神戸の自宅を財産分与するには｜熟年離婚と住宅ローンの考え方 ｜神戸市（須磨・垂水・西神・北神）の弁護士｜初回相談無料｜弁護士法人ひょうご支所神戸みらい法律会計事務所

神戸市の須磨区・垂水区・西区で長く暮らしてきた戸建てを、熟年離婚にあたってどう分ければよいのか。ご相談の場面では、「自宅は誰のものになるのか」「住宅ローンが残っているとどうなるのか」「離婚後もこの家に住み続けられるのか」「いっそ売却したほうがよいのか」といった不安が重なりがちです。長年の住まいであるほど、金額の問題だけでなく、これからの生活の土台にかかわる判断になります。

この記事では、離婚時の財産分与の基本を確認したうえで、自宅（土地・建物）の評価の考え方、住宅ローンが残っている場合の分け方、住み続ける方法と売却する方法の比較、名義変更や連帯保証で問題になりやすい点、そして手続の前に確認しておきたい資料を整理します。結論を先にお伝えすると、自宅の分け方には「一方が取得して代償金で調整する」「売却して清算する」など複数の選択肢があり、どれが現実的かは評価額・ローン残高・名義・お互いの希望・金融機関の対応によって変わります。まずは資料をそろえて全体像を把握することが、見通しを立てる出発点になります。

まず押さえたい結論——神戸の築古戸建てを分けるときの全体像

自宅を財産分与するときは、感覚で「どちらのものか」を決める前に、事実を示す資料を集めることが先決です。特に次の３点は、どの選択肢を選ぶ場合でも土台になります。

先に確認したい３つのこと（評価・ローン・名義）

自宅の分け方には複数の選択肢がある

大きく分けると、一方が自宅を取得して他方に代償金を支払う方法と、売却して代金を清算する方法があります。どちらが適するかは、評価額とローン残高の関係、住み続けたいという希望、支払能力、金融機関の対応などにより変わります。住宅ローンが残っている場合は、名義変更や借換えに金融機関の審査・同意が関係するため、当事者だけで結論を出せないこともあります。

財産分与の基本と、自宅が対象になる理由

財産分与とは（清算的要素・扶養的要素、２分の１ルール）

財産分与は、夫婦が婚姻中に協力して取得・維持した財産を、離婚の際または離婚後に分ける制度です（民法７６８条）。婚姻中に築いた財産の清算を中心とし（清算的要素）、離婚後の生活を支える扶養的な要素が考慮される場合もあります。分ける割合は、実務上、夫婦の寄与を等しいものとみる「２分の１ルール」が原則とされ、専業主婦（夫）としての家事・育児も財産形成への寄与と評価されます。もっとも、寄与の程度が異なることが明らかな場合には割合が修正されることもあり、結論は個別事情により異なります。

令和８年４月１日施行の改正で変わった点

令和６年の民法等改正（令和６年法律第３３号）が令和８年４月１日に施行され、財産分与に関するルールが見直されました。主な点は次のとおりです。

• 請求期間が離婚後２年から５年に伸長されました（民法７６８条２項ただし書）。ただし、施行日より前（令和８年３月３１日以前）に離婚した場合は、従来どおり２年です（経過措置）。この期間は時効と異なり、話合いをしていても進行を止められない「除斥期間」とされています。
• 寄与の程度が異なることが明らかでないときは相等しいものとするという、いわゆる２分の１ルールが条文に明記されました（民法７６８条３項後段）。
• 家庭裁判所が当事者に対し、財産の状況に関する情報の開示を命じることができる情報開示命令が整備されました（家事事件手続法・人事訴訟法の改正）。正当な理由なく開示しない、または虚偽の開示をした場合の過料も定められています。

土地・建物・住宅ローン・名義・担保・連帯保証の関係

自宅は「土地」と「建物」に分けて考えます。名義（登記上の所有者）が夫婦の一方でも、婚姻中に協力して取得した実質的な共有財産であれば、財産分与の対象になり得ます。一方、婚姻前から所有していた財産や、相続・贈与で得た財産は「特有財産」として対象外とされるのが原則ですが、購入資金の一部に用いられた場合などは扱いが複雑になります。

