個人再生で住宅ローンを払いながら借金を整理する方法と注意点 ｜神戸市（須磨・垂水・西神・北神）の弁護士｜初回相談無料｜弁護士法人ひょうご支所神戸みらい法律会計事務所

住宅ローンを残して借金を整理できる可能性があります

「住宅ローンは何とか払い続けたい。けれども、カードローンや消費者金融、クレジット、リボ払いの返済が重く、毎月の家計が回らない」。そうしたお悩みから、自己破産をすると自宅を失うのではないかと不安になり、この記事にたどり着いた方は少なくないと思います。

結論から申し上げると、自己破産だけが選択肢とは限りません。一定の要件を満たす場合には、住宅ローンはこれまでどおり支払い続けながら、住宅ローン以外の借金を「個人再生」という裁判所の手続で整理し、自宅を残せる余地を検討できる場合があります。この仕組みを定めているのが、民事再生法の「住宅資金特別条項」、いわゆる「住宅ローン特則」です。

ただし、住宅ローン特則は「申し立てれば必ず家を残せる制度」ではありません。法律上の要件を満たすこと、そして住宅ローンと再生計画に基づく返済の両方を続けられる見込みがあることが前提になります。滞納、保証会社による代位弁済、競売の有無によっても、検討できる手続や進め方が変わります。

この記事では、住宅ローン特則の仕組み、利用できる可能性があるケースと難しいケース、滞納・代位弁済・競売が絡む場合の注意点、相談前に準備しておきたい資料を整理します。

この記事で分かること

• 住宅ローン特則（住宅資金特別条項）とはどのような仕組みか
• 住宅ローンは減額されるのか、どの借金が整理の対象になるのか
• 住宅を残せる可能性がある条件と、難しくなるケース
• 滞納・代位弁済・競売が絡む場合に注意すべき点
• 相談前に準備しておきたい資料と、相談を検討するタイミング

住宅ローン特則でまず確認したい結論

詳しい説明に入る前に、誤解されやすい点を含めて要点を整理します。

• 住宅ローンそのものは、原則として減額されません。これまでどおり、契約に沿って（または条件を一部見直したうえで）支払い続けることが前提です。
• 整理の対象になるのは、住宅ローン以外の借金（カードローン、消費者金融、クレジット、リボ払いなど）です。これらを個人再生の再生計画によって整理する制度です。
• 利用には、民事再生法上の要件があります。住宅の所有・居住の状況、住宅に設定された担保権の状況などが問題になります。
• 住宅ローンの返済と、再生計画に基づく返済の両方を続けられる見込みが必要です。
• 住宅ローンを滞納している、代位弁済の通知が届いた、競売が始まっているといった場合は、早めに資料を確認することが重要です。期限が問題になる場合があります。

なお、個人再生で住宅ローン以外の借金がどの程度整理されるかは、最低弁済額、清算価値、可処分所得、債権者の対応、裁判所の判断、収支状況などにより変わります。一律に「○分の１になる」と決まっているわけではなく、個別事情により結論は異なります。

住宅ローン特則（住宅資金特別条項）とは

「住宅ローン特則」は通称で、正式には「住宅資金特別条項」といいます（民事再生法第１９６条以下）。個人再生の手続の中で、再生計画に住宅資金特別条項を定めることにより、住宅ローンとその他の借金を分けて扱う仕組みです。

通常、再生手続では、すべての債権者を平等に扱うのが原則です。しかし、それでは住宅ローンも整理の対象となり、住宅ローンの債権者（金融機関や保証会社）が抵当権を実行して自宅が競売にかけられてしまいます。そこで、自宅を維持したいという要請に応えるため、住宅ローンだけは別枠で支払い続け、住宅を残せる可能性を開いたのが住宅資金特別条項です。

ここで大切なのは、住宅資金特別条項は「家を必ず残せる制度」ではなく、「要件を満たす場合に、家を残せる可能性を検討できる制度」だという点です。要件や返済の見込みは、資料を確認したうえで判断する必要があります。

