住宅を残して借金整理｜須磨の持ち家と個人再生・住宅ローン特則 ｜神戸市（須磨・垂水・西神・北神）の弁護士｜初回相談無料｜弁護士法人ひょうご支所神戸みらい法律会計事務所

須磨ニュータウンで購入した自宅に住み続けながら、カードローンやリボ払い、消費者金融などの返済を整理できないか。高倉台・横尾・名谷といった須磨区の持ち家世帯から、こうしたご相談を受けることがあります。「個人再生なら家を残せると聞いたが、自分も使えるのか」「住宅ローン以外の借金だけ整理できるのか」と迷われている方が少なくありません。

この記事では、自宅を手放さずに借金の整理を検討するための制度である「個人再生」と、その中の「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」について、要件の考え方、どの借金が整理の対象になるか、相談前に準備しておきたい資料を整理します。結論からお伝えすると、住宅ローンを払い続けられる家計であることなど一定の条件を満たせば、自宅を残しながら他の借金を再生計画で整理できる可能性があります。ただし、利用できるかどうかは契約内容や登記の状況などによって変わるため、資料を確認したうえで判断する必要があります。

須磨ニュータウンの持ち家を残したい方が最初に確認したいこと

結論の方向性

個人再生は、裁判所の手続を通じて借金を整理する方法のひとつです。その中で、自宅を残したい方が利用を検討するのが住宅資金特別条項です。最初に押さえておきたいのは、次の３点です。

• 住宅ローンがある場合でも、一定の条件を満たせば、自宅を残しながら他の借金を整理することを検討できる場合があります。
• 住宅資金特別条項を利用できるかどうかは、住宅の所有形態、住宅以外の担保の有無、滞納や代位弁済の状況などにより異なり、資料の確認が必要です。
• この制度は、住宅ローン自体が当然に減額される仕組みではありません。住宅ローンは原則としてこれまでどおり返済を続けることが前提になります。

誰に向けた記事か

この記事は、須磨区で持ち家に住み、住宅ローンを返済しながら他の借金の返済が苦しくなってきた方、これから滞納が始まりそうな方、すでに督促や通知が届いている方を主に想定しています。共有名義やペアローン、親族が保証人になっているケースなど、ご家族が関係する場合の確認点にも触れます。

個人再生と住宅資金特別条項の基礎知識

個人再生とは

個人再生とは、裁判所に申し立てて再生計画の認可を受け、計画どおりに返済すると残りの借金について免除を受けられる手続です。将来にわたって継続的に収入を得る見込みがあり、住宅ローンなどを除いた借金の総額が法律上の上限を超えていないことなどが利用の前提となります。返済は原則として３年間（特別な事情があれば最長５年）で分割し、その返済総額は、自分の財産を処分して返済に充てた場合の金額（清算価値）を下回らないことが必要です。これを清算価値保障原則といいます。

個人再生には、小規模個人再生と給与所得者等再生の２つの類型があります。給与所得者等再生では、返済総額が手取り収入から生活に必要な費用を差し引いた金額（可処分所得額）の２年分以上である必要があり、類型によって返済総額が変わることがあります。どちらを選ぶかは、収入の安定性や家計の状況をふまえて検討します。

住宅資金特別条項（住宅ローン特則）とは

住宅資金特別条項とは、個人再生の再生計画の中に定めることができる特別な取り決めで、正式には住宅資金貸付債権に関する特則といいます。一般には「住宅ローン特則」と呼ばれます。本来、個人再生では特定の借金だけを優遇して支払い続けることは原則として認められませんが、この条項を定めることで、住宅ローンは減額の対象とせずに返済を続け、それ以外の借金を再生計画で整理し、結果として自宅を残すことを検討できます。

住宅資金貸付債権とは

住宅資金特別条項の対象となるのは「住宅資金貸付債権」と呼ばれる債権です。一般にいう住宅ローンを指しますが、おおまかには、住宅の建設・購入・改良に必要な資金（住宅のための土地や借地権の取得資金を含みます）の貸付けで、分割払いの定めがあり、その住宅にローンに関する抵当権が設定されているもの、と理解しておくとよいでしょう。住宅ローン以外の目的の借入れや、住宅に設定された抵当権が別の借金を担保しているような場合には、対象にならないことがあります。具体的に該当するかどうかは、契約書や登記事項証明書を確認する必要があります。

自己破産・任意整理・任意売却との違い

借金の整理には複数の方法があり、自宅をどうするかで向き不向きが分かれます。

どの方法が適しているかは、借金の総額、住宅ローンを払い続けられる家計かどうか、自宅の価値、滞納の状況などにより異なります。任意整理では返済が難しいが、自己破産では自宅を失うことに不安がある、という方が、個人再生を検討することがあります。いずれの方法にもメリットと留意点があり、資料を確認したうえで比較することが大切です。