住宅ローンが残っている場合、その借入れには金融機関の担保（抵当権）が設定され、契約者（債務者）や連帯債務者・連帯保証人が定められています。財産分与を考える際は、名義・担保・債務者・保証がそれぞれ誰になっているかをあわせて確認する必要があります。

自宅の「評価」をどう考えるか——資料ごとの性質と限界

評価資料の種類と使い分け

自宅の「価値」を示す資料は複数あり、それぞれ目的も水準も異なります。どれか一つが自動的に「財産分与の金額」になるわけではなく、用いる評価は事案・当事者の合意・裁判所の判断によって変わります。

財産分与では、売却できるかどうかを踏まえた時価をどう捉えるかが問題になりやすく、査定額や取引事例、必要に応じて鑑定評価が参照されることがあります。固定資産評価額や路線価は課税のための金額であり、そのまま時価と一致するとは限らない点に注意が必要です。

築古戸建てでは建物評価が下がり土地評価が中心になりやすい

建物は年数の経過とともに評価が下がっていく傾向があり、築年数が進んだ戸建てでは、評価の中心が土地になる場合があります。もっとも、建物の状態、耐震性、リフォームの有無などによって評価は変わり得るため、一律に「古い家に価値はない」と決めつけることはできません。

リフォーム・増改築・修繕履歴の扱い

過去のリフォームや増改築、修繕の履歴は、建物の評価や、住み続けるかどうかの判断に影響することがあります。誰がいつ費用を負担したかによって評価上の考慮が変わる場合もあるため、リフォーム契約書や領収書を保管しておくと整理に役立ちます。

住宅ローンが残る家の分け方——アンダーローンとオーバーローン

住宅ローンが残っている自宅の分け方は、評価額とローン残高のどちらが大きいかで考え方が変わります。

アンダーローン（評価額がローン残高を上回る）の場合

自宅の評価額がローン残高を上回るときは、差額（純資産に当たる部分）が財産分与の対象として考慮され得ます。一方が自宅を取得して他方に差額の一部を代償金として支払う、あるいは売却してローンを完済し残った代金を分ける、といった方法が考えられます。具体的な金額は評価額・残高・寄与の割合などにより異なります。

オーバーローン（ローン残高が評価額を上回る）の場合

ローン残高が評価額を上回るときは、自宅に純資産がない（差引きでマイナスの）状態です。この場合、自宅をプラスの財産として計上できないことがあり、他の財産（預貯金・退職金など）とあわせて全体で調整することがあります。売却する場合は、売却代金で完済できない不足分の負担や、金融機関の同意（いわゆる任意売却）が問題になることがあり、対応は契約内容や金融機関の対応により変わります。

住み続ける場合と売却する場合の比較

いずれの方法も、住宅ローンの契約内容や金融機関の対応、売却相場や税務によって結論が変わります。税務は税理士、登記は司法書士、売却相場や仲介は不動産会社、ローン審査は金融機関にそれぞれ確認が必要になる場面があります。

名義変更・債務者変更・連帯保証で問題になりやすい点

ここは誤解が生じやすいところです。整理すると次のようになります。

• 名義変更（所有権の移転登記）と、ローンの債務者変更は別の問題です。当事者間で所有権を移すことはできても、住宅ローンが残っている自宅には担保が設定されており、債務者を変える（債務引受）・借換えをするには、金融機関の審査や同意が必要になることが多いです。
• 連帯保証人・連帯債務者は、離婚したからといって自動的に外れるわけではありません。外れるには金融機関の同意や、代わりの保証などが求められることがあります。
• 当事者間の合意は、金融機関を直接拘束しません。「離婚後は相手がローンを払う」と取り決めても、金融機関との関係では従来どおりの責任が残ることがあります。金融機関との関係は別途確認が必要です。
• 誰が支払うか、名義・登記をどうするか、代償金や清算の範囲などは、離婚協議書・公正証書・調停調書で明確に定めておくことが望ましいといえます。

支払の継続、滞納、期限の利益喪失、競売といったリスクは、契約内容や金融機関の対応によって異なります。取り決めの前に、契約書と残高の状況を確認しておくことをおすすめします。

