御影・岡本・住吉の熟年離婚｜高額不動産と共有名義の財産分与 ｜神戸市（須磨・垂水・西神・北神）の弁護士｜初回相談無料｜弁護士法人ひょうご支所神戸みらい法律会計事務所

御影・岡本・住吉のあたりで長年連れ添った配偶者との離婚を考え始めたとき、多くの方が最初に悩まれるのが「自宅をどうするか」です。夫婦共有名義で登記している、親から資金援助を受けて購入した、住宅ローンや連帯保証が残っている、親族の持分が入っている——こうした事情が重なると、財産分与は預貯金を分けるようには進みません。

このページでは、東灘区・灘区、とりわけ御影・岡本・住吉周辺で熟年離婚を検討されているご本人やご家族に向けて、資産価値の大きい住宅や共有名義・親族名義の不動産が関わる財産分与の考え方と、署名や売却の前に確認しておきたい点を整理します。結論から申し上げると、登記名義だけで結論が決まるわけではなく、取得原資・ローン返済の経緯・評価資料などを確認したうえで判断する必要があります。個別事情により結論は異なりますので、一般的な整理としてお読みください。

御影・岡本・住吉で熟年離婚を考えるとき、自宅の分け方で最初に確認したいこと

熟年離婚の財産分与は、婚姻期間中に夫婦が協力して形成・維持した財産を清算する手続が基本です。長い婚姻期間の分だけ対象となる財産が多く、自宅の評価額も大きくなりやすいため、評価方法や名義の整理ひとつで結果が大きく変わることがあります。まずは全体像として、次の点を確認しておくと見通しを立てやすくなります。

財産分与の基礎知識

財産分与とは

財産分与は、離婚した一方が相手方に対して財産の分与を請求できる制度です（民法７６８条）。一般に、①婚姻中に協力して形成した財産の清算（清算的要素）、②離婚後の生活保障（扶養的要素）、③離婚原因を作ったことへの賠償（慰謝料的要素）の性質があるとされ、実務では①が中心です。どちらの名義かにかかわらず、婚姻中に夫婦の協力で取得・維持された財産は、実質的な共有財産として清算の対象になり得ます。

令和６年の民法改正では、分与の額や方法を定める際の考慮要素が条文上明確化され、寄与の程度が異なることが明らかでないときは相等しいものとする、いわゆる「２分の１ルール」も明文化されました（改正後民法７６８条３項）。もっとも、寄与の程度が明らかに異なると評価される場合には、割合が修正されることもあります。

慰謝料・婚姻費用・養育費・年金分割との違い

これらはそれぞれ性質が異なります。財産分与は「夫婦の財産の清算」、慰謝料は「精神的損害の賠償」、婚姻費用は「別居中を含む生活費の分担」、養育費は「子の監護費用」、年金分割は「婚姻期間中の厚生年金記録の分割」です。年金分割は年金事務所での手続が必要な別制度で、財産分与の協議とは切り分けて確認する必要があります。

特有財産と共有財産

婚姻前から持っていた財産や、婚姻中でも相続・贈与で得た財産は、一方の特有財産として財産分与の対象から外れるのが原則です（夫婦別産制の考え方。民法７６２条）。一方、婚姻中に夫婦の協力で形成した財産は共有財産として清算の対象になります。問題になりやすいのは、親の援助や相続財産と、婚姻中の収入・ローン返済が一つの不動産に混ざっているケースで、この場合は単純な折半では整理できないことがあります。

資産価値の大きい住宅が絡む場合の考え方

御影・岡本・住吉周辺には、取得時から相当の年月が経ち評価が変動している住宅や、二世帯・親族との共有で登記されている住宅なども見られます。ご自宅の資産価値が大きいほど、評価方法の違いが分与額に与える影響も大きくなります。たとえば固定資産評価額と不動産会社の査定額とでは差が生じることがあり、どの資料を基礎に置くかで話し合いの出発点が変わります。

共有名義・親族名義の不動産と財産分与

登記名義と分与対象は必ずしも一致しない

「共有名義だから半分ずつ」「配偶者の単独名義だから自分には権利がない」と考えられがちですが、いずれも正確ではありません。登記上の持分がどうであっても、婚姻中に夫婦の協力で取得・維持された部分は財産分与で清算の対象になり得ますし、逆に取得原資に特有財産が含まれていれば、その分は調整の対象になり得ます。まずは登記の持分と、実際の取得原資・返済負担を分けて確認することが出発点になります。

名義パターン別の整理

親族が共有者に含まれる場合

自宅の持分に親や兄弟姉妹など第三者が入っている場合、夫婦間の財産分与だけでは共有関係を解消できないことがあります。第三者との共有を解消するには、共有物分割の手続（民法２５８条）が別途必要になり得ます。共有物分割では、現物を分ける方法、一方が取得して他方に代償金を支払う方法、競売により換価して分ける方法などが定められています。親族の持分の取得原資が相続財産である場合には、さらに別の規律（民法２５８条の２）が関わることもあります。誰を相手に、どの手続で解消するかは、登記や資料を確認したうえで判断する必要があります。