住宅資金特別条項を利用できるかを左右する判断基準

住宅資金特別条項を利用できるかどうかは、いくつかの条件を総合して判断します。ここでは主な判断材料を整理します。いずれも最終的には資料の確認が必要で、ひとつでも条件を欠くと利用できないことがあります。

対象となる住宅の条件

対象となる「住宅」は、おおまかには、ご本人が所有し、自分の居住のために使っている建物で、床面積の２分の１以上が居住用であるものとされています。次のような点が確認の対象になります。

• ご本人が所有しているか（共有の場合の持分の確認を含みます）
• ご本人が居住しているか（単身赴任などで一時的に離れている場合の取扱いを含みます）
• 店舗や事務所と兼用の場合、居住用部分の割合
• 投資用物件・別荘・セカンドハウスは対象外になり得ること
• 居住用の建物が複数ある場合、主に居住している建物に限られること

対象となる住宅ローンの条件

住宅ローンが前述の住宅資金貸付債権に当たるかどうかを確認します。住宅の建設・購入・改良のための資金であること、分割払いの定めがあること、その住宅にローンに関する抵当権が設定されていることなどが目安になります。住宅購入時の諸費用ローンやリフォームローン、住み替えに伴う借換え・おまとめローンは、資金の使途や担保の設定状況によって扱いが分かれるため、後述のとおり個別の確認が必要です。

住宅以外の担保・抵当権の有無

自宅に、住宅ローン以外の借金を担保するための抵当権が設定されている場合、住宅資金特別条項を利用できないことがあります。たとえば、自宅を担保に消費者金融や事業資金を借りているケースです。次のような点に注意が必要です。

• 住宅ローン以外の借金を担保する抵当権・根抵当権が自宅に付いていないか
• 二番抵当や、住宅以外の不動産との共同担保がないか
• 抵当権が根抵当権の場合、担保している債権が住宅ローンだけであることを示す書類の取得が必要になることがあること

滞納・代位弁済・競売の有無

住宅ローンの滞納が続くと、金融機関から期限の利益を喪失した旨の通知（残額の一括返済を求める通知）が届いたり、保証会社が代わりに返済する代位弁済が行われたりすることがあります。代位弁済が行われた後でも、一定の期間内に個人再生を申し立てれば、住宅資金特別条項を定めることを検討できる場合があります（いわゆる巻戻し）。ただし、この期間や利用の可否は個別事情と資料の確認により異なるため、通知が届いた場合はできるだけ早く確認することが重要です。競売の開始決定が届いている場合は、時間的な制約が生じることがあります。

収入・家計・清算価値との関係

住宅資金特別条項を使う場合、住宅ローンは返済を続けたうえで、減額された他の借金も再生計画に従って返済していくことになります。そのため、住宅ローンと再生計画の返済を家計全体で両立できるかが重要な判断材料になります。また、自宅に資産価値がある場合、清算価値保障原則との関係で、再生計画で最低限返済すべき金額が高くなることがあります。収入資料や家計の状況、自宅の評価をふまえて、返済が続けられるかを確認します。

どの借金が整理の対象になるか

対象債務・対象外になり得る債務の整理

読者の方が最も迷われるのが、どの借金が減るのか、どれが別扱いなのか、という点です。下表は一般的な整理であり、実際の扱いは契約内容・担保の設定・裁判所の運用によって変わります。「この債務は必ず対象」「必ず減額される」と断定はできませんので、資料を確認して判断する必要があります。

おまとめローン・リフォームローン・諸費用ローンの注意点

これらは「住宅に関係するローンだから住宅ローン特則の対象になるはず」と誤解されやすい債務です。住宅資金特別条項の対象になるのは、あくまで住宅の建設・購入・改良に必要な資金の貸付けで、一定の要件を満たすものです。複数の借金をまとめた借換え・おまとめローンや、住み替えに伴うローンは、住宅以外の借金が含まれていると対象から外れることがあります。一方で、諸費用ローンが住宅ローンと一体として扱われたり、過去の裁判例の考え方をふまえて例外的に認められたりする場合もあります。該当するかどうかは、契約書と資金使途、担保の状況を確認したうえで個別に判断します。

税金・社会保険料・管理費・修繕積立金・自動車ローンの扱い

税金や社会保険料、国民健康保険料は、再生計画によって減額されない取扱いが基本です。滞納がある場合は、別に納付や分割の相談が必要になることがあります。マンションの管理費・修繕積立金の滞納も、管理組合との関係で別途の検討が必要になることがあります。自動車ローンは、契約に所有権留保が付いていると、整理に伴って車を引き上げられることがあります。これらは住宅ローン以外の借金の整理とは別の観点から確認が必要です。

須磨ニュータウンの持ち家でよく問題になる確認点

須磨ニュータウンの持ち家といっても、戸建て、分譲マンション、団地型マンションなど物件の形態はさまざまで、確認すべき書類も異なります。地域による特別な制度があるわけではありませんが、物件の形態や名義の状況によって、準備する資料や論点が変わります。

