御影・岡本・住吉の熟年離婚｜共有名義と高額住宅の財産分与 ｜神戸市（須磨・垂水・西神・北神）の弁護士｜初回相談無料｜弁護士法人ひょうご支所神戸みらい法律会計事務所

御影・岡本・住吉の周辺で長年連れ添った配偶者との離婚を考え始めたとき、多くの方が最初に悩むのが「自宅をどうするか」です。夫婦共有名義で登記している、住宅ローンがまだ残っている、購入時に親から資金援助を受けた、あるいは相続した土地に家を建てた——こうした事情が重なると、財産分与は単純な折半では決まりません。

この記事では、資産価値の高い住宅や共有名義の不動産が関係する熟年離婚の財産分与について、考え方の全体像、不動産の評価方法、住宅ローンの扱い、親族の資金が絡む場合の注意点、そして離婚協議書に署名する前に確認しておきたい資料を整理します。結論からいえば、登記名義や査定額だけで分与の結論が決まるわけではなく、取得原資・返済の経緯・評価資料・住宅ローンや税務の論点を分けて確認することが出発点になります。

結論・まず押さえる全体像

熟年離婚の財産分与は、婚姻期間中に夫婦が協力して形成・維持した財産を清算するのが基本的な考え方です。もっとも、高額な住宅や共有名義の不動産、親族の資金が関係する場合は、「何が分与の対象になるか」「いくらと評価するか」「住宅ローンをどう扱うか」で結論が大きく動きます。まずは次の事項を確認するところから始めると、論点を整理しやすくなります。

これらは個別事情により結論が変わります。登記名義、取得原資、住宅ローン、別居時期、評価資料などを確認したうえで判断する必要がある、という前提で読み進めてください。

熟年離婚の財産分与の基礎知識

財産分与とは

財産分与は、婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を離婚に際して清算する制度で、民法（７６８条）に定めがあります。婚姻期間中に取得した財産は、どちらの名義かにかかわらず、実質的に夫婦が協力して形成・維持したものであれば分与の対象になり得ます。一方、婚姻前から持っていた財産や、婚姻中でも相続・贈与で得た財産などは「特有財産」として、分与の対象から外れることがあります（民法７６２条）。ただし、特有財産であることは、それを主張する側が資料で示す必要があるとされており、預貯金のように婚姻後の収入と混ざりやすい財産では立証が難しい場面もあります。

財産分与・慰謝料・婚姻費用・養育費・年金分割の違い

熟年離婚では、これらが同時に問題になることがあります。特に年金分割は、財産分与とは別の手続や期限が関係するため、対象や進め方を分けて確認しておくと整理しやすくなります。

令和８年４月１日施行の改正で変わった点

令和８年４月１日に施行された改正民法により、財産分与に関するルールの一部が見直されています。読者に関わりやすいのは次の点です。

• 家庭裁判所に財産分与を請求できる期間が、離婚の時から「２年以内」から「５年以内」に伸長されました。ただし経過措置があり、施行日より前に離婚した場合は従来どおり２年以内とされています。離婚の時期によって扱いが異なる点に注意が必要です。
• 財産分与を定める際の考慮要素が条文上明確化され、寄与の程度が明らかでないときは相等しいものとする(いわゆる２分の１の考え方)が明文化されました。もっとも、特有財産などの事情があれば異なる割合になり得ます。
• 家庭裁判所の手続の中で、相手方に財産状況の情報開示を求める制度が新設されています。相手の財産が分からないという場面での手がかりになり得ます。

財産分与の進め方と手続の流れ

財産分与は、まず夫婦の話し合い(協議)で決めるのが基本です。話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の調停、それでも合意できない場合は審判や離婚訴訟の中で判断されることになります。高額な住宅や共有名義が絡む場合は、次のような流れで資料を整理していくことが多いといえます。

• 対象となる財産の洗い出し(不動産・預貯金・住宅ローン・その他)
• 登記事項証明書や評価資料の収集
• 住宅ローン残高・抵当権・連帯保証の確認
• 特有財産や親族の資金が絡む部分の資料整理
• 分与案(住み続ける・売却・代償金など)の検討
• 離婚協議書や公正証書、あるいは調停・審判での取り決め