不動産の評価方法

評価資料の種類と使い分け

評価額が争いになる場合

評価額に開きがあると、分与額の算定そのものが進みません。評価に争いがある場合は、複数の査定を比較したり、鑑定評価を検討したりすることがあります。いつの時点の評価を基準にするか（評価時点）も、事案や手続の段階によって問題になり得るため、資料をそろえて個別に検討する必要があります。

住宅ローン・抵当権・連帯債務・連帯保証

名義変更だけでは債務は移らない

「自宅を譲る」「名義を変える」という夫婦間の合意だけでは、住宅ローン上の返済義務や連帯保証の責任が当然になくなるわけではありません。債務者や連帯保証人を変更するには、原則として金融機関の承諾が必要です。金融機関に無断で名義だけを変更すると、契約違反として一括返済を求められる可能性もあります。抵当権が残っている場合の扱いも含め、金融機関との関係を確認する必要があります。

住み続ける・売却・代償金・共有解消の選択肢

おおまかには、どちらかが住み続ける、売却して清算する、一方が取得して代償金を支払う、共有状態を解消する、といった選択肢が考えられます。住宅ローンが残っている場合は、売却してもローンを完済できるか（アンダーローン）、完済できないか（オーバーローン）で扱いが変わり得ます。いずれの方法でも、金融機関・不動産会社・司法書士・税理士との連携が必要になることがあります。

親からの援助・相続財産・贈与資金が絡む場合

頭金を親が出した、相続で得た資金を購入に充てた、といった事情がある場合、その部分は特有財産として扱われ得る一方、婚姻中の家計から返済してきた部分は共有財産として清算の対象になり得ます。特有財産性を主張するには、通帳の記録、贈与契約書、振込の記録、相続関係の資料、売買契約書、住宅ローンの返済履歴などの資料が重要になります。特有財産と共有財産が混在する場合、単純な二分割では整理できないことがあり、資料を確認したうえで按分などを検討することになります。

令和８年４月１日に施行された改正で変わった点

令和６年の民法等改正（令和６年法律第３３号）が令和８年４月１日に施行され、財産分与に関する規律が見直されました。実務上、次の点を確認しておくと役立ちます。

熟年離婚で併せて確認したい資産

本ページの中心は自宅などの不動産ですが、熟年離婚では次の資産・負債も全体像に含めて確認すると、分与の見通しを立てやすくなります。

• 預貯金、退職金・企業年金、生命保険（解約返戻金）
• 投資信託・株式・自社株・事業用資産・会員権
• 車両・貴金属などの動産
• 住宅ローンやその他の負債

これらのうち、自社株や事業用資産などは評価が難しく、別途検討が必要になることがあります。論点が広がる場合は、テーマごとに分けて整理することをおすすめします。

財産分与に伴う税務の注意点

財産分与に伴う税務は、分け方や個別事情によって結論が変わります。以下は一般的な整理で、実際の課税関係は国税庁の資料の確認や税理士への相談が必要です。

特に、譲渡所得税は「もらう側」ではなく「渡す側」に生じ得る点が直感に反しやすく、税負担を誤解したまま合意してしまう例もあります。税務上の影響は、名義変更や売却を進める前に確認しておくことをおすすめします。

手続前チェックリスト

離婚協議書への署名、自宅の売却、名義変更、住宅ローンの借換え、調停の申立て、相手方への回答の前に、次の資料と行動を確認しておくと、争点を整理しやすくなります。

• 登記事項証明書（登記簿）で名義・持分・抵当権を確認する
• 固定資産評価証明書、査定書など評価に関する資料をそろえる
• 住宅ローンの残高証明書、返済予定表、金銭消費貸借契約書を確認する
• 頭金・相続・贈与の資料（通帳、贈与契約書、相続関係資料など）を整理する
• 退職金・年金分割・保険・有価証券など他の資産の資料を集める
• 相手方から提示された査定額や条件を鵜呑みにせず、根拠を確認する
• 署名・売却・名義変更・借換えの前に、税務や金融機関の承諾の要否を確認する

弁護士に相談するタイミング

次のような場面では、早めに一度確認しておくと、対応方針を整理しやすくなります。結果を保証するものではありませんが、資料を確認することで財産分与の対象・評価方法・手続の進め方を整理できます。

• 離婚協議書に署名する前
• 相手方から不動産の査定額や条件を一方的に提示されたとき
• 住宅ローンや共有名義の扱いが決まらないとき
• 親族名義や相続・贈与資金が絡むとき
• 調停の申立てを検討しているとき
• 売却や名義変更を進める前
• 相手方から期限を切って回答を求められたとき

離婚・男女問題の取扱いについては離婚・男女問題の取扱業務を見るをご覧ください。相談条件や費用は、最新のご案内をご確認ください。

まとめ

• 登記名義だけで結論は決まらず、取得原資・ローン・評価資料の確認が出発点になります。
• 親族が共有者に入る場合は、財産分与だけでなく共有物分割が必要になることがあります。
• 住宅ローンは名義変更だけでは移らず、金融機関の承諾の要否を確認する必要があります。
• 財産分与に伴う税務は分け方で変わり得るため、事前に確認しておくと安心です。
• 令和８年４月１日以降の離婚は請求期間が原則５年、それ以前は２年です。
• 署名前・売却前・名義変更前・調停申立前に、資料を整理して方針を確認しておくことをおすすめします。