個人再生の基本（小規模個人再生・給与所得者等再生）

住宅ローン特則は、個人再生という手続の中で使います。まず、個人再生の基本を確認します。債務整理の各手続の概要は、借金問題の取扱業務を見るもあわせてご覧ください。

個人再生には、小規模個人再生と給与所得者等再生の二つがあります。いずれも、将来にわたり継続的または反復した収入の見込みがあること、住宅ローンを除いた無担保の借金の総額が一定額以下であることなどが前提になります（基準となる金額や要件の詳細は、条文・資料の確認が必要です）。

再生計画では、原則として３年（特別な事情がある場合は延長される取扱いがあります）で分割して返済します。返済すべき金額は、最低弁済額、清算価値保障原則（自己破産で配当されるであろう額を下回らないこと）などをもとに決まります。給与所得者等再生では、これらに加えて可処分所得に関する要件も問題になります。

上記は一般的な整理であり、適用の可否や効果は個別事情により異なります。どの手続が適しているかは、借入れの内容や家計の状況を確認したうえで判断します。

住宅ローン特則を利用できる可能性がある条件

住宅資金特別条項を利用できる可能性があるかは、主に次のような点を確認します。条文上の用語（住宅、住宅資金貸付債権など）にも関わるため、資料の確認が重要です。

いずれも資料を確認したうえで判断する必要があり、個別事情により結論は異なります。たとえば、単身赴任などで一時的に本人が住んでいないものの家族が居住している、あるいは転勤終了後に自分が住むことが客観的に明らかであるといった場合には、利用できる余地があると考えられます。もっとも、こうした事情の評価も個別判断になります。

住宅ローン特則が難しくなるケース

次のような事情があると、住宅ローン特則の利用が難しくなったり、慎重な検討が必要になったりします。いずれも「直ちに利用できない」と決まるわけではありませんが、個別事情により結論が変わる代表的な論点です。

• 住宅ローン以外の借入れ（事業資金、おまとめローンなど）を担保する抵当権・根抵当権が、自宅に設定されている。
• 投資用物件、別荘、親族名義の住宅など、本人所有・自己居住用といえない可能性がある。
• 店舗兼住宅などで、居住用部分の割合が問題になる。
• ペアローン、共有名義、連帯債務、連帯保証など、権利関係が複雑である。
• マンションの管理費・修繕積立金の滞納、税金の滞納、差押えなどがある。
• 自宅以外の不動産にも住宅ローンの共同担保が設定されており、その不動産に後順位の担保権が付いている。
• 住宅ローンの滞納が進み、代位弁済から時間が経過している、あるいは競売手続が進行している。

特に、自宅に住宅ローン以外の担保権が付いている場合は、その担保権者が抵当権を実行すると自宅を維持できなくなるため、原則として住宅資金特別条項を利用できないとされています（民事再生法第１９８条第１項参照）。住宅ローンに諸費用ローンが含まれているケースなど、取扱いが分かれる論点もあり、資料を確認したうえで判断する必要があります。

住宅ローンを滞納している場合の注意点（代位弁済・巻戻し・競売）

住宅ローンを滞納している場合でも、住宅資金特別条項の利用を検討できる場合があります。ただし、滞納の状況によって、確認すべき点と急ぐべき理由が変わります。

滞納分・遅延損害金・期限の利益喪失

滞納が続くと、滞納分の元金・利息に加えて遅延損害金が発生し、やがて「期限の利益」を失って残額の一括請求を受ける段階に進むことがあります。再生計画の中で滞納分をどのように支払うか（弁済期間内に支払う方法など）も検討事項になります。

保証会社の代位弁済と「巻戻し」

住宅ローンを滞納すると、保証会社が金融機関に代わって残額を支払う「代位弁済」が行われることがあります。この場合でも、保証会社が代位弁済をした日から一定期間内に再生手続開始の申立てをすれば、代位弁済をなかったものとして扱い、従前の分割払いに戻したうえで住宅資金特別条項を利用できる場合があります。これを「巻戻し」と呼びます。

ここで重要なのは、起算点が「通知書が届いた日」ではなく、「保証会社が代位弁済をした日」になる可能性があるという点です。期間の詳細は条文・資料の確認が必要ですが（民事再生法第１９８条第２項参照）、通知書が届いてから時間が経っていると、利用できる手続が変わることがあります。代位弁済通知が届いた段階で、できるだけ早く日付を確認することをおすすめします。

