登記引取請求訴訟とは？流れと注意点を解説 ｜神戸市（須磨・垂水・西神・北神）の弁護士｜初回相談無料｜弁護士法人ひょうご支所神戸みらい法律会計事務所

不動産を売却したにもかかわらず、買主が所有権移転登記に応じない。
遺産分割で不動産を取得する人が決まったのに、名義変更が進まない。
古い売買契約、共有関係、相続が原因で、登記簿上の名義と実際の権利関係が合っていない。

このような状態が続くと、固定資産税・都市計画税の通知が届いたり、将来の売却・相続・管理対応で支障が出たりすることがあります。
登記名義と実体関係を一致させるための方法のひとつが、登記引取請求訴訟です。

もっとも、登記の問題は、売買、贈与、相続、共有、判決による登記など、原因によって必要な手続が変わります。
相続登記のように単独申請が可能な場面もあるため、すべての名義変更トラブルを登記引取請求訴訟で解決できるわけではありません。

登記引取請求訴訟でまず確認したい結論

登記引取請求訴訟を検討する前に、最初に確認すべきことは、誰が、誰に対して、どの不動産について、どの登記手続を求めるのかです。

不動産登記は、原則として登記によって利益を受ける登記権利者と、登記によって不利益を受ける登記義務者が共同で申請します。
売買による所有権移転登記であれば、通常、買主が登記権利者、売主が登記義務者です。

ただし、買主が所有権移転登記をしないために売主名義が残っている場合、売主側から買主側に対して、登記を引き取るよう求めることがあります。
このような請求が問題になる場面を、一般に登記引取請求といいます。

判決を得ること自体が目的ではありません。
最終的に登記申請ができる内容になっているかを、訴訟前から確認する必要があります。

登記引取請求訴訟とは

登記引取請求訴訟とは、実体上の権利関係と登記名義が一致していない場合に、相手方へ登記手続への協力を求める訴訟です。

典型的には、不動産の売買契約が成立し、代金の支払いと引渡しも終わっているにもかかわらず、買主が所有権移転登記をしないため、売主名義が残ってしまう場面で問題になります。

登記手続を命じる確定判決がある場合には、相手方の協力がなくても単独で登記申請を検討できることがあります。
ただし、判決主文、物件表示、登記原因、当事者表示、添付情報が登記実務に適合している必要があります。

買主が登記しない場合と売主が登記に協力しない場合は区別する

登記をめぐる紛争では、買主側から売主側に登記協力を求めるケースと、売主側から買主側に登記の引取りを求めるケースを区別する必要があります。

同じ「名義変更が進まない」という相談でも、法的に必要な手続は事案により異なります。
まずは登記事項証明書と契約書・相続資料を確認し、請求の方向を整理することが重要です。

登記名義が残ったままになると何が問題になるか

登記簿上の名義と実際の権利関係がずれていると、次のような問題が生じることがあります。

固定資産税・都市計画税の通知が届くことがある

売却済みの不動産であっても、登記名義が売主のままになっていると、固定資産税や都市計画税の通知が売主側に届き、納税や精算をめぐって問題になることがあります。

実際に誰が最終的に負担すべきかは、売買契約の内容、引渡日、固定資産税の精算条項、当事者間の合意などによって変わります。
納税通知が届いたからといって、直ちに相手方へ全額請求できるとは限らないため、契約書と課税資料を確認する必要があります。

管理責任や近隣対応に巻き込まれる可能性がある

空き家、老朽建物、擁壁、塀、樹木、私道などが関係する不動産では、登記名義が残っていることにより、自治体、近隣住民、管理会社などから問い合わせを受けることがあります。

もっとも、民法第７１７条の工作物責任は、登記名義だけで決まるものではありません。
占有者が誰か、実際に管理・処分できるのは誰か、引渡しが完了しているかなど、個別事情により判断が変わります。

将来の相続・売却・担保設定の障害になる

登記名義が実体と合っていない状態を放置すると、相続が発生したときに相続人が事情を把握できない、売却や担保設定の際に権利関係の説明が必要になる、相手方が死亡して相続人調査が必要になるなど、後の手続が複雑になることがあります。

登記引取請求を検討する主なケース

登記引取請求訴訟を検討することが多いのは、次のようなケースです。

• 不動産を売却し、代金も受け取ったのに、買主が所有権移転登記に協力しない
• 買主が固定資産税の負担を避けるため、あえて名義変更をしない
• 売買契約後に買主が死亡し、買主の相続人が登記手続に応じない
• 古い売買・贈与・共有関係が残っており、実体関係と登記名義がずれている
• 遺産分割や共有関係が絡み、誰がどの手続をすべきか整理できていない

ただし、相続、法人合併、遺贈、共有持分、時効取得などが関係する場合は、登記の原因や申請構造が変わります。
登記引取請求訴訟を選ぶ前に、法務局で受理される登記の内容になっているかを確認することが重要です。

登記引取請求訴訟の流れ

登記引取請求訴訟は、一般的には次の流れで進みます。

１．登記内容と権利関係を確認する

まず、対象不動産の登記事項証明書を取得し、現在の所有者、登記原因、受付年月日、抵当権、差押えなどの権利関係を確認します。
売買契約書、領収書、引渡書、固定資産税通知書、相手方とのメール・書面なども確認します。

２．相手方に任意の登記協力を求める

いきなり訴訟を提起するのではなく、まずは相手方に対し、登記手続への協力を求める通知を送ることがあります。
通知書では、対象不動産、契約内容、求める登記手続、回答期限、対応しない場合の方針を整理します。