戸建て・分譲マンション・団地型マンション

戸建ての場合は、土地と建物それぞれの登記事項証明書や、敷地に関する権利の確認が必要になることがあります。分譲マンションや団地型マンションの場合は、管理費・修繕積立金の支払状況や、管理組合との関係も確認の対象になります。いずれの形態でも、登記事項証明書で抵当権の設定状況を確認することが出発点になります。

共有名義・ペアローン・親族保証

夫婦で共有名義にしている場合や、ペアローン（夫婦それぞれが住宅ローンを組む形態）を利用している場合は、持分や連帯債務・連帯保証の関係を確認する必要があります。一方だけが個人再生を検討する場合、もう一方の返済や保証にどう影響するかを整理することが重要です。親族が保証人になっている場合も、保証人への影響を確認する必要があります。これらは個別事情により結論が変わるため、契約書や登記事項証明書をもとに確認します。

管理費・修繕積立金・固定資産税の滞納

分譲・団地型マンションでは、管理費や修繕積立金の滞納が問題になることがあります。また、固定資産税や住民税の滞納がある場合も、住宅ローン以外の借金とは別に確認が必要です。滞納が続くと、それ自体が自宅の維持に影響することもあるため、滞納の状況が分かる資料を早めに整理しておくとよいでしょう。

住宅ローンの滞納・代位弁済・競売の通知が届いている場合

住宅ローンの返済が滞ると、次のような通知が届くことがあります。通知の種類によって、検討できる選択肢や残された時間が変わることがあります。

• 支払いの督促状・催告書
• 期限の利益を喪失した旨の通知（残額の一括返済を求める通知）
• 保証会社による代位弁済の通知
• 競売の開始決定の通知

相談前に準備しておきたい資料と手続前チェックリスト

準備しておきたい資料

住宅資金特別条項を利用できるかどうかは、資料を確認して初めて判断できます。次の資料がそろっていると、方針を整理しやすくなります。すべてが手元になくても相談はできますが、住宅ローンと不動産に関する資料は早めに集めておくと検討が進みます。

• 住宅ローン契約書・金銭消費貸借契約書
• 保証委託契約書・抵当権設定契約書
• 返済予定表（償還表）・住宅ローン残高証明書
• 滞納通知・督促状・期限の利益喪失通知
• 保証会社の代位弁済通知・競売開始決定（届いている場合）
• 不動産登記事項証明書
• 固定資産評価証明書・不動産の査定書（あれば）
• 売買契約書・重要事項説明書（あれば）
• マンション管理費・修繕積立金の明細や滞納通知
• 固定資産税・住民税・国民健康保険料・年金・社会保険料の滞納資料
• 債権者一覧・借入残高が分かる書類
• 給与明細・源泉徴収票・課税証明書・確定申告書
• 家計収支表・通帳・保険証券・自動車ローン資料
• 保証人・連帯保証人・連帯債務者が分かる契約書

申立前にやってはいけないこと

個人再生を検討している段階で、次のような行為をすると、手続に不利に働いたり、利用が難しくなったりすることがあります。判断に迷うときは、行動する前に確認することをおすすめします。

• 一部の債権者だけに返済する（債権者を平等に扱う必要があります）
• 財産を処分したり、名義を家族に変更したりする
• 新たに借入れをする、クレジットカードを使う
• 自宅を担保に新たな借入れをする

弁護士に相談するタイミング

次のような状況にあてはまる場合は、早めに弁護士に相談することで、選択肢や対応方針を整理しやすくなります。相談は、自宅を残せると保証するものではなく、資料をもとに利用できる可能性や見通しを検討するためのものです。

• 住宅ローンと他の借金の返済を、家計全体で両立できなくなってきた
• 住宅ローンや他の借金の滞納が始まった
• 期限の利益喪失通知、代位弁済通知、競売開始決定、差押え通知が届いた
• ペアローン、共有名義、二番抵当、事業資金の担保がある
• 任意整理では返済が難しいが、自己破産では自宅を失う不安がある

住宅資金特別条項を利用できるかは、住宅ローン契約書や登記事項証明書、滞納の状況などを確認したうえで判断する必要があります。家計全体をふまえて、任意整理・個人再生・自己破産・任意売却といった選択肢を比較し、ご自身に合った方法を検討できます。

まとめ

• 住宅ローンがある場合でも、一定の条件を満たせば、自宅を残しながら他の借金を整理することを検討できる場合があります。
• 住宅ローン自体は原則として減額の対象ではなく、返済を続けることが前提です。
• 住宅以外の担保の有無、滞納・代位弁済・競売の状況、家計と清算価値などが主な判断材料になります。
• おまとめローンやリフォームローン、諸費用ローン、税金・管理費の滞納は、扱いが分かれるため個別の確認が必要です。
• 代位弁済通知や競売開始決定が届いている場合は、時間的な制約が生じることがあるため、早めの確認が大切です。
• まずは住宅ローンと不動産に関する資料を集め、利用できる可能性と選択肢を整理することから始めましょう。