神戸でマンションを残す個人再生｜住宅ローン特則の確認点 ｜神戸市（須磨・垂水・西神・北神）の弁護士｜初回相談無料｜弁護士法人ひょうご支所神戸みらい法律会計事務所

毎月の住宅ローンはなんとか払えているものの、カードローンや消費者金融、リボ払いの返済が重なり、家計が回らなくなってきた――。神戸市兵庫区で分譲マンションを所有されている方から、こうしたご相談を受けることがあります。「自己破産をするとマンションを失うのではないか」「個人再生ならマンションを残せると聞いたが、自分にも使えるのか」と、不安を抱えたまま情報を探している方も少なくありません。

この記事では、住宅ローンを支払いながらマンションを残すことを検討する場合に、個人再生という手続でどこまで対応できるのか、その判断材料を整理します。とくに、区分所有マンションに特有の管理費・修繕積立金の滞納が、個人再生の中でどのように扱われるのかは、見落とされやすい一方で結論を大きく左右する論点です。

結論：兵庫区のマンションを残せるかは「住宅ローン特則の可否」と「清算価値・管理費の確認」で決まる

はじめに全体像をお伝えします。個人再生は、一定の要件を満たす場合に、住宅ローン以外の借金を再生計画に基づいて減額し、原則として３年（事情により最長５年）で分割して返済することを目指す裁判所の手続です。このうち住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を利用できれば、住宅ローンはそのまま支払い続けながら、他の借金を整理してマンションに住み続けることを検討できます。

もっとも、「個人再生なら必ずマンションを残せる」というわけではありません。残せるかどうかは、次の要素を確認したうえで判断する必要があり、個別事情により結論は変わります。

つまり、カードローンやリボ払いの整理という入口だけでなく、マンションそのものの評価や管理組合との関係まで含めて検討することが、兵庫区のマンション所有者にとって重要になります。

個人再生と住宅資金特別条項（住宅ローン特則）の基礎

個人再生とはどのような手続か

個人再生は、裁判所に申し立てて再生計画の認可を受けることで、住宅ローン以外の借金を法律で定められた基準まで減額し、原則３年（事情により最長５年）で分割返済していく手続です。自己破産と異なり、借金がゼロになるわけではなく、減額後の金額を返済し続ける点が特徴です。

利用できるかどうかは、継続的または反復的な収入の見込み、債務総額、保有資産、家計収支、債権者の構成、税金の滞納の有無、過去の手続歴などによって異なります。これらは申立て前に確認が必要な事項であり、収入や家計の状況によっては別の手続が適している場合もあります。

住宅資金特別条項（住宅ローン特則）とは

個人再生では、本来すべての債権を平等に扱うことが原則ですが、住宅資金特別条項を定めると、住宅ローンだけは減額の対象とせず、これまでどおり（または計画で定めた方法で）支払いを続けることが認められます。これにより、住宅ローンが残るマンションを手元に残しながら、他の借金を整理することを検討できます。一般に「住宅ローン特則」と呼ばれるのはこの制度です。

利用できるかどうかは、対象となる住宅をご本人が所有して居住していること、住宅ローンのための抵当権が設定されていること、その住宅にローン以外の担保権が付いていないことなど、いくつかの要件によって変わります。要件の細部や条文上の定義については、申立て前に弁護士が個別に確認する必要があります。

小規模個人再生と給与所得者等再生

個人再生には、小規模個人再生と給与所得者等再生という２種類があります。給与所得者等再生は収入が安定している方が利用しやすい一方で、返済額の算定に可処分所得を用いる基準が加わるため、結果として返済額が高くなることがあります。どちらを選ぶかは、収入の安定性や債権者の対応見込みなどを踏まえて検討するもので、一律にどちらが有利とは言えません。

兵庫運河沿い・キャナルタウン周辺のマンション所有者が最初に確認すること

兵庫運河沿いの再開発エリアやＪＲ兵庫駅南側には、分譲の区分所有マンションが多くあります。区分所有マンションでは、住宅ローンだけでなく、管理組合に対する管理費・修繕積立金、場合によっては駐車場使用料なども毎月発生します。個人再生を検討する際は、これらを一体として確認することが大切です。