ただし、相手方との関係が悪化している場合、相手方が所在不明の場合、税務・管理上の問題が差し迫っている場合は、通知の出し方やタイミングを慎重に検討する必要があります。

３．訴状を作成し、管轄裁判所に訴えを提起する

任意の協力が得られない場合は、訴状を作成し、裁判所に訴えを提起します。
不動産に関する訴訟では、被告の住所地のほか、不動産の所在地を管轄する裁判所が問題になることがあります。

訴状では、誰に対して、どの不動産について、どの登記原因に基づき、どのような登記手続を求めるのかを明確にする必要があります。
判決を得ても、主文や物件表示、登記原因が登記実務に適合していなければ、登記申請で問題が生じる可能性があります。

４．口頭弁論・争点整理・証拠提出を行う

訴訟では、契約が成立しているか、代金の支払い・引渡しがあったか、登記義務が発生しているか、相手方が登記に協力していないかなどが争点になります。

相手方が争う場合には、売買契約書、振込記録、領収書、固定資産税の資料、やり取りの記録などを証拠として提出し、主張を整理します。

５．判決または和解により解決を図る

裁判所が請求を認める場合、相手方に登記手続を命じる判決が出されます。
訴訟の途中で、相手方が任意に登記へ協力する内容の和解が成立することもあります。

判決による登記を予定する場合は、判決確定後に法務局で登記申請を行います。
実際の登記申請では、判決正本、確定証明書、登記原因、登録免許税、固定資産評価証明書などが問題になるため、司法書士や法務局との確認も重要です。

相談前に準備したい資料

弁護士に相談する際は、次の資料があると状況を整理しやすくなります。
すべての資料がそろっていなくても相談は可能ですが、登記簿と契約関係の資料があると、方針を検討しやすくなります。

相続登記・共有不動産が関係する場合の注意点

相続が関係する場合は、登記引取請求訴訟を検討する前に、相続登記として単独申請できる場面かどうかを確認する必要があります。

相続登記については、２０２４年４月１日から申請義務化が始まっています。
不動産を相続で取得したことを知った日から３年以内に相続登記をする必要があり、遺産分割で不動産を取得した場合も、遺産分割成立から３年以内に内容に応じた登記をする必要があります。

遺産分割調停や審判で不動産を取得する人が決まっている場合でも、調停調書・審判書の記載内容、登記原因、申請人、必要書類によって登記の可否が変わります。
相続人の一人が登記しないという問題でも、直ちに登記引取請求訴訟を選ぶのではなく、相続登記、相続人申告登記、遺産分割手続、共有関係の整理などを検討する必要があります。

共有不動産の場合も、共有持分移転、共有持分放棄、共有物分割、時効取得、遺産共有など、原因によって請求内容が変わります。
事案により結論が異なるため、登記簿と権利関係を確認したうえで方針を決めることが重要です。

弁護士に相談すべきケース

次のような場合は、不動産問題を取り扱う弁護士へ相談し、登記申請まで見据えた対応方針を整理することをおすすめします。

• 不動産を売却したのに、買主が登記に応じない
• 固定資産税・都市計画税の通知が、売却後も自分に届いている
• 相手方に連絡しても登記手続が進まない
• 相手方が死亡し、相続人が誰か分からない
• 相手方が所在不明で、通知や訴訟の進め方が分からない
• 相続登記・共有不動産・古い売買契約が絡んでいる
• 判決を取れば登記できるのか、法務局で受理されるか不安がある
• 空き家、老朽建物、私道、擁壁、塀などの管理問題が生じている

ただし、弁護士に相談すれば必ず登記が実現するわけではありません。
契約内容、証拠の有無、登記原因、相手方の状況、相続・共有関係、法務局での登記実務により結論は異なります。

よくある質問

まとめ

登記引取請求訴訟は、不動産の実体上の権利関係と登記名義がずれている場合に、相手方へ登記手続への協力を求める方法です。

• 典型例は、不動産を売却したのに買主が所有権移転登記をしないケースです。
• 登記名義が残ると、固定資産税、都市計画税、管理責任、相続・売却時の支障が問題になることがあります。
• 確定判決があれば単独申請を検討できますが、判決内容が登記実務に合っている必要があります。
• 相続登記は単独申請できる場合があり、登記引取請求訴訟で直ちに解決できるとは限りません。
• 訴訟前には、登記簿、契約書、固定資産税資料、相手方とのやり取り、相続関係資料を確認することが重要です。

不動産登記の問題は、登記簿だけでなく、契約、相続、共有、税金、管理責任が関係することがあります。
個別事情により結論は変わるため、登記が残ったままお困りの場合は、資料を確認したうえで対応方針を検討しましょう。

監修者・執筆者

参考資料

• Ｅ－ＧＯＶ法令検索「不動産登記法」
• Ｅ－ＧＯＶ法令検索「民法」
• Ｅ－ＧＯＶ法令検索「地方税法」
• 裁判所「民事訴訟」
• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ」
• 公益社団法人 全日本不動産協会「登記引取請求と買主の義務について」
• 公益財団法人 不動産流通推進センター「売主は、所有権移転登記に応じない買主に対し移転登記することを要求できるか。」
• 神戸みらい法律会計事務所「不動産問題」
• 神戸みらい法律会計事務所「事務所案内・アクセス」

本記事は、登記引取請求訴訟および不動産登記をめぐる一般的な解説です。
登記引取請求の可否、訴訟提起の要否、判決による登記申請の可否、固定資産税・都市計画税の負担、工作物責任、相続登記・共有不動産の処理は、個別事情により異なります。
具体的な事案については、資料を確認したうえで弁護士にご相談ください。