須磨区・垂水区・西区の築古戸建てで確認しておきたい地域的な事情

神戸市の須磨区・垂水区・西区には、郊外の住宅地やニュータウン型の住宅地、駅からの距離や坂の有無、造成の時期などの影響を受けやすい住宅地もみられます。築年数が進んだ戸建ての場合、土地と建物の評価をどう捉えるか、住み続けるか売却するかの判断が悩みどころになりやすい面があります。

もっとも、地価や売却相場は地域や物件ごとに大きく異なり、同じ区内でも条件によって差があります。相場は一般論ではなく、査定や公的な価格情報などで個別に確認する必要があります。判断材料として、登記事項証明書・固定資産評価証明書に加え、複数の査定や取引価格情報を参照しておくと、選択肢を整理しやすくなります。

熟年離婚で自宅とあわせて整理したい財産——退職金・預貯金・年金分割など

熟年離婚では、自宅だけでなく、これまで築いてきた財産全体を見渡して調整することが多くなります。自宅の分け方は、次のような財産とあわせて検討すると全体の見通しが立てやすくなります。

• 退職金・預貯金・生命保険：婚姻中の形成分は財産分与の対象として考慮され得ます。退職金は支給の見込みや基準時の扱いが問題になることがあります。
• 年金分割：婚姻期間中の厚生年金の記録を分ける制度です。分割の対象は厚生年金（報酬比例部分）で、国民年金（基礎年金）は対象外です。合意分割と３号分割があり、按分割合の上限は５０％です。請求期限は離婚等をした日の翌日から５年（令和８年３月３１日以前に離婚等をした場合は２年）で、財産分与とは別の手続です。手続や見込額は年金事務所で確認できます。
• 相続財産・親からの援助：相続で得た財産や、購入時の親からの援助は「特有財産」として扱いが変わることがあり、資料に基づく確認が必要です。

手続前に確認したい資料チェックリスト

離婚協議書に署名する前、自宅を売却する前、名義変更を考える前、住宅ローンの支払者を変える前、調停を申し立てる前に、次の資料をそろえておくと、話合いや手続を進めやすくなります。

• 登記事項証明書（土地・建物）
• 固定資産税納税通知書
• 固定資産評価証明書（神戸市の固定資産課税台帳登録事項証明書など）
• 住宅ローン残高証明書・返済予定表
• 金銭消費貸借契約書・抵当権設定契約書
• 不動産会社の査定書（複数あると比較しやすい）
• 購入時の売買契約書
• リフォーム契約書・領収書
• 預貯金通帳
• 退職金の見込額が分かる資料
• 年金分割に関する資料（年金分割のための情報提供請求書など）
• 別居時点・離婚時点の財産が分かる資料

なお、財産分与や年金分割の請求には期間の制限があります。離婚の時期によって請求できる期間が異なるため、既に離婚している場合は、ご自身のケースの期限を早めに確認することが大切です。相手方が財産を明らかにしない場合には、家庭裁判所の情報開示命令が用いられることもあります。

弁護士に相談するタイミングと、相談でできること

「まだ離婚を決めていない」「相手と話し合う前」の段階でも、資料を整理して見通しを立てておくことには意味があります。弁護士への相談は、結果を保証するものではありませんが、手元の資料をもとに、住み続ける・売却する・代償金で調整するといった選択肢と、その場合の考え方を整理する助けになります。

自宅の分け方は、税務・登記・住宅ローン審査・売却相場など、弁護士以外の専門家の確認が必要になる場面があります。相談の中で、どの点を税理士・司法書士・不動産会社・金融機関に確認すべきかも整理できます。

よくある質問（ＦＡＱ）

まとめ

• 自宅の分け方には、取得して代償金で調整する方法と、売却して清算する方法など複数の選択肢があります。
• まず、評価（査定・固定資産評価証明書等）・住宅ローン（残高証明書等）・名義（登記事項証明書）を確認しましょう。
• 評価資料は目的ごとに水準が異なり、固定資産評価額がそのまま時価になるわけではありません。
• アンダーローンとオーバーローンで分け方の考え方が変わります。
• 名義変更と債務者変更は別問題で、連帯保証は離婚で自動的に外れません。金融機関の対応により結論が変わります。
• 財産分与・年金分割には請求期間があり、離婚の時期によって期間が異なります。
• 署名前・売却前・名義変更前・調停申立て前に、資料をそろえて見通しを整理しておくと安心です。