評価の基準となる時点や評価方法は、別居の有無や手続の種類によって問題になり得るため、断定はできません。個別事情により結論は異なります。

御影・岡本・住吉の住宅が絡む場合に注意したいこと

阪神間の住宅地である御影・岡本・住吉の周辺では、土地や建物の評価額が分与額を大きく左右しやすい傾向があります。評価額に幅が出やすい住宅ほど、どの資料を基準にするかで結論が変わる可能性があるため、査定額だけを鵜呑みにせず、複数の資料を比較して検討することが大切です。

地域の標準的な地価の目安は、国土交通省の地価公示・都道府県地価調査(不動産情報ライブラリ)や、国税庁の路線価などの公的な資料で確認できます。相手方から一方的に提示された査定額に不安がある場合は、こうした公的な評価も参照しながら整理していくと、話し合いの土台をつくりやすくなります。

共有名義・親族名義の不動産と財産分与

登記名義と分与対象は必ずしも一致しない

「共有名義だから当然に半分ずつ」「配偶者の単独名義だから自分には関係ない」と考えてしまいがちですが、登記名義だけで結論が決まるとは限りません。たとえば登記名義が配偶者単独でも、婚姻中に家計から住宅ローンを返済してきた場合には、実質的な寄与を踏まえて検討することがあります。逆に、共有名義であっても取得原資や返済の負担割合によっては、単純な持分どおりにならないこともあります。

親族が名義人・共有者に含まれる場合

親や兄弟など親族が名義人や共有者に含まれている不動産は、夫婦間の財産分与だけでは処理できない場合があります。親族の持分をどう扱うか、将来の売却や利用をどう考えるかといった点も併せて整理する必要があり、当事者だけでの合意が難しくなることがあります。共有持分、取得原資、ローンの負担、婚姻期間中の返済、リフォーム費用、親族からの援助については、通帳や契約書などの資料で確認することが重要です。

不動産の評価方法(評価資料の使い分け)

不動産の評価には複数の資料があり、目的によって使い分けます。どれか一つが常に正しいというものではなく、評価額が争点になる場合には複数の資料を比較し、必要に応じて鑑定評価を検討することもあります。

評価の基準時(いつの時点の価格を使うか)は、別居の有無や手続によって問題になり得るため、断定はできません。契約書や資料を確認したうえで判断します。

住宅ローン・抵当権・連帯保証の注意点

住宅ローンが残っている場合、財産分与では建物や土地の価値だけでなく、ローン残高・債務者・連帯保証人・抵当権・金融機関の承諾が問題になります。ここで見落としやすいのが、夫婦間で「不動産を譲る」「名義を変える」と合意しても、それだけで住宅ローン上の返済義務や連帯保証の責任が当然になくなるとは限らないという点です。金融機関との関係は別途確認する必要があります。

これらの選択には、金融機関、税理士、不動産業者、司法書士との連携が必要になり得ます。住宅ローンや抵当権が残っている場合は、金融機関との関係も含めて確認したうえで方針を決めることをおすすめします。

親からの援助・相続・贈与資金が絡む場合

住宅の購入時に親から資金援助を受けた、相続した資金や土地が関係している、といった場合は、その部分の特有財産性や取得原資の立証が問題になることがあります。婚姻前からの財産や相続・贈与で得た財産は分与の対象から外れ得ますが、その事実は資料で示す必要があります。特有財産と共有財産が混在している場合、単純な二分割では整理できないこともあります。

次のような資料が確認の手がかりになります。

• 通帳の入出金記録・振込記録
• 贈与契約書、贈与を裏づける資料
• 相続関係を示す資料
• 売買契約書、住宅ローンの返済履歴

熟年離婚で併せて確認したい財産

この記事の主軸は高額不動産と共有名義ですが、熟年離婚では不動産以外の財産も全体像として確認しておくと、分与の見通しを立てやすくなります。たとえば預貯金、退職金、企業年金、年金分割、生命保険、投資信託、株式や自社株、事業用資産、会員権、車両、貴金属、そして負債などです。これらはそれぞれ評価や扱いが異なり、特に退職金・年金分割・自社株などは検討事項が多いため、状況によっては個別に整理することをおすすめします。

