市営住宅の家賃を滞納したら退去になる？明渡しの流れと対処法 ｜神戸市（須磨・垂水・西神・北神）の弁護士｜初回相談無料｜弁護士法人ひょうご支所神戸みらい法律会計事務所

神戸市営住宅にお住まいで、家賃を滞納してしまった方の中には、「このまま滞納が続くと、すぐに退去させられてしまうのだろうか」「督促や明渡しの通知が届いたら、もう住み続けられないのか」と不安を感じている方が少なくありません。失業や病気、収入の減少、他の借金の返済などが重なり、家賃の支払いが難しくなることは、誰にでも起こり得ます。

結論から申し上げると、家賃を滞納したからといって、直ちに退去になるわけではありません。もっとも、一定期間以上の滞納は、神戸市が明渡しを請求できる理由になり得ます。実際にどのような流れをたどるか、家賃の減免や分納の相談、借金の債務整理によって住まいを維持できる余地があるかは、滞納額、現在の家賃を支払い続けられるか、神戸市（管理センター）との協議の状況、手続がどの段階まで進んでいるか、他の借金の有無などによって異なります。

この記事では、神戸市の公式資料と公営住宅法・神戸市営住宅条例をふまえて、家賃滞納から明渡請求までの一般的な流れ、家賃の減免・分納の考え方、債務整理との関係、そして弁護士に相談すべきタイミングを整理します。まずはご自身の状況を落ち着いて把握するための材料としてご覧ください。

この記事で分かること

• 家賃を滞納すると、どのような段階を経て明渡請求に至り得るのか
• 神戸市営住宅の家賃のしくみ（応能応益家賃・収入申告）と、民間賃貸との違い
• 家賃の減額・減免制度や分納の相談で、負担を見直せる余地があるか
• 借金が原因で家賃を払えない場合に、債務整理が住まいの維持にどう関わるか
• 督促・明渡請求・訴状などを受け取ったとき、弁護士に相談すべきタイミングと準備資料

まず押さえておきたい結論と全体像

家賃滞納と明渡しの関係は、「滞納したらすぐ退去」という単純なものではありません。神戸市営住宅の場合も、督促や催告、納付相談を経て、それでも滞納が解消されない場合に、入居許可の取消しと明渡請求、さらに訴訟・強制執行へと段階的に進み得るという構造です。各段階で、支払いや相談によって対応できる余地が残されている場合があります。

滞納したときにまず確認したいこと

神戸市営住宅の家賃のしくみ（基礎知識）

対応を考える前提として、市営住宅の家賃が民間賃貸とは異なるしくみで決まっていることを押さえておくと、減額・減免や滞納整理の相談がしやすくなります。

応能応益家賃と収入申告

神戸市営住宅の家賃は、原則として公営住宅法に定める応能応益家賃制度に基づいて決まります。これは、入居者の収入と、住宅の立地・規模・経過年数などに応じて、近傍同種の民間住宅家賃以下の範囲で家賃を定める方式です。家賃は、入居者の政令月収額に応じて８段階の家賃階層に区分して計算されます。

そのため、市営住宅の入居者は毎年収入申告書を提出する必要があります。神戸市の資料では、収入申告書の提出がない場合、法令に定める計算方法により、近傍同種の民間住宅家賃と同等の家賃（近傍同種家賃）となるとされています。収入申告を出していないために家賃が高くなっているケースもあるため、まずは収入申告の状況を確認することが大切です。

民間賃貸との違い

民間賃貸では、大家と借主の賃貸借契約に基づいて家賃や退去が決まります。これに対し市営住宅では、公営住宅法と神戸市営住宅条例に基づく入居許可という枠組みで管理され、家賃の決定方法、減額・減免、明渡しの手続などが条例や要領で定められています。民間賃貸の一般論（立退料など）がそのまま当てはまるわけではない点に注意が必要です。もっとも、最高裁判所昭和５９年１２月１３日判決は、公営住宅の使用関係にも、民間の賃貸借と同様に信頼関係を基礎とする法理が及び得ることを示しています。

家賃滞納から明渡請求・強制執行までの流れ

神戸市営住宅で家賃を滞納した場合、一般に、次のような段階を経て進み得ます。具体的な通知の名称や期間は事案や運用によって異なるため、実際に届いた書類の内容と期限を確認することが前提になります。

家賃の減額・減免と分納の相談

収入が下がった場合や、生計を維持する方の死亡・失業などで家賃の支払いが難しくなった場合には、神戸市に家賃の減額・減免の制度があります。神戸市の公式資料で確認できる範囲を整理します。

家賃の減額

神戸市の資料によると、家賃階層が１階層以外の世帯で、退職、事業の廃止、転職、転出、死亡などにより収入に著しい変動が生じ、家賃階層が下がる場合には、入居者からの申請により家賃を再計算し、申請の翌月から減額が行われるとされています。該当する事由が生じたときは、神戸市営住宅管理センターへ申請します。

家賃の減免

家賃階層が１階層の世帯で、非課税分を含む世帯の総収入額が、生活保護基準を参考にした支出基準額を下回る場合には、申請により１階層家賃から一定割合の減免を受けられる場合があるとされています。障害年金や遺族年金などの非課税収入も収入に含めて判断されます。減免の申請には、入居世帯全員の現在の収入状況を確認できる書類が必要です。２０２５年９月からは郵送での申請も可能になっています。