競売が始まっている場合

競売開始決定が届いている場合でも、検討の余地が残っていることがあります。個人再生の手続では、一定の要件のもとで、住宅に対する担保権の実行（競売）手続の中止を求める制度や、住宅ローンの弁済を続けるための許可の制度が設けられています（民事再生法第１９７条参照）。もっとも、手続には時間的な制約があり、競売が進むほど選択肢は限られていきます。書類を放置せず、早めに確認することが大切です。

住宅を残したい場合に避けたいこと

住宅を残したいという思いから、かえって状況を難しくしてしまう行動があります。次のような対応は、後の手続に影響することがあるため注意が必要です。判断に迷う場合は、行動する前に確認することをおすすめします。

• 一部の債権者にだけ返済する（偏った返済は、後の手続で問題になることがあります）。
• 家族や親族にだけ返済する。
• 住宅ローン以外の借入れを、住宅を担保にまとめてしまう。
• 滞納通知や裁判所からの書類を放置する。
• 不動産の名義を変更する、財産を移す。
• 収入や財産を正確に申告しない。
• ボーナス払いなど、無理のある返済計画を前提にする。

これらは、再生計画の認可や住宅資金特別条項の利用に影響する可能性があります。良かれと思った対応が裏目に出ることもあるため、迷ったら早めに相談してください。

相談前に準備したい資料

住宅ローン特則を利用できるかどうかは、資料の確認が重要です。次の資料がそろっていると、検討がスムーズになります。すべてがそろっていなくても相談は可能ですので、まずは手元にあるものから確認しましょう。

住宅資金特別条項を利用できるかは、これらの資料を確認したうえで判断する必要があり、個別事情により結論は異なります。

弁護士に相談するタイミング

住宅ローンと借金の問題は、早い段階で確認するほど、検討できる選択肢が広がりやすくなります。次のような場面では、相談を検討することをおすすめします。

• 住宅ローンの返済が苦しくなり、滞納する前の段階
• 住宅ローンを滞納し始めたとき
• 期限の利益喪失の通知が届いたとき
• 保証会社の代位弁済通知が届いたとき
• 競売開始決定が届いたとき
• ペアローン、共有名義、自宅への２番抵当、税金滞納などがあるとき
• 「自己破産しかない」と思い込んでしまう前

相談は、結果を保証するものではありません。資料を確認したうえで、任意整理・個人再生・自己破産といった選択肢を比較し、住宅資金特別条項を利用できる可能性を含めて、今後の方針と見通しを整理するためのものです。費用の目安は弁護士費用を確認するでご確認いただけます。

神戸みらい法律会計事務所に相談する場合の流れ

ご相談の一般的な流れは次のとおりです。

1. ご相談の予約
2. 資料の整理（手元にある範囲で構いません）
3. 債務の総額、住宅ローンの状況、家計の収支、財産、担保関係の確認
4. 任意整理・個人再生・自己破産の選択肢の比較
5. 住宅資金特別条項を利用できる可能性の検討
6. 必要に応じて、申立ての準備

繰り返しになりますが、住宅を残せるかどうかは、法律上の要件だけでなく、今後の返済可能性、担保関係、滞納状況、家計の収支によって変わります。当事務所では、結果を保証するのではなく、資料を確認したうえで方針を整理し、見通しを検討することを大切にしています。担当する弁護士については弁護士紹介を見るをご覧ください。

まとめ

• 住宅資金特別条項（住宅ローン特則）は、要件を満たす場合に、住宅ローンを別枠で支払い続けながら他の借金を整理し、自宅を残せる余地を検討できる制度です。
• 住宅ローンそのものは原則として減額されず、整理の対象は住宅ローン以外の借金です。
• 利用できるかは、住宅の所有・居住状況、担保権の状況、返済の見込みなどを資料で確認して判断します。個別事情により結論は異なります。
• 滞納・代位弁済・競売がある場合は、日付や担保関係の確認が重要で、早めの対応が選択肢を広げます。
• 迷ったら、署名・返済・申立ての前に、一度資料を整理して確認することをおすすめします。