マンションを残せるかを左右する確認事項

• 住宅ローンの残高と、現在の滞納の有無
• 保証会社による代位弁済が行われていないか、行われた場合はその日付
• マンションの評価額（固定資産評価や査定）と住宅ローン残高の差
• 管理費・修繕積立金の滞納の有無と金額
• 固定資産税・住民税・社会保険料などの滞納の有無
• 配偶者とのペアローン、連帯債務、連帯保証人の有無

住宅ローン特則を使うための主な要件

住宅ローン特則は、対象となる住宅をご本人が所有し、原則として居住していること、住宅ローンのための抵当権が設定されていること、そしてその住宅に住宅ローン以外の担保権が設定されていないことなどが前提となります。とくにマンションでは、管理費・修繕積立金の滞納があると、後述するとおり、この「住宅ローン以外の担保権がない」という要件との関係で問題になる場合があるため、注意が必要です。

住宅ローンの滞納・代位弁済・競売リスクと「巻き戻し」

期限の利益喪失と保証会社の代位弁済

住宅ローンの返済を一定期間滞納すると、分割で支払う権利（期限の利益）を失い、残額の一括請求を受けることがあります。保証会社が付いている場合、債務者に代わって保証会社が金融機関へ残額をまとめて支払う「代位弁済」が行われ、以後は保証会社が債権者となって請求してくることが一般的です。代位弁済が行われると、そのままでは住宅ローン特則を利用しにくくなります。

代位弁済後の「巻き戻し」と６か月の期限

もっとも、保証会社の代位弁済が行われた後でも、一定の期間内に個人再生を申し立てることで、代位弁済がなかったものとして扱い、住宅ローン特則を利用できる場合があります。これは一般に「巻き戻し」と呼ばれます。この取扱いには期限があり、代位弁済が行われてから一定期間（実務上は６か月が目安とされています）を過ぎると利用できなくなると説明されています。正確な起算点や期間の取扱いは、契約や事案によって確認が必要です。

管理費・修繕積立金の滞納はどう扱われるか

単純に減額できるとは限らない理由

「個人再生をすれば管理費・修繕積立金の滞納も他の借金と一緒に減らせる」と考える方がいますが、これは正確ではありません。管理費・修繕積立金は、マンションの共用部分の維持管理という共同の目的のために必要な費用であり、区分所有マンションに特有の法的な性質を持っています。そのため、カードローンなどと同じように単純に減額できるとは限らず、個別の確認が必要です。

住宅ローン特則の支障になる場合（先取特権との関係）

区分所有マンションでは、滞納された管理費・修繕積立金について、管理組合がそのマンション（区分所有権）などから優先的に回収できる権利（先取特権）を持つとされています。住宅ローン特則は「住宅ローン以外の担保権が設定されていないこと」が前提となるため、この先取特権の存在が、住宅ローン特則の利用を妨げる事情として問題になる場合があります。管理費・修繕積立金の滞納がある場合は、滞納を解消する方法や時期も含めて、早めに検討することが望まれます。

特定承継人責任と将来の売却・居住への影響

区分所有マンションでは、滞納された管理費・修繕積立金について、そのマンションを後から取得した人（特定承継人）も支払義務を負うとされています。これは、将来マンションを売却したり、競売になったりした場合の取扱いにも関わる論点です。滞納を放置すると、ご自身の問題にとどまらず、住み続けることや手放すことの両面で影響が及ぶ可能性があります。

清算価値保障原則とマンション評価

清算価値保障原則とは

個人再生では、再生計画で返済する金額が、仮に自己破産をして財産を処分した場合に債権者へ配当されるであろう金額（清算価値）を下回ってはならない、という考え方があります。これを清算価値保障原則といいます。保有財産の価値が大きいほど、返済すべき最低限の金額が引き上げられることになります。

オーバーローンとアンダーローン

マンションについては、評価額から住宅ローン残高を差し引いた金額が清算価値の計算に影響します。評価額がローン残高を下回る状態（オーバーローン）であれば、その差額は通常ゼロとして扱われますが、評価額がローン残高を上回る状態（アンダーローン）であれば、その上回った分が清算価値に計上され、返済額が増える可能性があります。

参考として、借金の総額に応じた最低限の返済額の基準は、裁判実務上、次のように整理されることが一般的です。実際にはこの基準と清算価値のいずれか高い方が目安となり、給与所得者等再生ではさらに可処分所得を用いた基準も加わります。具体的な金額は、最新の法令と個別事情を踏まえて確認する必要があります。