滞納分の分納（分割納付）

すでに滞納がある場合、一括での支払いが難しいときは、分納（分割納付）を相談できる場合があります。神戸市の事務取扱要領には、納期限が到来する家賃を毎月支払うと同時に、滞納家賃を分割で納付することを誓約する分納誓約の取扱いがあります。ただし、分納を約束すれば明渡しを必ず避けられるわけではなく、実際の可否や条件は、滞納額や手続の段階、協議の状況によって変わります。

借金が原因の場合、債務整理で住まいを維持できるか

家賃を払えない原因が、消費者金融やカードローン、クレジット、医療費などの他の支払いにある場合には、債務整理によって家計全体を立て直すことが、住まいの維持につながることがあります。ただし、債務整理は万能ではなく、市営住宅の滞納や明渡しの問題が当然に解決するわけではありません。

債務整理の主な方法

一般論として、滞納した家賃も、他の借金と同様に債務整理の対象となり得ますが、免責などによって滞納家賃の支払義務が整理されても、入居許可の取消しや明渡請求の問題が当然になくなるわけではありません。また、手続の開始後や免責の後に発生する家賃は、引き続き支払う必要があります。住まいを維持する方針と、借金を整理する方針は、同時に、かつ切り分けて検討することが重要です。滞納家賃の法的な取扱いは個別事情により異なるため、資料を確認したうえで判断する必要があります。

よく問題になるケース

相談の場面で迷いやすい状況を整理します。いずれも、個別事情により結論は変わります。

数か月滞納して督促が届いている

督促や催告の段階であれば、管理センターに連絡し、支払いや分納、収入減があれば減額・減免の相談をする余地があります。連絡をしないまま放置すると、手続が進んでしまうおそれがあります。

明渡請求書や訴状が届いた

明渡請求書や裁判所からの訴状は、記載された期限と内容の確認が最優先です。訴状には答弁書の提出期限や出頭期日が定められており、放置すると不利な判断がされることがあります。和解や分割、明渡時期の協議など、段階に応じた検討ができる場合があります。

失業・病気で家賃を払えない

収入が下がった場合は、家賃の減額・減免の対象となる可能性があります。退職・廃業後の申請時期によっては、退職月を申請月とみなす取扱いなどもあるため、早めに管理センターに相談することが重要です。

借金の返済を優先して家賃が払えない

借金の返済で家賃に手が回らない場合は、家計全体を見直す必要があります。債務整理で他の返済を整理し、今後の家賃を確保できるかを検討することが有効な場合があります。

収入申告を出していない

収入申告を提出していないと、近傍同種家賃という高い家賃が適用され、負担が重くなっていることがあります。まずは収入申告の状況を確認し、必要な手続を管理センターに相談してください。

家族が滞納を知って不安になっている

同居のご家族や連帯保証人に滞納状況が通知されることがあります。ご家族・保証関係者への影響を含めて、早めに整理しておくと、対応方針を検討しやすくなります。

手続の前に確認したいチェックリスト

各場面で、次の資料や情報を手元にそろえておくと、相談や手続がスムーズになります。

管理センターへ連絡する前・減免や分納を相談する前

• 家賃決定通知書、直近の納付書
• 滞納額が分かる書類
• 収入申告書や、収入の状況が分かる資料（給与明細、年金の通知など）
• 退職・失業・病気など、収入が下がった事情が分かる資料
• 世帯全員の現在の収入状況が分かる書類（減免申請で必要になります）

訴状への対応前・債務整理の相談前・合意書に署名する前

• 督促状、催告書、明渡請求書、解除・取消しの通知、訴状、判決書などの書類一式
• 書類に書かれた期限（答弁書の提出期限、出頭期日など）
• 他の借金の明細、督促状、カード・ローンの利用状況
• 家計の状況が分かる資料（収入・支出のメモ、家計表など）
• 神戸市や管理センターとのやり取りの記録
• 署名を求められている合意書・和解書の案（署名前に内容を確認します）

弁護士に相談するタイミング

弁護士に相談することで、資料を確認し、今後の対応方針を整理できます。特に次のような場合は、早めの相談が役立ちます。

• 明渡請求書、訴状、判決、強制執行に関する書類が届いたとき
• 滞納家賃と他の借金が重なっているとき
• 減免や分納の相談をしても、支払いの見通しが立たないとき
• 同居のご家族や連帯保証人への影響を確認したいとき
• 住まいを維持する方針と、債務整理の方針を同時に整理したいとき

相談では、上記のチェックリストの資料をお持ちいただくと、状況を具体的に整理しやすくなります。

まとめ

• 家賃を滞納しても直ちに退去にはなりませんが、３月以上の滞納は明渡請求の理由になり得ます。督促や訴状は放置しないことが大切です。
• 収入が下がった場合は、家賃の減額・減免や分納の相談を検討できます。ただし適用には条件があり、減免で滞納分が当然になくなるわけではありません。
• 借金が原因なら、債務整理で家計を立て直し、今後の家賃を支払いやすくできる場合があります。もっとも、債務整理だけで住み続けられると決まるわけではありません。
• まずは、届いた書類・期限・滞納額・収入資料・借金の状況を整理し、管理センターや弁護士に早めに相談することをおすすめします。

※本記事は、神戸市営住宅の家賃滞納に関する一般的な解説であり、特定の事案についての法的助言ではありません。制度の運用や必要書類は変更されることがあり、個別の事情により結論は異なります。実際のご判断にあたっては、最新の神戸市の公式資料や所管の管理センターの案内をご確認いただくとともに、弁護士にご相談ください。