税務・登記で見落としやすい点

財産分与では税務の扱いも見落とせません。誤解されやすいのは、不動産を「渡す側」に税金が生じ得るという点です。値上がりした不動産などを分与すると、渡した側に譲渡所得として所得税・住民税が課される場合があります。一方、財産分与を「受ける側」は原則として贈与税や所得税はかかりませんが、分与額が過大な場合や、税を不当に免れる目的と判断される場合には課税され得るとされています。

また、居住用の不動産を譲渡する場合の特別控除など、一定の要件を満たせば利用できる可能性のある制度もありますが、配偶者など特別の関係がある人への譲渡には使えないとされているため、離婚の成立時期との関係で結論が変わり得ます。不動産の名義変更には登録免許税がかかり、取得する側の不動産取得税の扱いも分与の性質によって異なり得ます。これらの税務上の結論は個別事情により変わるため、国税庁や自治体の公的資料を確認し、税理士に相談したうえで判断することをおすすめします。登記の名義変更や抵当権の抹消などは、司法書士との連携が必要になることがあります。

よく問題になる場面

実際の相談で問題になりやすいのは、次のような場面です。いずれも「よくある場面」の整理であり、結論は個別事情により異なります。

• 夫婦共有名義の自宅について、離婚後にどちらが住むか、売却するかで意見が合わない
• 登記名義は配偶者単独だが、婚姻中に家計から住宅ローンを返済してきた
• 親からの援助で購入した住宅が、財産分与の対象になるか分からない
• 親族が共有者に入っている不動産が絡んでいる
• 住宅ローンが残っており、売却・住み続ける・代償金支払のどれがよいか判断できない
• 退職金や年金分割も併せて考える必要があり、全体像が整理できない

手続前チェックリスト

離婚協議書への署名、不動産の売却や名義変更、住宅ローンの借換え、調停の申立て、相手方への回答などの前に、次の資料と行動を確認しておくと、争点を整理しやすくなります。

• 登記事項証明書で名義・持分・抵当権を確認する
• 固定資産評価証明書や査定など、評価資料を複数そろえる
• 住宅ローンの残高・債務者・連帯保証・借入条件を確認する
• 取得原資(自己資金・親の援助・相続資金)を示す資料を整理する
• 通帳・振込記録・贈与や相続の資料を保管する
• 相手方から提示された査定額や分与案の根拠を確認する
• 署名や回答に期限を求められている場合は、応じる前に内容を確認する

弁護士に相談するタイミング

弁護士に相談することで、財産分与の対象・評価方法・手続の進め方を整理しやすくなります。結果を保証するものではありませんが、資料を確認したうえで論点と対応方針を整理できる点に意味があります。次のような場面では、手続を進める前に一度確認しておくと安心です。

• 離婚協議書に署名する前
• 不動産の査定額や分与案を一方的に提示されたとき
• 住宅ローンや共有名義の扱いが決まらないとき
• 親族名義や相続・贈与資金が絡むとき
• 調停の申立てを検討しているとき
• 売却や名義変更を進める前
• 相手方から期限付きの回答を求められたとき

相談の条件や費用は分野によって異なる場合があります。詳しくは最新のご案内をご確認ください。

まとめ

• 財産分与は婚姻中に協力して築いた財産の清算が基本で、登記名義や査定額だけで結論は決まりません。
• 共有名義・親族名義・親の資金が絡む場合は、取得原資や返済経緯、特有財産性の資料確認が重要です。
• 不動産の評価は複数の資料を使い分け、争いがある場合は鑑定評価も検討します。
• 住宅ローンや抵当権が残る場合、名義変更だけでは責任が当然に消えるとは限らず、金融機関の確認が必要です。
• 税務は渡す側・受ける側で扱いが異なり得るため、公的資料の確認と税理士相談をおすすめします。
• 署名前・売却前・名義変更前・調停申立前に資料を整理し、方針を確認しておくことが大切です。