ペアローン・連帯債務・連帯保証人がいる場合の注意点

配偶者とのペアローンや連帯債務、親族による連帯保証がある場合、ご本人だけの手続でマンションを残せるか、また他方の債務者や保証人への請求がどうなるかは、契約内容によって大きく変わります。「配偶者にはいっさい影響しない」と断定することはできません。ペアローンの場合には、夫婦それぞれが個人再生を検討する必要が生じることもあり、裁判所の運用によって取扱いが異なる場合もあります。

住宅ローン契約書、金銭消費貸借契約書、保証委託契約書、登記事項証明書、返済予定表などを確認したうえで、影響の範囲を整理することが重要です。

固定資産税・社会保険料など減免されにくい債権がある場合

固定資産税、住民税、国民健康保険料、社会保険料などは、一般の借金と同じようには減免されにくい債権です。これらの滞納があると、差押えや分納の相談など、個人再生とは別の対応が必要になることがあります。納付書や督促状を確認し、滞納の有無と金額を早めに把握しておくことが大切です。なお、税務申告や納税方法に関わる具体的な手続については、必要に応じて税理士など他の専門職への確認が必要になる場合があります。

個人再生の流れ（相談から再生計画認可後まで）

個人再生のおおまかな流れは次のとおりです。期間や費用、裁判所での運用は事案や裁判所によって異なります。

個人再生委員・予納金・裁判所の運用

個人再生では、裁判所が個人再生委員を選任することがあり、その場合には予納金や、返済を続けられるかを確認するための積立て（履行可能性の確認）が求められることがあります。これらの取扱いや金額は、申立てをする裁判所の運用によって異なります。神戸地方裁判所を含め、管轄裁判所の運用に関わる事項は、公式の案内や個別の確認を前提に検討する必要があります。

任意整理・自己破産との比較

マンションを残すことを重視する場合でも、個人再生が常に最善とは限りません。収入、資産、借金の総額、住宅ローンの状況、家族関係などによって、適した手続は変わります。

いずれの手続にもメリットと制約があり、どれが適しているかは個別事情により異なります。複数の選択肢を比較したうえで判断することが大切です。

相談前に準備・確認しておきたい資料

相談をスムーズに進め、見通しを早く検討するために、次の資料を可能な範囲でご用意いただくと役立ちます。すべてが揃っていなくても相談は可能です。

• 住宅ローン契約書、返済予定表、住宅ローン残高証明書
• 保証会社からの通知（代位弁済通知など）
• 不動産登記事項証明書、固定資産評価証明書、不動産の査定資料
• 管理規約、管理費・修繕積立金の請求書、滞納明細、管理会社・管理組合からの督促状
• 固定資産税などの納付書・督促状
• 借入先の一覧、カード明細、督促状
• 給与明細、源泉徴収票、確定申告書
• 預金通帳、家計収支の分かる資料、保険証券
• 自動車ローンの書類、車検証
• 配偶者とのペアローン・連帯債務・保証関係が分かる書類

弁護士に相談するタイミング

次のような状況では、早めに相談することで、対応方針を整理しやすくなります。相談は結果を保証するものではありませんが、判断材料を早く把握することができます。

• 住宅ローンを滞納する前、または滞納が始まったとき
• 管理費・修繕積立金の滞納が広がる前
• 保証会社から通知が届いたとき
• 代位弁済や競売に関する書類が届いたとき
• カードローンやリボ払いの返済のために新たな借入れをしているとき
• 家計収支が赤字になっているとき
• ペアローンや保証人への影響が心配なとき

まとめ

兵庫区でマンションを残しながら借金を整理することを検討する場合、次の点を押さえておくことが大切です。

• 個人再生でマンションを残せるかは、住宅ローン特則の可否、清算価値、管理費・修繕積立金の状況などにより異なり、断定はできません。
• 住宅ローンの代位弁済後でも、一定期間内であれば住宅ローン特則を利用できる場合があり、期限の確認が重要です。
• 管理費・修繕積立金の滞納は、単純な減額対象とは限らず、住宅ローン特則の利用にも影響する場合があります。
• 固定資産税などの減免されにくい債権や、ペアローン・連帯債務・保証人の有無も確認が必要です。
• 相談前に資料を整理し、書類が届いた段階で早めに相談することで、対応方針を整理しやすくなります。