの確認資料

一戸建てか分譲マンションか、団地型のマンションかによって、確認すべき資料が変わります。とくに分譲マンションでは、登記事項証明書に加えて、管理費・修繕積立金の支払状況や滞納の有無の確認が重要になります。前述のとおり、管理費等の滞納は住宅資金特別条項の可否に影響することがあるためです。

共有名義・ペアローン・親族保証

夫婦の共有名義やペアローンの場合、誰がどの債務を負い、どの持分にどの抵当権が設定されているかによって、検討の進め方が変わります。親族が保証人になっている場合は、その影響も確認します。共有・ペアローンは資料を確認しないと判断が難しいため、登記事項証明書と住宅ローン契約書、保証委託契約書を用意しておくとスムーズです。

管理費・修繕積立金・固定資産税の滞納

管理費・修繕積立金のほか、固定資産税・住民税・国民健康保険料などの滞納がある場合は、それぞれ扱いが異なります。これらは個人再生で当然に減るものではないため、滞納の有無と金額を早めに整理しておくことが、方針を検討するうえで役立ちます。

住宅ローンの滞納・代位弁済・競売開始決定が届いている場合

次のような通知が届いている場合は、時間的な制約が生じることがあります。

• 滞納に関する督促状・催告書
• 期限の利益喪失通知（残額の一括請求に関する通知）
• 保証会社からの代位弁済に関する通知
• 裁判所からの競売開始決定

相談前に準備しておきたい資料チェックリスト

次の資料がそろっていると、住宅資金特別条項を利用できるかどうかや、ほかの選択肢との比較を具体的に検討しやすくなります。すべてが揃っていなくても相談は可能ですが、住宅ローンと不動産に関する資料は早めに集めておくことをおすすめします。

• 住宅ローン契約書・金銭消費貸借契約書
• 保証委託契約書・抵当権設定契約書
• 返済予定表（償還表）・住宅ローン残高証明書
• 滞納通知・督促状・期限の利益喪失通知
• 保証会社の代位弁済通知・競売開始決定（届いている場合）
• 不動産登記事項証明書・固定資産評価証明書
• 不動産の査定書・売買契約書・重要事項説明書（手元にあるもの）
• マンション管理費・修繕積立金の明細や滞納通知
• 固定資産税・住民税・国民健康保険料・年金・社会保険料の滞納が分かる資料
• 債権者一覧・借入残高が分かる書類
• 給与明細・源泉徴収票・課税証明書・確定申告書（収入が分かるもの）
• 家計収支の分かる資料・通帳・保険証券・自動車ローン関係資料
• 保証人・連帯保証人・連帯債務者が分かる契約書

申立て前に注意したいこと

相談・申立ての前後で、次のような行為は手続に影響することがあります。判断に迷う場合は、行動する前に相談してください。

• 一部の債権者だけに返済する（偏頗弁済）
• 不動産や預貯金などの財産を処分する、名義を変更する
• 新たに借入れをする
• 親族など特定の人にだけ返済する

弁護士に相談するタイミング

次のような状況では、早めに相談しておくと、判断材料や対応方針を整理しやすくなります。

• 住宅ローンと、その他の借金の返済が両立できなくなってきた
• 住宅ローンやその他の借金の滞納が始まった
• 代位弁済通知・競売開始決定・差押え通知が届いた
• ペアローン・共有名義・２番抵当・事業資金の担保がある
• 任意整理では返済が難しいが、自己破産では自宅を失うのではないかと不安がある

弁護士への相談は、結果を保証するためのものではありません。資料をもとに、住宅資金特別条項を利用できる可能性や、任意整理・個人再生・自己破産・任意売却といった選択肢を比較し、家計全体を踏まえて返済できるかどうかを検討するためのものです。

まとめ

• 住宅ローンが残っていても、住宅資金特別条項を利用できれば、自宅を残しながら住宅ローン以外の借金を整理することを検討できる場合があります。
• 住宅資金特別条項は、住宅ローン自体を当然に減らす制度ではなく、住宅ローンの支払いを続けることが前提です。
• 利用できるかどうかは、対象住宅・対象ローン・住宅ローン以外の担保・滞納や代位弁済の状況・家計などを資料で確認して判断します。
• 住宅ローン以外の借金でも、税金・管理費・自動車ローンなどは扱いが異なります。
• 滞納・代位弁済・競売の通知が届いている場合は、時間的制約が生じることがあるため、早めの資料確認をおすすめします。
• 次の行動としては、住宅ローンと不動産に関する資料、借入状況が分かる資料をそろえ、選択肢を比較するための相談に進むことが考えられます。